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一楼盘现诡异热销:房源全部被限 却称热销6.3亿

https://www.biud.com.cn 2015年06月18日14:52 家居装修知识网  

  6月16日,滨江的华家池公寓样板房亮相,在此之前,华家池的另外两家楼盘已经开盘,其中5月底,开盘仅一周的绿地华家池1号对外宣称热销6.3亿元。

  然而让人大跌眼镜的是,截至发稿日止,根据透明售房网显示,绿地华家池1号领出预售证的295套房源全部为限制房源,可售房源与总套数均显示为0。既然是限制房源,又是怎么热销的呢?

  据记者了解,已经有购房者签订了线下的纸质商品房买卖合同并支付了全款。限制房源究竟能不能卖?所签的认购协议或购房合同是否有效?对绿地而言,这样做的背后又有什么样的原因和目的?钱江晚报记者进行了调查。

  可售房源、总套数皆为0

  对外宣称热销6.3亿元

  时间回溯到5月24日,继世茂天宸开盘之后,华家池区域另一大佬绿地·华家池1号当日高调开盘。据其官方微信数据显示,首次开盘当天,华家池1号热销5.3亿元;整个5月份(实际约一周时间),共完成6.3亿元的销售成绩。

  6.3亿元是一个什么概念呢?简单作个比较。据钱江晚报购房宝数据显示,截至6月17日晚8时,世茂天宸共销售50套房源,总成交金额两亿元左右。虽说世茂天宸签约的主要是毛坯房源,相对于华家池1号精装修销售来说,总价相对较低,但同处一个板块,绿地的销售额整整高出世茂3倍多,差距未免有些悬殊。

  记者实地前往绿地·华家池1号售楼处,沙盘旁的销控表上显示,主打89平方米小户型房源的8号楼已销售66套,大户型的9号楼销售51套。

  但透明售房网上可以看到,绿地·华家池1号预售证的核发日期是2015年5月7日,预售证号2015000052,申领出7、8、9三幢楼共295套房源,但是这295套房源全部显示为限制房产。

  按照网签流程,开盘过后半个月左右项目陆续将完成网签。然而距离首次开盘已有三周多,华家池1号可售套数与总套数仍显示为零。不仅不见签约数据,连可售、已售房源皆为零,那么这6.3亿元的销售额又是怎么来的呢?

  调整备案价所以房源被限制?

  玩笑开得有点大

  “5月24日华家池1号开盘当天我选好了房子,销售人员让我付了20万元定金,然后说一次性付款还有优惠,但房款必须一周内付清。”张女士(化名)告诉钱江晚报记者,因为是第一次买一手房,她的重点放在了选房上面,关于购房的流程手续其实都不太懂。

  5月31日,张女士付清了全款,签订纸质合同时被告知,因为网签备案有个时间差,所以要过段时间才能再签一次合同,并同时完成网签,到时这份合同会被开发商收回。张女士想只要能签了就行,所以就没在意。

  之后有一天,张女士上网查询楼盘信息,发现她买的那套房子属于限制房产,而且拿到预售证的所有295套房源都为限制房产。限制房产怎么能卖呢?张女士赶紧问置业顾问,置业顾问的解释是:限制房产拿出来卖是开发商的普遍做法,公司会在最近解除限制,并承诺张女士6月20日前一定能网签。

  记者在售楼处以购房者身份询问置业顾问,他表示,项目目前含精装修的在售均价在46000~47000元/平方米,由于此前申报的备案价过高,公司正在调整备案价格。

  记者推敲这一说法,觉得站不住脚。比如张女士买的这套房源,根据透明售房网的申报价格,打8.5折后,比张女士目前购买的单价要低,所以不需要去重新申报价格。而且,即使申请调整价格,与限制房源两者之间也并无关联性。

  更为奇怪的是,这一说法在绿地浙江区域策划负责人那里被否定,这位负责人表示项目并没有调整过备案价。他说,295套房源全部被限制,是因为这些房源被抵押给了银行。

  营销总监称签的只是认购协议

  置业顾问称:7天内付首付款

  限制房产在房地产行业并不少见,不少开发商由于资金周转问题,会选择将部分房源抵押给银行,待资金充裕后还清欠款,以防影响房子日后正常销售。“不过,像绿地这样,首次申领出预售证的房源全部都被限制的情况,还是第一次听说。”资深业内人士表示。

  到底是什么原因,让拿到预售证的295套房源成为限制房产?全部为限制房产的295套房源,可以直接出售吗?

  绿地集团浙江区域营销总监郑缅东说,这295套房源确实被抵押给了银行,目前正和银行协商办理解除限制。一旦解除,项目马上就可以和购房者签合同。

  “有购房者表示,已经签了有开发商盖章的纸质商品房买卖合同,限制房产可以直接出售吗?”记者提出了疑问。对此,郑缅东反问:“已经在办理解除限制了,为什么不能卖?”

  他表示,据他所知,售楼处与购房者签订的是认购协议,并非购房合同。对于为什么有的购房者签了纸质的商品房买卖合同,并已经付清了房款,他表示不清楚。

  当记者再以购房者身份问置业顾问付款情况时,得到的回复是,签认购协议后7天内必须支付首付款。

  钱江晚报购房专家团成员、浙江三道律师事务所的胡增冬律师说,不能说限制房产就不能出售,也不能说只签纸质商品房合同没有网签就是无效的。这份合同只要是双方真实、一致的意愿,双方签字盖章,合同就有效。但是合同有效的前提是,开发商是否把所有真实信息都充分告知了购房者。在这个案例里,如果在签纸质合同时,销售人员只告知购房者,因为网签有一定时间差,或者调整价格需要重新备案,所以暂时不能网签,而没有告知所售房源其实是限制房产,这就涉嫌隐瞒、欺诈行为,在限制房产解除前,购房者可以申请撤销合同。

  胡律师告诉记者,透明售房网上的限制房产不能网签,其实就是不鼓励购房者进行线下签署购房合同,因为限制房产的产权不明晰,对购房者来说购买需要承担一定的风险。但是如果只签了定金合同,是签署正式购房合同前对双方的约定,则问题不大。

  房子抵工程款、在建工程抵押

  是绿地常用的操作模式

  除绿地·华家池1号外,绿地在杭州的另一个商业楼盘——绿地中央广场目前仍有187套限制性房源,甚至比可售房源还要多46套。本报今年1月中旬曾对绿地在杭销售额有过质疑,当时绿地人士表示,1月底会有网签,但直到4月10日该项目才真正有网签数据。

  此前“界面”曾报道过一篇《绿地超越万科,它是如何突然成为全球最大开发商的》新闻,不少与绿地有过合作的施工方、供应商乃至广告商纷纷在微信朋友圈里吐槽——是不是用房子抵的欠款也算进业绩了。

  还别说,业内流传的消息确实如此。

  “想接绿地工程,得先买了绿地的房子。”一位业内人士向记者透露,这是绿地常用的套路,开发商会先跟施工单位等乙方签订一份线下协议,工程款等欠款用房子抵,如果有人愿意买这批抵押的房子,那么卖一套解限一套,一来不影响项目销售,二来又可以保证业绩。

  这也是为何去年12月25日当天,绿地某工作人员兴奋地表示已完成了年度销售指标,据悉,那天项目进行了一场“内购会”,邀请绿地“欠款额较大”的供应商前来选房,当天就有90余套房源抵押给了供应商,那时华家池1号并没有达到预售标准。

  除此之外,在建工程还可以抵押给银行,相当于“一女二嫁”,为绿地多融了一笔资金。这意味着除了土地款外,绿地可以灵活地运用资本杠杆,让自己在房产方面的财务成本直线降低。“这样的情况一旦发生在民营企业身上,购房者肯定会想开发商是不是要跑路了。”该业内人士指出。

  一招不慎

  当心陷入“信任危机”

  滨江华家池公寓样板房开放,意味着华家池三楼盘终于全部亮相杭城。华家池的另外两个项目,世茂天宸和绿地华家池1号已于近日开盘,据说卖得还不错,三国鼎立局面已初现。

  但是,华家池1号最近又被爆出“限制房产”门。其实我心里一直在替绿地捏把汗,在其他两盘都虎视眈眈的时刻,这么容易露出你的破绽真的好么?

  据我所知,很多客户都是认筹了世茂天宸、绿地华家池1号两家楼盘,同时还在等滨江的华家池。回头想想,华家池1号之所以急于在解限前就冒险开盘,其实也可能是为了赶在滨江样板房开放之前收割掉一批客源。

  竞争对手虎视耽耽,卖房和宣传更应自我检点。绿地如果这一招走不好,很容易陷入“信任危机”。

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