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看懂这些你再也不会说他是“星宿派”掌门人

https://www.biud.com.cn 2015年07月03日17:08 家居装修知识网

他们也有一番轰烈的抱负，他们也是恪尽职守的英雄，他们也在苍茫大地演绎着属于他们惊心动魄却身不由己的江湖曲。他们就是偌大都市，不管你有钱没钱有房没房都不得不去寻找帮忙的经纪人。

你需要他们，需要他们为你指点迷津，需要他们为你搭建桥梁；你讨厌他们，讨厌他们类似父母亲人的无限制“关怀”，讨厌他们“无节操”的电话催促；你恨毒了他们，你甚至觉得他们是当代“星宿派”掌门人，练就了一嘴功，唾沫星子的毒素都能慢慢渗透到你的血液里。可是，你离不开他们。

身居万劫不复的地产界，小编不想为任何人代言。只想说，人在江湖飘，刀光剑影在所难免，所谓魔高一尺道高一丈，你只要渗透以下点，你一定不会再说那个他是恶魔，是“星宿派”掌门人。

经纪人陷阱

首先，诱人广告要鉴别。

谁都知道货比三家，经纪人更是参透了购房者追求“物美价廉”的心理，于是各种价格好、条件好的信息在召唤你上钩。

我们必须承认，在急功近利的各行各业的确存在一些良莠不齐的现象，抵制这种现象的方法除了正面攻击，还有沉默不理睬不助长。不去关注他们的房源信息，不去向他们咨询，不踩他们的流量，不代表我们是逃避，相反假像会随着时间不攻自破。

我们也必须相信，还有绝大部分房源是物美价廉，还有绝大部分经纪人是尽职尽责。

其次，楼市术语要明了。

不是每个人都像专业人士那样深谙房产楼市中的专业术语，于是乎难免在咨询交流甚至买卖过程中出现被坑的空隙，如果你能懂一些基本术语，那么再“毒”的经纪人也会安分守常。

1、70年产权

一般在买二手房并且是自住用时会特别注意这个问题，因为在我国有个70年产权。它在我国法律规定中是，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

2、公摊面积

所谓的公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

3、得房率

得房率=(建筑面积-公摊面积)/销售面积，是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

4、容积率

容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于40%。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

5、现房和期房

现房就是已经建好的房子，而且已经领到房产证，可以直接过户入住。期房就是还未领到房产证的房子又或者是还在建的房子，需要一段时间才能够领证入住。

现房优劣：

1）工程已经竣工验收合格，投资风险降低。

2）买家可以直接看到实景，实地品评房屋的结构、质量、环境、配套、物管等。

3）房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。

4）家庭计划便于安排，付完房款即可入住。

劣势：

1）价格较高，难以优惠。

2）对于品质较好楼盘，楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走，选择范围缩小。

期房优劣：

1）价格优势。期房在开发之初卖出去，是开发商为了募集资金的一个渠道。因此房产开发商都在价格上有较大的优惠。

2）选择范围较广。

3）性价比较好的期房存在较大升值潜力。

劣势：

1）未确定因素较多，投资风险较大，开发商在建设过程中设计、资金等原因导致的工程停顿，都会给购房者带来损失，同时市场行情与价格涨跌难以预测。

2）由于与开发商的信息及专业知识的不对等，仅凭开发商的广告、资料宣传来判断、预测楼盘状况，存在房屋标准、质量与预售承诺不符的风险

6、尾房

尾房，又称尾楼，不能等同于烂尾房和一般空置房，是指项目销售八九成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。

PS：当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，此时所销售的房产，一般称为尾房。尾房本身有两种形态，一种是整个项目里面比较好的房子，开发商将其留在最后“压场”；另一种是有“问题”的房子，诸如朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级等问题，但并非一无是处。这类房子只要经多方权衡和比较，还是有其独特魅力的。

7、内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

8、外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业，其他组织和个人。

9、产权证书

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

10、五证二书

五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

11、单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

使用权房：指国家以及国有企事业单位投资兴建的、ZF以规定租金标准出租给居民的公有住房。

12、存量房：一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。

13、公用面积：公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

14、使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和

15、实用面积：它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额

16、居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

17、净面积：要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

18、辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。但不包括烟囱等。

19、套内面积：是由以下三部分组成的：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

20、竣工面积：是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。

21、公摊面积：指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。

22、得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

再次，模糊关键性问题的合同千万别签。

为促成成交，中介公司往往隐瞒房屋固有的缺陷、淡化交易过程中的风险、对贷款等专业性相对较强的内容泛泛承诺，并且逃避将购房的细节列入购房合同。笔者特别提醒各位购房者，二手房交易时一定要多做几次仔细的检验，为避免陷入“合同困局”，可以采取的措施：(一)采用房地产管理部门、行业组织制定的房地产经纪合同推荐文本，也可借助熟悉房地产法律法规的专业人士签订合同。(二)不要轻信某些中介机构和人员的口头承诺，要把所有的约定落实为书面合同条款。(三)如认为合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善的，应坚持要求对有关合同内容进行细化、改进或完善。在签订合同或协议时，仔细斟酌每个细节的合理性和详尽性。

这样就可以避免一房多租，一房多售，甚至冒充房东借鸡下蛋的骗局。

最后，证据确凿很重要。

万无一失最好。但是，防不胜防时有发生，如发现上当受骗，一定要及时报警，为警方侦查破案赢得时间，同时要保全相关证据。

经纪人陷阱