南京：冷清
无论是高端豪宅、中高端改善型楼盘，还是小户型刚需盘，共同的关键词都是“冷清”。
就在半年前，青奥会在南京落幕，开发商打起了如意算盘，认为这场盛大的体育赛事将为南京房地产市场注入新的活力，但走过农历春节的淡季，迎来“金三银四”和“330新政”的双重利好，南京却并未展现出欣欣向荣的面貌。
“假面”冷静
从主城区一路向南进入江宁，在建楼盘随处可见，仅小龙湾一带，万科、朗诗、保利、恒大等开发商一应俱全，以攻城略地之势盘踞在这个城市新中心，不难想见当初各大开发商争相拿地的剑拔弩张，硝烟散尽，如今林立的各家招牌在江宁上空遥相呼应。
万科金域蓝湾是该区域体量最大的楼盘，容纳约3800个住户，从首开至今，用现场销售人员的话说，“从来不愁卖”。从销售情况看，金域蓝湾确实一直很火爆，除了目前在售的190平方米户型外，其余房源全部售罄，而价格在最高位时也曾达到18500元/平方米。据该销售人员介绍，借着新政的利好，房价可能会在未来出现小幅上涨。
然而，一位业主却对《中国房地产金融》表示，自己“肠子都悔青了”。为了方便孩子上学，这位女士选择了在江宁置业，“当时金域蓝湾特别抢手，我经过多方努力才拿到一套，将近17000元/平方米的单价买下，后来几期价格不升反降，最低跌到过12000元/平方米”。除了看不到升值希望之外，从江宁到主城区的交通拥堵也让这位业主苦不堪言。
与当初的火爆形成鲜明对比的，是如今售楼处的冷冷清清。当然，尴尬的不止万科。
《中国房地产金融》调研团队走访了南京江北、江宁、河西几大板块的多处楼盘，无论是高端豪宅，中高端改善型楼盘，还是小户型刚需盘，冷清，似乎是共同的关键词。
同样在江宁，继续向南深入，毗邻南京方山国家地质公园的招商方山里也摩拳擦掌准备提价。方山里均价14500元/平方米，是标准的刚需盘，销售主管朱先生介绍，新政的影响目前还未见到，所谓的涨价和新政并无关系，而是世贸拿下了隔壁地块的联动效应。从土地价格来看，招商2014年3月拿下方山里的地价还是5600元/平方米，如今世贸却涨到了6300元/平方米，“所以涨价势在必行”，朱先生的论断掷地有声，在空空荡荡的售楼中心回响。
南京购房者当真这么冷静？开发商似乎讲述着故事的另一面。
栖霞区仙林湖板块，金地湖城艺境于4月12日开盘当天就实现了90%的去化。湖城艺境是该片区高层林立中唯一的花园洋房，价格也以22000元/平方米的均价超出该区域平均水平。据该项目负责人介绍，自新政落地以来，该项目的现场来访人数有一定增加，新政对于改善盘的促进最为显著，从金地的销售情况来看，成交量略有上升，价格还没有大幅度提升。而对于有意向出手现有房源并重新购置房产的购房者来说，营业税五改二吸引力最大。
一场博弈
新政前后，南京的房价并未出现明显上涨。2015年的旺季来得比较迟，不温不火的市场并未达到对于“金三银四”的预期，虽然姗姗来迟，但南京的成交量还是稳步攀升。
根据克而瑞数据显示，3月16日至30日南京市商品房总供应3603套，总成交2842套，日均成交189套。而在3月30日新政出台后，3月31日至4月7日总供应为1762套，总成交2878套，日均成交量上升至221套。
最新数据显示，南京商品房新房总库存约为52000套，而二手房库存，仅在我爱我家登记在案的房源就有57410套，由此不难推断，整个南京的二手房库存至少突破了60000套。虽然和全国同类城市相比，南京的库存量简直小巫见大巫，但对于南京市场来说，现在不论是一手还是二手，都是高位库存。
南京的供求关系一直十分均衡，甚至略显卖方市场的强劲势头。即便是在全国楼市最为冰点的14年3、4季度，其商品房新房总量亦没有突破58000套，而这个数字已经是南京近三年以来新建商品住宅库存量的最高纪录。
除了新建商品房，新政对于二手房也有刺激，但不会立刻在交易量上体现出来。我爱我家南京公司市场中心总监胡涓娟告诉《中国房地产金融》，不同于新房，二手房往往存在挑选的周期，从开始买房到最后做出决定一般周期为两到三个月，期间看房量的变化可以看出一些端倪。
截至4月15日，南京4月的二手房源量比3月同期上涨1.19%，客户量下降8.45%。从单日看房量来看，以往的规律是平日稳定在800到900组看房者之间，周末出现脉冲式上涨，而在新政出台后的一周内（除去清明假期），日均看房量突破1000组。4月11日、12日周末两天日均看房量分别为2410组和2125组，较之平常周末1000组的日均量，可谓是翻倍增长。
在胡涓娟看来，此轮政策是政府和购房者之间的一场博弈。“政府此举意在托市，虽然房价没有大幅波动，但通过一系列的政策，房地产软着陆显然是最理想的结局”。
然而政策出台后，二手房市场并未如预期见到调价，反而出现了一定比例的降价。“330政策”落地第二周，在57400套二手房源中，2191套房源在一周内降价，占二手房源的3.8%。对于急于出手的房东来说，在高库存的背景下，提价并非明智之举。
“另类”南京
从数据来看，南京市场的表现并不差，基本遵循着该市场本身的规律。然而新政吊足了包括买方和卖方的胃口，过高的预期让南京购房者的“冷静”显得十分令人失望。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，没有满足预期的一大原因并非成交量真的遭遇低谷，而是未出现热销的明星楼盘，整个三月份的推盘量非常小，并未形成热点效应。
据统计，南京市场的供求比正在发生变化，从以往的1.012:1上升到了4月的1.26：1（截至4月15日）。也就是说，更加充足的房源给了购房者足够的挑选余地，冷静也就由此而来。
张辉认为，南京市场仍然处在消化期，大家对于未来的走向和发展还有不同观点，多数人还在观望，“总体上来看，房地产市场对于投资的吸引力不大，包括大家对于房价的上涨已没有太高的预期和信心”。
相比新政后的理性，取消限购释放的影响力则相当巨大，政策出台3个月内房地产市场的增长则非常快，价格虽然维持在理性水平，不过成交量的增长水平比起现在则显得十分火爆。
“这一次的刺激则并不明显，五改二对于存量有影响，二套房首付比例下调则对增量有影响”，张辉同时指出，南京市场的反应存在一定滞后的可能性，今年大量的推盘会在4月5月出现，“我相信随着之后明星楼盘的推出，市场会出现明显的上升”。
理性二字被张辉反复提及。无论是购房者还是开发商，购房者对于政策的反应越发趋于平静，甚至“逆向思维”，在政策密集出台的背景下开始“冷思考”，而开发商也并未进行实质性的涨价，多以走量为主，以价换量。
在翠屏城项目营销总监汪煜看来，新政对于房地产市场的刺激主要在于实质性和影响性两个层面。前者实为“中央＋地方＋银行”系统的组合拳，意在盘活民间资本进入楼市，刺激二套房买卖，以及投资性和半投资性入场。后者最关键的是影响购房者心理，“如果购房者认为新政对于楼市影响向好，在上升通道，那么对全产品段都会有正面波及”。
汪煜认为，政府的这套组合拳还未打完，目前市场的略微抬头之势主要是城市利好因素叠加出现的补偿性上涨，并非全然响应政策。而新政要释放全部威力还需等待两个传导，组合拳利好的不断累积，直到实现突破进入上升通道，以及改善型市场对于购房者信心的恢复波及楼市，对于刚需的影响才能显现。
如果把南京市场自身的利好因素割裂开来，此轮新政的影响并不明显。南京市场一直沿着自己的既有轨迹，稳定地运行着。但新政的影响会逐渐和其他市场因素叠加，其显效也许缓慢，不会出现立竿见影脉冲式的上涨，但供求均衡的南京穿越风雨，似乎也预示着一幅渐入佳境的未来图景。
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