北京现房库存超期房 4.5万套现房销售定价成两难
“3·30”楼市新政出台已经近两个月，就在市场正欲步入春天之际，新一轮的楼市“集结号”却再次被鸣响。而这一次，战役在现房和期房之间进行着。
据亚豪机构统计数据显示，截至5月14日，北京现房比期房超出了8410套。其实，现房存量超过期房的现象在4月底就已凸显。4月25日，北京期房住宅存量为40797套，现房住宅存量41012套。
值得注意的是，这是近一年来现房存量首次超过期房。在业内人士看来，近两年高价“地王”频出，也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。与普通住宅“能早卖就早卖”不同，高端项目多会选择现房入市。同时2013年北京市住建委出台的预售新规也是现房存量增多的动因。
商品住宅库存结构产生的巨大变化正撩动着楼市的神经。
“今年北京商品住宅的库存量虽然一路下滑，由年初的8.8万套最低降至7.8万套，目前现房的库存量超过了期房。在住宅预售制度之下出现了现房存量超过期房，主要是因为北京市商品房多年实行限购造成项目滞销所致。现房库存大增，从长远来看意味着房价又将开启新一轮的上涨。”亚豪机构市场总监郭毅表 示，北京预售政策的调整，令高端楼盘现房大增，在高价盘为标杆的引领，和现房价值高企的拉动下，房价或将上涨。
“现房库存多于期房，说明之前市场大环境不好，项目销售速度较慢，部分期房‘熬成’现房，积压了一定量的现房库存。”某房企一位在京项目营销负责人 坦言，现房库存量已经多于期房库存量，是开发商已经面临实质性去化考验的信号，开发商必须根据市场和企业资金状况，寻找销售速度和销售利润的平衡点。“目前市场整体回暖，对开发企业，尤其是一线城市开发商来说，应该把握市场转好的机遇，先确保去库存，回现金。在确保现金回流正常的情况下，适当调涨房屋销售 价格。”
现房库存大增，既意味着开发商已经面临实质性去化考验。一方面是去化压力，另一方面是期房和现房的库存结构差异，一时间，现房销售如何权衡定价成为摆在项目营销者案头的考题。
“期转现”后遗症凸显
业界普遍认为，在住宅预售制度之下出现现房存量超过期房，主要是因为商品房多年限购之下项目滞销所致。
数据显示，2014年北京商品住宅（不含保障房）共实现销售78834套，而同期新增住宅预售量为120964套，供需比1.53∶1，达到历史最 高峰。由于长期限购导致的需求不足，使得大量项目在取得期房预售许可证入市之后，并不能实现快速去化，而是在等待政策宽松、市场转暖的销售过程中被迫“转 现”。
在某种程度上北京市两年前出台预售新规也使得现房库存增加。2013年6月，一个改变大户型住宅申请预售许可条件的通知由北京市住建委发出，通知规 定提高套均面积大于140平方米的大户型住宅项目预售门槛。其中7层及以下的，主体结构封顶才能办理预售许可、对外销售；8层及以上的，要完成至少规划中 一半的层数，并且不低于7层才能申请预售。而在此之前的领取预售许可证的条件为，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。
此文件颁布之后，一些低密度大户型项目封顶后取得期房预售许可时，已距离完成竣工验收后的现房状态不远，因此部分项目会选择现房入市。
实际上，中国楼市的预售制度是由1994年出台的《城市房地产管理法》所建立起来的，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至 达90%以上。近年来，由于预售引发的延期交房、房屋质量问题、房产证办理纠纷等情况屡见不鲜，因此取消预售制度的呼声一直较高。
与此同时，高端项目集体入市也导致了现房预售项目占比加重。在经历了多年开发之后北京住宅用地，尤其是城区宅地逐渐进入稀缺状态，以及近两年高价“地王”频出，也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。
而对于高端项目而言，除去地理位置之外，能够使得其高昂售价“物有所值”的只能是项目本身的品质，而这些主打社区环境以及房屋本身品质的产品类型，多数要等到成型的现房阶段才能体现出优势。
现房定价的尴尬
统计数据显示，今年上半年北京新建住宅签约套数和成交面积均创下近9年同期最低。同时，期房和现房住宅合计库存再次超过8万套以上，创下近18个月 新高。截至5月14日，期房商品住宅库存共36178套，环比4月同期减少了7371套，同样一个月的时间，期房库存下降了16.9%。
业内人士表示，“接下来楼市将进入实质去库存阶段。”他透露，一部分在北京拥有土地储备的开发企业甚至有意识地放缓了开发节奏，以期待市场未来价格上行。
在去化的重压之下，期房和现房的库存结构差异成为摆在项目营销者案头的考题。
据中国房地产报记者统计，最近一周北京市新开盘的三个住宅项目中就有两个为现房项目。
近日，位于北京市南四环内的现房项目福海棠华苑10号楼再次开盘，同样是10号楼开盘价由一个月前42000元/平方米降为38500元/平方米， 此外还推出了小户型5万元抵8万元优惠，大户型5万元抵10万元的优惠方式，以求换取销量。而位于亚奥板块的润泽公馆也推出了3万元抵8万元的现房优惠活 动。
虽然两个项目对于“降价”一说都给出了“尾盘销售”的答复，但与之前“期转现”后大幅上涨价格相反，更多现房项目的价格已经开始松动。
与前述两个进退维谷的现房销售项目际遇不同，在位于北京市建国门附近的某“准现房”高端楼盘售楼处，“期转现”后可能的涨价预期恰恰是目前期房销售 的营销点。“现在卖65000元/平方米，等到明年转现房了肯定就卖到每平方米八九万元了。”该项目的销售员对看房者如是表示。
“现房销售的成本更高。开发商推迟到现房开盘才回笼资金，付出代价不菲，一年的融资成本大致在10%~20%，成本原因造成现房的价格普遍比期房要高出不少。”郭毅表示，库存的高度集中，意味着项目只有依赖于价格杠杆，才能提振销量。
在北京房地产业协会秘书长陈志看来，北京几个商品住宅供应量大的区域，如通州、亦庄、房山，以及东坝、孙河区域，“如果楼盘产品竞争力不强，就很难实现去化，尤其是曾经销售困难的项目”。
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