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潘军:我们就是物业之狼

https://www.biud.com.cn 2015年09月12日09:47 家居装修知识网  

  9月9日,下午3点,花样年、彩生活董事局主席潘军出现在北京国贸三期。

  当天花样年与金泰集团签署全面战略合作协议,宣布未来几年内将全面推进物业经营管理合作,花样年协助金泰集团转型成“首都城市服务业集团”。

  合作的达成似乎让潘军很高兴。他拿国贸三期1米7以上的服务人员开玩笑说:“彩生活的服务人员身高多数不足1米6,简直就是小土豆。不过我们美易家服务人员却有1米7以上的乌克兰美女。”

  美易家是继彩生活后,花样年又一块拟分拆上市的业务,定位于度假物业租赁分享平台。

  潘军似乎很随性,谈话中不时会出现数据和名称上的错误。比如,自己明明是清华大学EMBA毕业,他却说成北京大学。

  但生意上他会流露出精明的一面,比如在资金实力无法撬动北京市场的情况下,要借助“外力”;深知在文化强势的城市拓展不易,所以强调花样年的包容性。

  提及自身和其他物业巨头的区别,他说:“朱保全(万科物业CEO)年薪500万元,唐学斌(彩生活CEO)年薪是49.8万元,能一样吗?”

  潘军刻意将同样脱胎于开发商的彩生活,描述成物业行业里的草根,“我们是狼,得靠自己抢肉吃。”

  【访谈】

  经济观察报:此次与金泰合作的初衷是什么?

  潘军:彩生活上市,为什么改变了大家对物业领域的看法,这不是简单的合作签约,而是与其他物业公司分享了利润红利。

  我们合作的金泰物业在北京的物业多数在四环内,通勤较为方便。花样年将依托金泰旗下的物业空间,探索针对存量物业资产管理运营新模式,并以北京为样本,向上海、成都等地拓展。进军北京存量物业资产管理,如果需要通过拿地形式来执行,成本太高了,不符合我们的风格。

 经济观察报:美易家在新三板上市进展如何?

  潘军:本来预期将于2015年9月或前后向全国中小企业股份转让系统有限责任公司递交挂牌申请,但因为最近资本市场变化,造成有所延迟,但年底肯定会实现美易家新三板上市。

  经济观察报:你们拓展很猛。不过行业出现了很多劲旅。比如万科物业市场化不到1年,其管理面积约1.2亿平方米,中海物业也启动了分拆上市。你怎么看?

  潘军:第一、出身不同。万科物业是具有开发商血统的物业,2014年万科给予万科物业的品牌费用就过亿,他们出身高贵,彩生活是行业领域的狼,出身草根,完全靠自己抢肉吃;

  第二、经营哲学不同。朱保全说万科物业一定是行业里第一家营收超百亿的企业,我经常说的是,彩生活未来要做行业里第一家免物业费的企业。我现在想的是如何让物业费免费落地,是如何深耕社区增值服务,比如E维修、E理财等;

  第三、物业收费标准不一样,我们平均收费是1.5元/平方米,万科是3元/平方米;

  第四、隐形的差异,我们已经收购了70多家物业公司,他们开始不久。收购物业公司是非常艰辛的工作,不是简单地获得股权,你有股权,人家就完全听你的吗?人家还希望你马上盈利呢,这个太艰难了;

  第五、对睿服务,说一句带有个人情绪的话,别人物业公司1年都亏损几百万元,万科物业通过睿服务还收取管理费?我搞不懂这种合作哲学。

  至于中海物业,他们市场化步伐没有我们快,不过中海物业的物业服务做得不错。一句话,中海物业是一家传统型的物业公司,它走的是传统专业路线,我们走的是平台路线。

  经济观察报:你的意思,物业公司跟彩生活合作挣钱,和别人合作要么赔钱,要么融入难?

  潘军:不是。万科物业市场化拓展对我们是好事。好的物业,彩生活也拿不到,比如中海物业、恒大物业、碧桂园物业等前100强房企的优质物业资产,他们自己就准备分拆上市了,我们彩生活拿不到他们的物业业务,他们也不会购买万科物业的睿服务,彩生活和其他人竞争的是后100强房企物业资源,这些物业资源多数面积较小,不挣钱。时间久了,就能证明我们是行业的“狼”。

  经济观察报:为什么定义彩生活是行业之狼?

  潘军:首先,我们革了物业管理处主任的命,所谓“穷庙富方丈”,过去管理处主任的灰色收入较多,我们进来以后把增值服务透明化了;其次,我们和其他物业公司对成本观念不一样,我们人工使用率是行业平均人工使用率的60%,未来我们将这一比例降至50%,我们现在一个会计管理着50个小区,已经没有出纳了,主要是源于彩生活的科技化、标准化、可复制。我们很多小区闸门都没有保安了,别人还有2个保安,我们用人成本比他们少40%。

  经济观察报:人工效能有这么高?

  潘军:我们的薪酬结构比较特殊,我们实行的是高奖励制度,底薪偏低。

  这种薪酬结构表现在高层就是,彩生活CEO唐学斌的年薪是49.8万元,可能只是有的物业CEO的十分之一。唐学斌为什么会接受?因为他是有股权回报的,彩生活的核心团队是有股票的。

  记得任正非给我们讲课说过,华为制度就是让高管创业不成功,职业经理人花钱和创业者花钱可不一样,高大上的职业经理人怎么可能和我们这些创业者比创业呢?事实上,很多优秀企业家不是来自于高大上的职业高管。

  比如我对毛大庆说,你都没有创业过,你怎么就做了创业导师。大家都坐在高大上的位置上质疑我们模式,我们自己却闷头干着这些苦事、小事。

  薪酬结构表现在底层是,彩生活基层员工月基本工资是2800元-3000元,按照高奖金制度来做,工资高的有月薪4万元。

  经济观察报:在扩张中怎么保证服务品质?

  潘军:看你给的钱了。我们美易家的服务人员和彩生活的服务人员不一样,美易家男保安月基本工资是5000元,彩生活男保安月基本工资才2800元;美易家上门为你服务的都是1米8以上的大帅哥,或者是俄罗斯、乌克兰大美女,月基本工资1.1万元,你要什么型的都有,他们的服务是酒店式、定制化、高端化服务。

  彩生活服务人员女孩多数低于1米6,个个像“小土豆”,学历不好也不好找工作,现在餐厅服务人员也看长相,但小土豆也有春天,很多客户看着这些小姑娘整天一张笑脸,热情服务,长相老实,很多老太太都害怕我们的这些服务人员离开,每月都主动找她购买理财产品,客户购买100万元理财产品她可以提成3000多元。

  这些道理不像我在发布会上说集团战略那么炫,但只要这些朴实细节一直出现在彩生活,我们就会稳定前进。

  经济观察报:你现在最关心是什么?

  潘军:我最关心的是社区增值服务,目前我们的增值服务是以社区服务运营为核心,以彩生活、解放区、美易家等多个平台为载体,这一块是我最关心的,也是我一直琢磨的。

  因为它关系到未来物业费如何免费,我们的优点不是拿地、开发、销售等,像东坝地王,我们在资金上没有这个实力,但我们的后期产业服务运营,打造一个互利共赢的动态的产业生态圈,这是我们的特点,我认为这个方向也是房地产市场未来发展方向。

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