碧桂园的葫芦里卖的是什么药？

  昨天，一则似乎很普通的信息在碧桂园的官方微信发布——《碧桂园一线进行曲：3个月连下3城》。

  而网易自媒体地产壹线同一天稍早剧露：今年4月，碧桂园组建一线设计部，专门针对一线城市地块。进入这一名单的城市除京沪广深外，还有天津和重庆两个直辖市，后期又装入南京。在组织上，7月11日，碧桂园正式成立了高规格、相对独立的“一线城市事业部”，由联席总裁朱荣斌直管，以期全面进军一线城市。

  碧桂园一向“野战”，昨天的新闻却是一副“国军”的姿态。碧桂园的葫芦里卖的是什么药？

  地产大哥翻阅碧桂园财务后释然：年年大丰收，老板杨国强却不一定很开心，特别是2014年。股价也像霜打的茄子，垂头丧气，活像受气的小媳妇。而且，各种核心财务比率都呈下降趋，2014年的各项核心财务指标降到历史低点。

  所以，碧桂园变革的种子应该早已埋下。此前甚至风闻碧桂园要将酒店资产处理掉，以提高财报可看性，改善估值。更多的意见是，大量业务在三线，毛利率受压，利润下滑，昨整？而在今年前5个月，碧桂园的合同销售额居然同比减少25%。当然，受推货量和前轻后重影响，这个数据不足虑，全年销售超2014年是大概率事件。

  但是，要回答毛利润等增长问题，二、三线的贡献显然有限。于是，我们看到碧桂园官方通稿中的新词，“核心城市”。从今年上半年的统计数据看，房价上涨最凶的恰恰是核心城市。这不能不让碧桂园搓火。吃不着肉的滋味不好受。

  此前，碧桂园的关键词叫“潜力城市”，这是碧桂园的根据地，过去发家、壮大基础。在碧桂园的战略规模中，甚至要求其走村串户下沉到乡镇。现在，一体两翼的核心城市战略正式走向前台。

  进 城似乎是分分钟的事儿。实际上并非如此。碧桂园已经是一台相当高精密的机器，潜力城市的战术和核心城市的打法肯定不一样。碧桂园跟别的房企是真真不一样， 它覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建材，营销和物业管理等，攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开 发。其运营战略是低成本、快周转，项目开发模式与产品线设计都以其为核心展开。土地获取、开发速度、成本把控、扩张能力也成为碧桂园的核心能力。

  进入核心城市，意味着这台高速运转的精密仪器全方位的调整，绝非想想就成。比如拿地，今年上半年，碧桂园在北京土地拍卖市场，几乎场场不落，但皆空手而归。而且，上升到战略层面，肯定是一盘棋的打法。回过头来看，紧挨北京的九龙湾项目，可能算作对进京的火力侦察。

  既然决心已下，碧桂园肯定要在核心城市大打出身，且相信身手不凡。为什么？除了碧桂园自身的因素，还有一个“带刀护卫”——股东平安保险。两家大牌公司将连手开发碧桂园逾200个现有项目。在项目合作上，碧桂园可以透过平安的广泛网络销售楼房。而且，平安保险旗下的平安好房就是一家网上房贷公司，这是让碧桂园好大喜奔的公司。

  联手平安保险，还有一个风口。平安保险将联手碧桂园消化其超过35万业主的小区资源，小区产业链产业蓝海喜人。对于碧桂园来说，平安保险的互联网金融板块中，还有汽车、房产交易市场等等，这是一个市梦率的题材。

  平安保险入股碧桂园利好的例证是，在股东层面，中国人寿入股远洋地产，后者股价便一直处于上升通道。而且，险资与产业地产的关联契合度一向很高。这叫形势比人强。

  此前，大股东杨惠妍持有的股权则由59.5%减至53.6%，这笔钱干嘛使，也是一个谜。碧 桂园采用相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、物业管理等业务。本来这项业务旨在通过大配套的营建提升社区品质，促使社区成熟，形成 以“大型高尚社区＋优美环境＋优质产品＋五星级管理服务＋超级配套体系＋合理定价”的驱动力模式。据统计，碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积 的5%左右，明显高于其他项目，加之其社区规模巨大，从而形成强势的配套资源。现如今，相关多元化的房企开始变成资本市场的宠儿。如果杨惠妍在这方面动了脑筋，又是一个市梦率的题材。

  改善估值的动作频频，碧桂园的股价会变脸吗？皆看今年年底的数字。碧桂园的葫芦里这两副药，好不好使，最终看疗效，满值得期待！

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