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南京楼市疯涨,狂飙背后乱象多

https://www.biud.com.cn 2015年08月19日08:10 家居装修知识网  

  “金九银十”未到,南京楼市先热。先是7月份“江北新区”获批,江北10多家楼盘闻风涨价,最高上调2000元/平方米。接着8月8日,河西“江湾 天成”开盘,销售均价接近4万元,大户型每套超过1000万元。本周,位于河西中部某楼盘也将开卖,均价3.3万元—3.5万元/平方米。今年3月份楼市 松绑后,河西房价普涨5000元-1万元/平方米!

  当前经济下行压力仍很大,七八月份也非传统的楼市旺季,南京房价何以“狂飙突进”?记者调查发现,房价高企背后乱象丛生。

  虚假认筹制造恐慌,一人领了20多个房号

  “每一轮房价上涨,都有大开发商挑头,江湾城就是河西的领头羊”,市房管局有关负责人介绍。江湾城2009年到河西,均价就从15000元/平方米飙升 到20900元/平方米,随后每年涨幅都在两三千元。江湾天成是其四期,规定购房人需先认筹,一个认筹号50万元,虽然房源仅有291套,收筹号却达 1376个,“僧多粥少”,仅认筹金就近7亿元,相当于很多项目单次开盘的销售金额了。这其中,不少购房人认筹了多个号,有的甚至认筹20多个房号,一人 认筹金就交了一二千万元!

  如此的营销噱头,购房者恐慌心理弥漫,加之开盘时开发商给出7个点的折扣,每平方米“优惠”了三四千元,高报 价高折扣,房子很快去化:291套200-380平方米精装大户型售出八成,其中380平方米房源折后成交均价41000元/平方米,一举揽金24亿元, 创下南京楼盘单天销售新纪录。江湾城地块拍于2006年12月,楼面地价3570元/平方米,9年下来,房价比地价涨了10倍!

  挤牙膏 式放盘,注水认筹抢房,这样的炒作在南京“豪宅”营销中屡试不爽。“我们金牌户型早已经认筹完,好几个人抢一套,你只能选其他户型。”记者走进河西的上水 云锦楼盘,销售人员一脸倨傲。143平方米的所谓“金牌户型”,预售价480-520万元,均价接近3.5万元/平方米。但记者了解到,该地块早在 2001年由南京新百(600682,股吧)从南京房地产综合开发公司购得,300亩地1.8亿元,新百改制后转交宏图开发,综合地价仅700元/平方米。而附近的G75地块,2013年北京金隅以29.3亿元拍得,楼面价折合16976元/平方米,两块地价差45倍。

  90平方米做成三房,偷面积变相涨房价

  在河西的带动下,城中、城东的楼盘全面看涨,除了认筹促销外,还偷面积变相涨价。城中大光路上新开的“跃墅”高层,放眼望去周边还是待改造的危旧房、棚 户区,已卖到4万元/平方米,但145平方米户型实际“赠送”了30多个平方米。“我们是跃层,楼上除了客厅,其他面积都是送的,折后,也就3.3万元 /平方米左右。”售楼小姐对记者说。城东钟灵街某新开的跃层,6米高的客厅挑高的二楼,也全部“送”给购房者,房价也因此涨到3万元/平方米。

  “偷面积把分母做小、分数做大,推高房价不容小觑。”南工大房地产系系主任吴翔华介绍,偷面积是一些既让业主利用、又不计入销售面积或只计50%的空间,比如赠送设备间,以管道井等理由报建,业主拿到后可以改造成书房或储藏间,送飘窗,将窗户做成内飘,装修时可将窗台打掉变成房间面积,这样不仅节省以建筑面积为基数的政府税费,更重要的是借此“合理”涨价,并助推了相邻区位房价上涨。

  “在南京,90平方米做成三房,180平方米的实际使用面积可以达到220平方米,这样的案例比比皆是。”专家认为,偷面积表面上购房者占了便宜,但将 来如果房子转手,赠送面积不可能与产权面积同价,另外还变相提高了容积率,比如原本3人住的房子,偷面积后居住空间变大,多住了一两个人,增加了周围环境 配套及交通的承载压力。

  市场失范,越是高烧越要加强监管

  “无论是"饥渴式"营销,还是建筑偷面积,带来的房价上涨,透支了房子未来的升值空间,损害了城市可持续发展。”市规划局河西分局副局长李宁认为,目前,河西新开楼盘的新房价格远高于二手房,这在过去是很少见的,买这样的房子,其实也是替前期投资者解套。因而江湾天成热销后,打开二手房网站,仁恒江湾城一二三期不少房源打上“急售”字样,但目前销售均价为29000元/平方米左右,与新房价格几乎相差1万元/平方米,这些大户型、高总价二手房鲜有接盘者,市场抗性明显。

  房价每平方米半年涨了5000到1万元,涨幅也太大了!偷面积不但违反了建筑规划,也偷逃国家税费,有关部门该不该管一管?对此市物价局服务价格处王阳 介绍,他们曾经约谈江北部分开发商和江湾城,“要不是约谈,江湾天成的销许价还不止5万元!但商品房价属于市场定价,政府只能对价格"异常变动"干预,房 价最终还是要靠市场调节。”对于偷面积变相涨价,吴翔华介绍说,虽然2008年起,南京市规划部门数度出台设计规范“禁偷”,比如别墅层高不得超过3.6 米,不能用“假复式”改变容积率,但在实际执行中,一些“超规”设计却仍能闯关,“监管睁一只眼闭一只眼,折射出城市管理与公共权益的无奈。”

  但房价让市场“说了算”,前提是市场信息公开透明、市场法则严格规范。楼市专家认为,目前开发商的种种促销噱头,如虚假注水认筹,加密开盘频次,人为制 造紧俏局面,市场信息严重不对称,开发商藉此牟利、大肆炒作,属于违规营销。而像那些囤积十几年的地块才开发,以及建筑偷面积,则属于明显的市场失范(南 京规定地块出让后两年内必须开发),应严格规范。 本报记者 汪晓霞 顾巍钟

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  7月锡扬徐房价“两平一降”

  南京房价涨幅居二线城市之首

  本报讯

  国家统计局7月70个大中城市新建商品住宅价格变动指数昨日出炉,我省纳入统计的南京、无锡、扬州、徐州4个城市中,南京新建商品住宅价格环比上涨1%,已连续5个月上涨,涨幅仅次于北上广深,位居二线城市之首;无锡新建商品住宅价格环比下降0.2%;扬州、徐州新建商品住宅价格则环比持平。

  南京楼市自今年3月起企稳回升,至7月,成交更是创下6年来月度成交新高,新建商品住宅共成交10586套,成交量持续放大,助推房价不断上涨,7月1%的环比涨幅也是年内涨幅最高的一次。

  南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分 析,7月本是传统淡季,但南京房价反而涨势加速,环比涨幅也由5、6月份的全国第七位升至全国第五位,足见本轮南京楼市回暖势头较猛。房价上涨主要有三大 动力:一是豪宅市场房价领涨拉动;二是国家级江北新区批复后爆发的量价齐升效应;三是地王频出对房价预期的提升效应。至昨日,南京商品房库存量已回落至5 万套出头,不过依然处于库存高位。

  据无锡市房屋产权监理处统计,7月无锡商品住宅成交面积50.61万平方米,较6月的64.44万平 方米有明显回落。同时据官方统计,6月无锡商品住宅成交均价为8267元/平方米,7月则下降为7781元/平方米,跌幅为6%。因统计口径的不同,这一 降幅虽然与国家统计局统计的下降0.2%有出入,但可以肯定的是,7月无锡房价又跌了。扬州和徐州房价7月与6月持平,楼市整体平稳,而两地楼市库存量均 不低,房企销售压力仍然较大。

  中国指数研究院研究报告认为,目前全国楼市三级分化,第一层级的一线城市,量价齐升;受一线城市良性传导,第二层级的部分二线城市楼市也正趋热,但能否持续走热仍待观察;三四线城市则是第三层级,最迫切的任务是去库存。

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