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深圳房价回调的明斯基时刻正在来临

https://www.biud.com.cn 2015年07月20日07:59 家居装修知识网  

  【环宇杂谈】

  最能反映市场变化的深圳二手住房市场,近期已经出现了明显调整。

  对于2015年 上半年(主要是4至5月份)深圳房价为何带头暴涨,就连业内专家都称“看不懂”。如果拿供求关系、适龄购房人口、创业高净值人群等原因来说事,这是站不住 脚的,因为这些原因放在2011~2014年的任何一年都存在;如果拿货币宽松、楼市政策松绑、刺激改善型需求等原因来说事,也是站不住脚的,因为这些因 素在北上广同样存在。

  绞尽脑汁,做遍调查,挑灯讨论,我们找到了股市的“财富效应”这个原因。说白了,就是资本市场赚了钱,拿来买房 子,也包括支持大众创业、万众创新背景下,通过资本市场获得资金或减持股份的创业老板们。最初,我们不是很相信这一原因,但听专家一讲,觉得不无道理。目 前,深圳本地开户的股市账户数已超过1200万,2014年深圳常住人口仅1077万人,人均股票账户数全国第一。2015年一季度末,深圳新开户超过 57万,占广东省同期新开户总数的67%,也是此轮牛市全国新开户最多的城市。

  在深圳狭小的空间内,集聚了2000万人口、1000多 个产业园区、185.8万户商事主体(每10个人中就有一个老板)。在大众创业、万众创新的激励下,深圳迅速成为互联网之都、创业之都(集中了2/3的私 募)和中国的“硅谷”。2014年,深圳市新增中小企业19.6万家,上市备案企业达940家,中小板和创业板上市企业总量连续8年位居国内大中城市首 位,通过减持和套现,迅速出现了一批富裕群体,他们也是深圳近期购房的主力。

  调查来看,购房者的手法很“任性”,对于高房价有很强的接 受能力;操作非常果断,出手毫不犹豫,甚至怕买不到;800万以上的高价住宅在4至5月份成交量上涨超过50%、占比达到20%;拿炒股的手法来买房,优 质公共配套区域(福田、罗湖)并没有在此轮楼市火热中被眷顾,取而代之的是带有概念的热点片区,如自贸区、前海概念、福田后花园等等,和炒股是何等的类 似;投资性购房占比近三成,而年初仅占一成。

  由此,股市财富效应导致楼市的短期购买力迅速提升,这应该是深圳此轮房价暴涨的主要原因, 与2007那一波股市上涨行情中,深圳房价领涨全国如出一辙,只不过这一轮股市的财富效应更显著而已。但是,资本潮来也快、去也快,随着财富效应的衰退、 创业板泡沫破灭,前期资金堆积对于房价的推动消失了,而透支性上涨、泡沫化上涨却开始显现。

  6月份,尽管数据表现上深圳房价还在上涨, 但更多是由于网签滞后而造成的。同时,4至5月份产权登记中心工作量突然放大,每天“放号”数量有限,造成6月份的房价“被上涨”。从6月下旬开始,实际 成交量已经开始稳定和缓慢下降,房价涨幅放缓。6月下旬以来,登记中心单日最高收文量已经从4、5月份的4000份下降到目前的3300份。

  春 江水暖鸭先知,最能反映市场变化的二手住房市场,已经出现了明显调整。进入7月份后,中介店铺的客户上门量,相比5、6月份高峰期骤然减少,业主报价已现 松动,特别是前期房价上涨超过40%的区域,如前海、南山南区、坂田、龙华、宝安南区等等。试想,这些区域半年内上演“破三望四探五”的房价飙涨激情大 戏,而公共服务却差得不得了,人才的月收入也才1万元左右,这正常吗?可持续吗?

  作为先行指标的中原业主报价指数,在7月份的第一周和 第二周分别为63.6%和45%,较前一周大幅下降8.3个百分点和18.6个百分点。就如明斯基(Hyman Minsky)提出的“金融不稳定假说”四阶段一样,在市场乱象丛生中,也潜藏着必然下跌的种种迹象,如套取银行贷款买房、概念性炒作、卖家违约案增加 10倍、因股市大跌而退房等等。大涨之后必然下跌,在2003至2005年的上海楼市、2007至2008的深圳楼市、2013至2014的北京楼市都有 先例,深圳这次不会是例外。

  (作者供职于深圳市房地产研究中心)

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