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北京房产按揭贷款申请条件是啥?贷款后还能换房吗?

https://www.biud.com.cn 2015年08月24日11:51 家居装修知识网  

好多在北京置业的购房者大多选择按揭贷款,那你知道北京房产按揭贷款的申请条件有哪些吗?办理了贷款是不是无论怎样选房这事已经尘埃落定了?小编一一为你作答。

北京房产按揭贷款的申请条件是什么?根据多方了解,在北京贷款买房,不论借款人选择哪家银行办理贷款,都需要满足这些条件:

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1、年满十八岁,有完全民事行为能力;

2、有稳定的工作和收入,具备按时足额还款的能力;

3、有一定比例的首付款(首套房首付比例不低于30%、二套房首付比例不低于70%);

4、有购房合同或协议;

5、拥有良好的信用记录;

6、同意将所购房屋作抵押;

7、银行要求满足的另外的条件。

此外,不同的贷款行对借款人的条件也会有所不同,其贷款额度也会有所差异,因此,借款人在申请贷款前,一定要提前详细咨询了解,然后再根据自身的实际情况来选择适合自己的贷款行申请贷款。

 
 

有客户遇到了这种问题:已经与开发商签订了房屋买卖合同,并且银行按揭贷款也已经获批,甚至已经还了一段时间的贷款,但却又看中了项目的另一个户型,这种情况还能要求开发商换房吗?这种情况该怎么处理?

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要解决这个问题,首先必须弄明白购房者、开发商和银行三者之间基本的合同关系。购房者与开发商签订了商品房买卖合同,同时购房者和银行签订了借款合同。

目前的人住房贷款普遍采取抵押加阶段性保证的方式,也就是说,这个借款合同是以所购房屋为抵押物的借款合同,并且在办理产权证之前,开发商为该合同作阶段性担保。这意味着房屋买卖合同与借款合同是密切相连的。根据我国担保法规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人。抵押人未通知抵押权人,转让行为无效。而且购房者(即抵押人)与银行(即抵押权人)所签订的借款合同中一般都约定:如果未经银行书面同意,购房者将设定的抵押物拆除、转让、出租、重复抵押或做其它处理,银行有权解除合同并提前收回已发放的贷款本息,并有权依法处置抵押物或要求保证人履行保证责任。这就意味着要解除房屋买卖合同,必先通知银行,并经银行的书面许可。但是在实际操作中银行为了最大限度确保自己抵押权的实现,一般是不会同意购房者与开发商解除原房屋买卖合同的。只能由开发商以保证人的身份先将贷款提前还给银行,结束购房人与银行之间的借款合同,消除银行对房屋的抵押权,然后再与客户解除原房屋买卖合同,而换房的过程正是开发商与购房人解除原购房合同,签订新合同的过程。

 

那么是否就可以换房了呢,还得分情况。

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如果开发商已将该房屋产权证办理完毕,房屋产权以及抵押权已登记备案,这时候木已成舟,购房者就不可能再换房。

如果该房屋的产权证还未办理,购房者想要换房,并且与开发商协商一致,这样是可以操作的。具体是先由开发商与购房者解除原房屋买卖合同,由开发商将银行贷款一次性还清,结束购房人与银行之间的借款合同,然后与原购房者签订新的房屋买卖合同。如新房屋仍需贷款,则要重新申请银行贷款。这样操作的关键在于购房者能否与开发商协商一致。如果开发商不同意解除原合同,那么购房者只能望房兴叹了;即使与开发商协商一致,购房者也会因此受到一些损失,具体包括印花税、契税、一部分保险手续费、贷款律师费等等。

所以购房者应在买房前需要慎之又慎,在明确了自己的需要并挑到满意的房屋后再签房屋买卖合同,申请北京房产按揭贷款,免去许多不必要的麻烦和损失。

 

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