深圳房价上涨的实与虚
关于现在的深圳楼市，网上有一个帖子形容得比较贴切，这个帖子标题是《现在还有比股市涨得更疯狂的？有！深圳楼市！》。据报道，2014年以来深圳 新房、二手房的房价涨幅领跑全国，连续8个月上涨，有的片区出现了20万/平方米的超高价，而热门区域的龙华，从去年到今年上演着“破3冲4望5”的激情 大剧；而福田中心区的均价，即将告别“4时代”。
已经不能用政策激励、货币宽松等一般原因来分析深圳楼市的情况，因为同样受这些原因影 响、且同为一线城市的邻居广州，房价现在还在下跌。我们也不能用供求关系来盖棺定论，因为供求关系和房价变动是“同义反复”，当然，房价上涨离不开供应和 需求两个方面，这两个方面的“深圳特质”值得我们深究。
需求旺盛的背后是资金大量积淀和推动，这需要“藏富民间”的支持。立城于外贸和 “代工制造”的外向型模式，让深圳成为国内市场化程度最高的城市。千千万万个企业（甚至是“村村点火”的家庭作坊）在从事着模具、配件、元器件的生产。把 深圳比喻为“山寨之都”，不像一般想象的那样是贬义词，事实更像是日本式的“拆开-学习-创新”的过程。更重要的是，多层次资本市场（创业板、中小板、私 募和创投等）和草根金融在深圳发展非常迅速，加速推进了市场推广、技术研发和产业升级。
2008年以后，借助积淀的产业基础和互联网迅 速发展的契机，深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间内集聚了2000万的人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体（每10个人中就有一个 老板）。市场化和产业升级的红利，兑现为居民收入的快速增长，深圳在3个人均指标上（国内生产总值、可支配收入、存款）都居全国第一位，这是推动旺盛需求 实现的主要原因。这和过去几年房价跌幅比较大的温州、杭州、金华和宁波等城市，近期房价反弹比较快，道理是一样的，都是因为民间资金沉淀很深厚。
再 看哪些人在买房。过去一直认为，占常住人口70%的外来人群主要住在城中村，他们不需要、也买不起房子。现在不同了，“来了就是深圳人”的城市包容性，对 创业人群无比吸引；产业转型和多年吸引人才的政策，让深圳的入户门槛比北京和上海宽松很多（每年入户30万）、城市比北上广更年轻（平均年龄在30岁左 右），再加上比北上广宽松很多的限购政策（非户籍缴纳1年社保就可买房），近年来购房人群结构发生了变化，户籍人口购房火热的同时，非户籍人群购房异军突 起，目前占比近50%。
再看供给，“供应跟不上”是深圳一个老生常谈的话题。深圳是最年轻的城市，却在全国最早走上土地利用的旧改之 路。供应紧缺，不可忽视的是存量住房供应效率差。在房改以前，北上广就是拥有千万级人口的城市，有大量福利房，本地人已经解决了住房问题。房改后，这些房 子均转变成商品房而投入市场，目前占据存量房近一半，并发挥着缓冲需求的“蓄水池”和“稳定器”的作用。但是，长期“代工制造”的外向型经济模式下，超过 70%的人口是“候鸟型”的外来人口。于是，在房改前深圳超过一半的存量房是原农村私房（俗称“小产权房”），并没有像北上广一样，拥有大量存量商品房， 来发挥缓冲需求的“蓄水池”和“稳定器”的作用。但是，近年来产业结构变化推动人口结构变化、收入水平不断增长，“候鸟”现在变成“家燕”了，他们需要房 子。因此，深圳房价上涨有客观原因。
但是，也要看到，此轮房价上涨有货币宽松推动、政策刺激的冲击，特别是出现了此前从来没有过的20 万/平方米的超高价，投资客回潮，整体价格水平也明显上涨，不能忽视“虚”的部分。近期深圳“两会”上，代表委员们纷纷指出，现在的房价就连人才也承受不 了，这应该引起重视。
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