如何在亚太市场投资？
纵观全球房地产市场，亚太地区近年来发展势头强劲，有数据显示，以美元计算2014年亚太地区的房地产业呈最高幅度增长，总值上升了10%达5.1万亿美元，其中中国房地产增值了21%。但是与此同时，中国房地产市场的下滑给整个市场形势带来了一些隐忧。亚太市场未来走向到底如何？
第一太平戴维斯亚太首席执行官Robert McKellar在接受《中国房地产金融》采访时表示：“尽管在高速发展过程中难免会遇到信用违约等方面的风险，但我对于中国以及整个亚太房地产市场发展都很有信心。”
学习邻国经验
上个世纪80年代，由于日元的不断升值，出口行业面临挑战，日本政府开始加速全面推行住宅商品化,商业银行大量为居民购房发放贷款,贷款利率大幅下调。日本的房价、地价开始急速攀升，而在此之后日本房地产泡沫在破裂,从此经济一蹶不振。
近几年来,每当楼市降温之际,房地产市场是否会出现崩盘,中国是否会重蹈亚洲邻国日本的覆辙的争论便一直不绝于耳。而根据多年来对于整个亚太地区房地产市场的观察，McKellar认为中日两国的房地产行业之间确实有很多的相同之处，但中国房地产行业并不会出现日本式的崩盘现象。
McKellar分析，由于当时日本经济飞速增长，国内实行非常宽松的货币政策，市场上金融活动非常活跃，银行也存在大规模放贷的情况。“和中国一样，那个年代的日本也拥有着大量的影子银行，作为游离于监管之外的金融机构，这些非官方机构借贷给经济运行和房地产市场的泡沫膨胀带来了不可预知的风险。”
但是另一方面，McKellar 认为和上世纪80年代的日本相比，中国目前良好的经济基本面为未来市场的持续发展提供了保证。尽管当前中国经济正由常年高速增长向“新常态”转变，但是中国仍然有7%左右的增长，这样的经济增长速度不仅为政府和金融机构提供了吸收违约风险的空间，也为房地产的进一步发展提供动力。“而与此相比当时日本经济的增长势头远远达不到这样的增长速度，经济的整体疲软才是日本房地产崩盘的根本因素之一。”
从人口结构上看，日中两国也处于完全不同的社会时期。“当时日本已经进入人口老龄化的阶段，同时人口的增长率也在不断下降”，而在中国仍然保持着一个较为正常的人口增长率。因此这样的增长速度，为房地产市场的旺盛需求提供了保证。在人均住房拥有量方面，有数据显示当前中国城镇户均住房套数刚达到1套左右,尚未饱和，中国房地产业的基本面更接近日本上世纪70年代初期或中期,而非上世纪80年代后期的情形。
“更为重要的是，中国已经在从日本的经验中学习，中国政府试图通过调控政策来防止泡沫的进一步扩大”，所以即便在发展的过程中同样会面临一些债务违约风险，但是总体上来说中国的房地产市场并不会重蹈日本覆辙。
拒绝赌徒心态
对于中国未来的房地产市场的整体走势，第一太平戴维斯认为，中国作为全球第二大经济体，仍然会有非常大的发展潜力。“即便是面临下行的风险，到目前为止中国的房地产市场并没有出现大面积的倒退”,从长期看来，因为中国的国家体量非常之大，国家的政策也在不断鼓励城镇化的发展。未来中国城镇化进程将进一步深入，据国家统计局数据，1995年中国城市人口总数3.52亿，占总人口29.1%。截至2015年这一数字攀升到7.49亿，城镇化比例超过50%。城镇化进程会进一步加快，这意味着中国不仅需要大量的住房，同时零售和办公室商业也都将会继续发展。
而面对目前的白银时代到来，McKellar认为这是房地产正常周期的体现，“以一些发达国家的过往经历看来，房地产市场总是存在一定的周期，比如伦敦市场”，一个世纪平均每十年为伦敦房屋市场的一个大周期，每一个周期的起因和发展都有所不同，例如20世纪50年代的世界大战战后重建期，1980年代利息暴涨期，以及2007年爆发的全球信贷危机期。
“没有任何一个市场能够保持持续的增长，而这样的调整时期对于房地产行业的持续发展是一件好事，”在McKellar看来，目前的局面给整个房地产市场提供调整的机会，能够让市场更加透明化，更加规范化，从而带来一个成熟的市场环境。
他建议，在目前的调整态势下，地产商抓住目前的机会在北京上海等一线城市布局是非常重要的。以上海为例，“我认为在未来的五到十年内，上海将取代香港成为中国的金融中心，变得更加开放，拥有更强大的资本控制力，吸引更多的国际金融机构和投资者的目光，因此房地产市场具有着非常大的升值空间。”
不过，McKellar对于目前中国房地产市场存在的问题也表示了一定的担忧，“我认为中国市场普遍存在一种赌徒心态。”在他看来无论是股票市场还是房地产市场，人们都用一种赌博的心态在进行市场交易,而实际上长期的发展更需要长远的市场规划，能够承受必要的市场风险，而不是完全追逐短期的暴利。
日澳或为投资良选
随着越来越多的中国房地产投资者将目光投向海外，McKellar认为尽管从全球范围看来，欧美仍是中国海外投资的首选目的地，但是亚洲邻国中也有着许多值得国内海外投资的机遇。“目前美国的经济势头非常强劲，无论是住宅还是商业地产，现在都是投资的好时机。”但是与地理位置相对较为遥远的欧美国家相比，在亚太地区的投资机会也不容小视。
近年来，有不少中国投资者将目光转向马来西亚等新兴市场，McKellar认为这些市场目前资产价格非常便宜也具有一定的增值空间。但是，由于这些国家并不能提供教育等方面的优质配套资源，因此未来的增长会相对缓慢，回报周期会相对较长。
McKellar认为亚太地区的澳大利亚和日本等国应该是未来几年内都值得来自中国的海外投资者关注。虽然新加坡和中国香港这样传统意义上的房地产市场仍然具有很强大的吸引力，但是近年来新加坡和中国香港市场因为受到政府打压，房地产增值空间正在逐步降低，“相对高昂的印花税对于投资者来说也将会是一笔不小的支出。”
目前日本也是亚太地区投资的一个很好的投资去处。由于日本政府的经济政策，日元汇率一直走低，加之长期低迷的经济形势，对于海外投资者来说，日本的房屋价格目前处于相对低位。“我想到目前为止安倍经济学所带来的经济增长并没有到达预期，因此中期来看政府或许会继续采取货币贬值的方式来促进经济的进一步增长。”
同时，东京将主办2020年的夏季奥林匹克运动会，这也给日本房地产未来升值带来了契机。由于看好奥运会所带来的巨大商机，东京商业、住宅以及基础设施已经开始大面积兴建。有数据显示，伴随着奥林匹克的临近东京中心23区内建设面积1855万平方米的新建商业和住宅面积，对于日本这样的发达国家来说是非常罕见的。奥运会的举办吸引更多的国际资本进入，或许将使得日本房地产市场迎来新一波上涨。“我想直到2020年东京奥林匹克运动会举办之前，对于来自中国的投资者来说日本都将是非常理想的房地产投资市场。”
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