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招商地产计划并入蛇口工业新千亿霸主或将诞生？

https://www.biud.com.cn 2015年08月17日08:08 家居装修知识网

8月9日，招商地产发布了1-7月销售简报。虽然销售面积和销售金额同比都出现了上涨，但就曾经的“招保万金”名号而言，招商地产的成绩依然不复当年风光。

或许招商地产也在心急，并筹谋回归已久。8月4日，停牌近4个月的招商地产首次披露了重组方案，招商局蛇口将换股吸收合并招商地产并向深圳证券交易所申请上市。原有资源加上蛇口工业区的产业地产资源，这次整合，是否能助招商地产重回霸主席位，有待观望。

昔日霸主业绩增长缓慢 1-7月目标完成率仅达四成

2010年，招商地产实现签约销售金额146.25亿元，同比2009年的148.42亿元略有下滑。2011年，招商地产销售开始攀升，销售全年签约销售金额超过210亿元。2012年签约销售金额363.86亿元，同比增长约73%；2013年，招商地产销售额432亿元，增长19%。

曾经，“万保招金”被称为地产界的龙头房企。虽然近五年来，招商地产的业绩额同比自身逐年提高，但对于整个大市场而言，业绩成绩起色依旧过于缓慢，业内的影响力也下滑明显，尤其与万科、保利这两个千亿级房企相比，更是已不可同日而语。

作为昔日的“队友”，2010年，万科实现销售额1081.6亿元，成为国内首家千亿房企。2011年，保利以1017.39亿元销售金额，也步入千亿大关。

但招商地产，一直到去年，都没有突破这个大关。2014年，万科地产实现销售金额2151.3亿元，保利地产实现签约销售金额1366.76亿元，而招商地产则为510.49亿元，落在了第二梯队。

进入今年，招商地产和第一梯队距离并没有拉近。据万科、保利发布的1-7月销售业绩公告显示，今年前七月，万科累计实现销售面积1084.1万平米，销售金额1338.1亿元，保利地产实现签约面积667.86万平米，签约金额857.05亿元。

而据招商地产8月9日发布的“2015年7月销售及近期购得土地使用权情况简报”显示，今年1-7月，招商地产累计实现签约销售面积175.1万平米，实现签约销售金额243.03亿元，与上述两者成绩差距悬殊。

虽然从纵向来看，招商地产今年1-7月的销售面积和销售额同比都出现了上涨，但根据招商地产在2014年年报中的披露，今年集团的签约销售金额目标是600亿元。按此推算，今年1-7月，招商地产的业绩完成率只达到了40.5%。

今年拿地大幅缩水重点城市布局不足或为掉队主因

房企战略扩张节奏快慢以及重点城市的布局战略，对房企的发展起着重要影响。

据中房网记者统计，前两年招商地产的拿地手笔还是比较大的。2013年，招商地产拿地22块，新增土地建筑面积为695.50万平米，拿地总花费为257.81亿元，且所拿地块都在二三四线城市。2014年，招商地产拿地28块，新增建筑面积为610.34平米，拿地总花费324.09亿元。

但或许因为大手笔的拿地，招商地产2014年的经营活动净现金流为-64.47亿元，同比减少了69.43亿元。

于是今年1-7月，招商地产的拿地节奏大大缩水。前7个月仅拿地4块，面积105.83万平米，拿地总价46.22亿元，同比减少了60%。

且在业内人士看来，从上半年的迹象来看，招商地产下半年会继续拿地的迹象并不会太明显。

但记者看到，截至2014年12月31日，招商地产的土地储备面积仅有441.95万平米，如不扩大拿地，后续开发将面临严重束缚。

另外就重点城市战略来看，招商地产对于一线城市的敏感度连年过低也是其掉队的重要原因。

今年，连一直以三四线城市为主要根据地的碧桂园，都将城市战略布局调整为“巩固三四线，拥抱一二线”，并在4月底首入上海。碧桂园集团联席总裁、执行董事朱荣斌对此解释为：光做三四线已经满足不了碧桂园的后千亿持续发展，一线战略一是对品牌的提升，二是丰富产品和地域。

但2013年，招商地产未在一线城市拿地。2014年，招商地产在一线城市拿地5块，其中3块为合作拿地，今年前七月，仅与平安合作入手上海一住宅地块。

重点城市布局战略受到忽略导致了招商地产在这些城市的市场份额都被其他大房企所吞食，哪怕在其大本营深圳，也面临一些外来房企的竞争。且招商地产在项目开发过程中也没有积极和其关联企业进行合作，进而错过了很多投资机会。

与蛇口工业区合并重组蛇口或成新地产霸主

昔日的霸主如何重回神坛，或许招商局和招商地产都在思索，并着手布局筹谋。

4月27日招商地产宣布将停牌进行重大资产重组，停牌仅4个月后，8月4日，招商地产才披露了重组的轮廓——招商局蛇口换股吸收合并招商地产并向深圳证券交易所申请上市。

1979年，招商局率先全资创办了中国第一个对外开放的工业区——-蛇口工业区。通过蛇口十多平方公里土地开发，招商局蛇口工业园区公司逐步发展成为一家园区综合开发企业，并利用蛇口火炬创业园的发展经验，逐步在青岛、北京、上海多城市投资开发地产项目。

除此之外，据招商局蛇口的官方网站显示，蛇口工业区控股公司旗下拥有蛇口网谷公司、南油集团、平方汽车园、光明科技园、青岛公司等产业园运营企业，美伦酒店公司、南海酒店公司等两家酒店经营企业，1家房地产基金管理公司，还有招商供电、招商客运等七家园区配套企业。

且根据招商地产2014年报，蛇口工业区控股公司控股招商地产40.38%股权，为招商地产的第一大控股股东。

克而瑞机构分析师朱一鸣分析表示，虽然蛇口工业区公司具有强大的产业地产开发和运营能力，为国内较为实力的产业园区建设运营商，但因为没有上市，蛇口工业区公司不能通过有效的资本运作推动“蛇口模式”高效扩张。而作为招商局集团下唯一的地产板块上市平台，招商地产曾多次参与蛇口工业区的转型升级，产业地产建设经验丰富，且有其它类型地产的积累和储备，二者的融合，将有助于企业规模扩张和多元化。

据此前有媒体统计，招商局蛇口在前海有3.9平方公里土地，占前海自贸区约1/4。如果按整体容积率3来估算，在吸纳招商局前海3.9平方公里土地后，仅仅前海一项就有望新增1170万平米土地。

业内人士认为，二者的重组，从招商局的角度看，内部的地产资源整合相对成本不高，在能将融资平台和土地储备融合的同时，也能减少同业竞争。且注入招商地产后，能够快速提高蛇口工业的估值。但从招商地产的角度看，由于此前普遍猜测的都是将蛇口公司的资产注入到招商地产内部，重组后招商地产或有很多“委屈”，但从后续业务多元化发展的角度看，可能此类安排利好后续地产业务的开发。

但对于外界猜测的蛇口工业将成为新的地产“巨无霸”，这位业内人士表示，二者整合后可能会定义为城市运营商的角色，尤其并购一些大型基础设施项目和企业，全国化的步伐也有望加快。这样做从提高竞争力角度看可能会有刺激作用，但能否冲击千亿房企，还需要后续比较积极的拿地扩张态势。