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打开绿城:国企改革路径下的民企转身

https://www.biud.com.cn 2015年09月24日08:36 家居装修知识网  

  9月18日,绿城中国控股有限公司董事会宣布,其全资附属公司绿城房地产集团有限公司作为发行人,已于9月17日完成发行第二批总金额为40亿元的境内债券。

  绿城此次发行的境内公司债,包括20亿元五年期、年化票面利率4.40%的境内债券及20亿元七年期、年化票面利率5.16%的境内债券。一名证券业内人士分析指出,绿城发债的时机很好,也有助于推动绿城进入稳定发展阶段。

  绿城能顺利且成功发债,离不开大股东中交集团的背书。亿翰智库研究总监张化东指出,中交的信用背书,对于绿城发债的认购率、规模与利率有充分保障。在资金充沛的情况下,绿城才能进一步扩大规模。对于房企而言,由于利率低、时间期限长、锁定利率等特点,公司债不失为一家公司的战略融资工具。

 国企改革的中交样本 

  作为央企的中交,与民企绿城的重组,是国企改革大浪潮中的一个缩影。

  前不久发布的《中央关于深化国企改革的指导意见》提出,将国企分为商业类和公益类,房地产属于商业类,也就是充分竞争行业。《意见》明确了“国有资本以多种方式入股非国有企业”是发展混合所有制经济的重要组成部分,此外,对主业处于充分竞争行业和领域的商业类国有企业,要求“国有资本可以绝对控股、相对控股,也可以参股,并着力推进整体上市”。并在推进公司制股份制改革部分,要求“大力推动国有企业改制上市,创造条件实现集团公司整体上市”。

  克而瑞研究中心分析师蔡建林认为,国企改革提倡国企将旗下同类业务进行重组整合,形成合力,对于中交而言,目前旗下地产板块的资源依然相对分散,不排除将重组整合包括绿城在内的旗下地产业务,实现地产板块的整体上市。另一方面,国企改革亦鼓励国有企业通过投资入股、重组等方式,与非国有企业进行股权融合和资源整合,而绿城刚好在其中扮演了非国有资本的重要角色。

  而在绿城房地产集团(简称绿城房产)董事长孙国强看来,作为大型央企,中交在资本市场有一定影响力,它作为控股股东对绿城中国的背书,可有效降低绿城的财务成本。此外,中交有大量的土地储备,而绿城有很好的品牌和开发能力。

  换言之,中交整合绿城的下一步,首先需要搭建一个平台公司。9月23日绿城房地产代建管理集团有限公司(简称绿城管理集团)的成立就是关键一步。孙国强指出,绿城以代建方式,将中交土地储备和绿城品牌能力结合进行开发,既能让绿城在开发过程中得到资源扶持,又令中交地产板块获得市场红利。

 财务转型

  综合公开信息,对于绿城此次发债,资本市场有两个看法:一是目前绿城发70亿公司债,全部是用于置换老债,只留下一个多亿用于运营资金,基本不存在开发风险;绿城今年一月份评级是AA+,发债利率也是根据这次评级审批通过,但后来中交成为控股股东,则带来了评级溢价。

  绿城执行董事、行政总裁曹舟南对21世纪经济报道记者表示,中交完成对绿城董事会改组之后,绿城现正处于整体转型阶段,除了产品结构调整,今年还将会加快三四线城市去化,适当关停项目公司,控制运营成本。目前三四线城市库存近400万平方米,上半年已经去化200万平方米。

  分管总体财务的绿城房产集团副总经理吴爱萍则透露,今年8月份完成增发总体规模5亿美元、年利率5.875%的美元债以及9月份完成发行70亿人民币公司债之后,绿城实现了两个转变:一是到年底财务成本可以降到6%以下;二是资金结构得到改善,目前绿城已经不缺钱,下半年主要工作就是降低成本,主要是工程当中的无效成本。

  9月6日,绿城集团召开的房地产内部沟通会中,关于成本管控,高管层认为未来必须做到资金成本降到8%以下,根据内部评估,超出8%,净利润率就没有了。

  据接近绿城董事会的人士分析,绿城优劣势非常明显,优势是强大的产品力,劣势则是出身民企,负债偏高,解决绿城问题的关键就是调整资产和负债结构。从资本市场反馈的信息可见,绿城的股权和债券投资人都认可其产品。因此,解决财务转型之后,绿城的首要问题就是产品去化。

  绿城提出来的千亿规模,需要建立在财务稳健基础上。

  根据公开信息披露,绿城除了上半年70亿拿地之外,下半年还没有一幅地块斩获。“上海的市场一定要进入。”绿城中国执行董事、绿城房地产集团有限公司执行总经理李青岸强调。

  据李透露,绿城要确保杭州的龙头地位,今年必须拿地,但最近两次举牌都没有成功,下一步将改变拿地策略。曹和李均谈及,下一步各个区域拿地的指标,将以区域公司库存与去化速度为标准,倒推拿地数量。

  李青岸指出,绿城净资产负债率一直以来都是在70%-80%。他认为,85%是安全边际,但是目前要得到大幅度改善,需要有充足的现金流,目前来看,这一问题还不能得到根本性改善。

  实际上,目前房地产投资回报率已经在走低,即便是擅长做财务投资的平安不动产,现在投资的资金回报率也降到10%左右,而在行业最高峰的时候,它的回报率甚至达到20%。

  中交与绿城如何融合 

  绿城已被放进中交集团旗下的地产集团,成为5个地产子公司之一。未来怎么融合?

  相对于绿地的平台化管理,中交集团采用的是一套中央集权管理机制。据介绍,中交进入绿城后,已经将其整个管控体系梳理一遍,并形成了三个管理办法,一个投资管理办法,这四个办法从制度层面形成了硬约束。绿城中国董事会的权限什么,绿城房产董事会的权限是什么,绿城房产总经理办公会的权限是什么。投资管理办法是指,去哪里投资,一定是经过清算、财务、资产、运营等方面的评价。然后按照管控体系,报到总经理办公会,大家发表意见、修改方案,最后报董事会通过。在这套体系下,这个企业就不会出大的问题。现在已经按照这个体系在运营了。

  李青岸说,第二步,绿城中国今年肯定要与中交并表。明年中交要对绿城中国的整个经营系统下达指标,但具体怎么经营中交不管。中交集团不像管其他的子公司那样,什么都要管,每个环节都要管。比如,明年给定指标,规模增长20%,利润给增加15%,这一系列指标确定以后,绿城中国照此去运营。中交据此进行考核。

  李青岸称,目前绿城内部已开始实行资金池策略,以便于内部资金调动。例如上百亿的资金和贷款,可以在内部调节,杭州项目可以调到北京。预计明年可以实施。

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