外地中小房企上海战：小而美，合为贵
诸多外地房企近年来纷纷杀入上海市场。尽管上海市场被公认为当下房企的“避风港”，但是外地房企在上海的发展仍压力重重。业内专家建议，该类房企可走“小而美”路线，或采取联合开发的模式更为安全。当然，随着市场竞争的加剧，饱和度越来越高以及对资金要求的加大，今后进入上海市场，肯定会越来越难。
近年来进入上海的外地房企
碧桂园、大连福万、金融街、海昌控股
格力地产、融侨集团、中民投、厦门国贸地产、中电建、北京金隅、东原地产、豫商集团、珠海华发、安徽新华、迪马股份、信达地产、葛洲坝
安徽高速地产、首创置业、恒大地产、正荣、融信、泰禾、阳光城、中骏、杭州至高、深圳天健、三湘集团、大名城、新华联、福润天成、协信集团
记者根据公开资料整理
加速布局
据早报记者不完全统计，2012年至今，已经有多达30家的外地房企进入上海市场，渴望在上海市场上分到一杯羹。
2013年似乎是外地房企进入上海的分水岭。在这之前，进入上海的外地房企多为大型品牌开发商。但自这一年起，进入上海市场的外地房企多为业内认为的中小型房企为主。
“要么远、要么小、要么合作”。第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部高级董事及主管谭文红指出，近年来，外地房企在沪拿地大多具有此类特点。
例如，2013年4月底进入上海的融信集团，曾与绿地集团以47.25亿元共同竞得徐泾镇会展中心3号地块，刷新当年土地总价的纪录。同年5月，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元拿下的长宁区新华路街道71街坊地块，刷新了上海年内土地总价纪录。今年7月，金融街首次在上海拿地，就花了88亿元，造出上海又一个单价最高地块。
另一方面，外地房企多在上海郊区拿地：例如安徽高速、首创置业首次进驻上海都选择了嘉定。泰禾选择在宝山落子首个项目，中电建则在松江拿下地块。同时，合作开发受到这些外地房企们的青睐，如中电建松江项目就是和金地平安以联合体取得的，而首创嘉定项目也引入旭辉联合打造。
“一般来说，小房企的总价承受能力不大。为了赚名气进入上海，往往选择面积小，单价高的土地。”中国指数研究院上海研究总监陈延彬认为，受制于资金，外地中小房企很难与大型房企或具有国资背景等的实力房企竞争，无法拿下大型地块，而大型地块的单价相对来说较低。
“这并不是外地房企对于上海市场更为乐观，因此不惧怕高单价。我更倾向于认为外地房企出于战略需求，必须抢占上海市场，因此不得已高价抢下上海的优质地块，但在面积上放弃要求。”谭文红称，另一方面，上海市区地块稀少，且价格昂贵，缺乏资金、整体实力欠佳的中小房企也会选择区域成熟度不高的郊区土地。
值得一提的是，近年大部分新进入上海市场的外地房企，因规模较小，往往只拿下一两幅土地即不再有所动作，后续开发力度不强。
目前，2012年底将总部迁至上海的阳光城，算是这些中小房企中发展最好的一个。公开资料显示，阳光城已在上海开发了8个项目，拥有多幅位于自贸区内的土地。今年8月12日，阳光城17.3亿元拿下杨浦区平凉路地块，创造了杨浦区单价纪录，正式进军市中心。业内人士认为，阳光城近两三年全面爆发有目共睹，是过去三年增长最快、改变最大的“白马房企”。而2013年进入上海市场的首创置业，目前手握6幅地块，已推出2个项目，并计划“三年进入上海的TOP10”。
必争之地
业内人士普遍认为，市场大环境与房企本身发展需要，是近年来外地房企青睐上海的根本原因。
谭文红强调，外地房企大规模进驻上海是在2013年。这主要是因为上海在近年来的重大利好较多，从世博会到迪士尼，从大虹桥到自贸区……不断迸发的热点一再给沪上的楼盘提供了源源不断的卖点，彰显出上海在全国楼市乃至经济中的重要地位。因此进驻上海，抢占这个市场，成了各大房企的战略任务。
“上海一直以来都是房企的必争之地，是房企渴望占据的市场高地。”谭文红认为，对房企来说，上海可谓标杆所在，也是推行全国战略的重要阵地，品牌效应更为明显。融信集团副总裁林昭辉显然代表了诸多外地开发商们的心声，他曾表示，对于一直深耕福建的融信集团来说，以前不敢说自己是全国性大公司，但进军上海之后，总算是迈入了这个行列。
“更重要的是，一线城市市场非常稳定，需求旺盛。”谭文红指出，基于对楼市未来发展的谨慎考量，各大房企也需要抓紧进驻上海市场。一、二线城市联动的市场布局，才是未来房企发展的必要选择。
业内人士亦坦言，一线城市是当下楼市的“安全岛”、“避风港”。尤其是在2010年限购政策以后，一线城市强劲的抗跌能力更为明显。
“上海市场的投资前景较好，外地房企拿地有一种稳赚不赔的心态。”有专家认为，外地房企进入上海市场，主要是看重上海的市场潜力。而在上海市场，各类住房需求会比较多，在上海市场拿地进行项目开发，前景总体较好。
越发艰难
事实上，尽管是公认的“避风港”，但外地房企在上海市场上，仍有太多不可避免的压力。
“对于中小房企来说，上海市场是一个投入大、回款慢、竞争激烈的市场，对于房企资金压力是一个不小的考验。”谭文红分析指出，上海楼市基本格局已经形成，寡头效应非常明显，外地新进中小型房企想要分得一杯羹很不容易。
“上海市场上最大的压力就是必须承受较高的溢价率。大房企更容易承受此类价格压力，但中小房企则需要考虑投资风险，如果盲目拿地，很容易因为运营资金的缺乏而使得项目开发周期拖长。”严跃进直言。
陈延彬认为，对于这些新进入上海市场的中小房企而言，最为薄弱的环节是资金。此类房企的总价承受有限，且布局城市有限，没有形成一定规模。加之拿地成本普遍较高，若产品去化速度慢，必然会对资金造成压力。
“更重要的是，在上海取得一个项目只是开始，如何在上海保持持续性的开发，这才是外地中小房企真正头疼的地方。上海这几年开发成本一再上升，对于新进的企业来说，在上海持续拿地完成传统意义上的立足和规模扩张，难度会越来越大。曾经在嘉定开发了项目的长发集团，其后转让股权，退出了上海市场。”陈延彬告诉早报记者。
另外，专家认为，外地房企进入上海之初，包括品牌知名度等在内的各种渠道建立都需要花费精力，认真培养，这也是这些房地产企业需要面临的问题。上海的市场有自己的特点，外地房企首次入沪经常需要“交学费”。上海客群对于产品有一些比较具有地域特点的喜好，往往会被不熟悉本地市场的新进房企忽略，因此不少项目在新进上海的时候都面临产品成熟，但上海客群不买账的现象。
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