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奥园地产转型升级谋多元化扩张 互联网与海外市场齐头并进

https://www.biud.com.cn 2015年05月11日08:19 家居装修知识网  

  曾经以复合地产闻名中国房地产行业的中国奥园地产集团(03883.HK)在不断做大核心房地产业务之外,也开始将触角往新的市场领域去延伸。

  奥园2014年业绩显示,该集团合同销售金额约为人民币122亿元,同比上升约22%,这是继2013年奥园销售额翻倍之后的又一个高速增长的年份,较大幅度高于同行业平均增长水平。2015年3月国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产T0P10研究组”权威评选中,奥园集团入围中国房企综合实力30强,运营效率全国第5名。该集团年初曾谨慎预计,今年的销售将保持约15%的增长,而2015年前四个月,奥园集团销售额33.1亿元,同比增长28%。这是奥园集团进入2015年以来,销售连续四个月实现增长。

  更为值得关注的是,该集团在内部已经悄然启动一系列转型升级的战略部署,包括房地产投资方面往海外市场寻找机会,以及在互联网+方面的不断突破。

  有消息显示,奥园已将发展互联网业务确立为该集团多元化发展方向,并已成立了相应科技公司,与中国知名专业互联网公司合作,打造有个性化特色的开放性互联网平台,在全国范围内连接家庭和生活服务。

 复合地产2.0版

  以“成就客户需求”为内涵,“提供优质服务”为外延,奥园更新理念打造复合地产升级版。

  经过近20年的发展,奥园独特的复合地产名片早已深入人心。

  从1996年成功开发广州(楼盘)金业别墅花园与广州奥园至今,中国奥园地产集团相继开发了四十多个大型房地产项目,成功地实践了运动复合、教育复合、科技复合、养生复合等多种复合地产开发模式。

  2014年,顺应中国旅游市场高速发展与产业升级,奥园在文化旅游产业开始了新的尝试。位于广东英德的“奥园印象岭南文化旅游城”采用“文化+旅游+地产”的全新复合开发模式,引进奢侈酒店品牌悦榕庄酒店集团和中国顶级演艺制作公司——山水盛典(著名导演梅帅元创立,奥园为其战略股东),打造华南第一个集休闲度假、魔幻主题娱乐城、居住、养生养老等多功能的大型综合项目。

  踏入2015年,奥园与山水盛典再度战略合作,打造“奥园韶关(楼盘)印象”项目。广东韶关拥有“南宗禅法”发源地南华寺、国家自然保护区丹霞山、广府文化发源地珠玑巷等丰富的历史人文和自然景观,年接待游客逾2000万人次。奥园韶关印象项目将结合韶关独特的旅游资源和禅宗文化,打造华南首个世界级旅游度假综合区,涵盖文化、旅游、商业、住宅等业态。

  至于奥园的核心业务商业和住宅的开发方面,该集团曾表示:公司甚为注重商住业务双线发展,住宅项目及商业项目的比例会根据市场状况、客户需求、商业规律等因素进行动态调整,灵活应对市场经济变化。例如2014年住宅及商业项目的合同销售金额各占一半,当市场经济起变化,可能会调整为四六比例等。今年奥园暂时以住宅项目占55%、商业项目占45%方向发展,其中商业项目保持“销售为主,自持为辅”的轻资产模式,增加营运的弹性。

  总体而言,按照奥园集团执行总裁杨忠自己的话说,奥园正在对复合地产进行全方位地升级转型,未来将不再是提供一个住房那么简单,而是把客户的需求放到第一位,将奥园提供的优质服务融入到社会的生态服务体系当中。

  可以说,奥园集团已经将其原有的复合地产概念升级为全新的2.0版本,从外延上看,便是围绕客户家庭生活提供全方位的优质服务,而其内核便是“成就客户在现在以及将来的全部需求”。

  围绕这一命题,奥园集团内部启动了不少战略转型,无论是旗下的商业地产还是住宅地产,在投资、产品等各个方面都做出了相应调整。例如占公司销售收入40%左右的商业地产,未来奥园可能会更倾向于保留部分社区商业,以与“最后一公里”的客户服务目标相匹配。

  投资风格趋于稳健

  可以预见,随着多产品形态以及多元化的投资不断成熟,奥园在复合地产上经营收益有望在某个时间点形成井喷效应。

  事实上,从2013年起,奥园便已经步入发展的快车道,其当年合同销售一举突破100亿大关,实现翻倍增长。到2014年,奥园依然在房地产销售市场上领先同行实现22%的增长。

  难能可贵的是,奥园高速发展的同时,较好地保持了各项财务指标的优化。2014年营业额约为人民币70亿元,同比上升约22%;毛利润约为人民币21亿元,同比上升约18%;毛利率保持稳定,约为30%;净利润约为人民币8亿元,按奥园约27亿股本计算,每股盈利0.29元。截至2014年底,奥园的净资产为90.3亿元。

  值得提及的是,虽然处于高速发展过程当中,但奥园的负债水平却显著下降。数据显示,截至2014年12月31日,该集团净负债比率为61.8%,同比下降2.2个百分点,较2014年中期下降8.6个百分点。现金回款率保持81%的高水平,反映出奥园财务表现稳健。

  另外,奥园集团在资本运作方面也变得更为积极。2014年上半年,奥园集团在境外发行五年期3亿美元票据,得到国际资本市场热捧,获超额认购4.2倍,进一步优化了债务结构。下半年又引入华夏保险为战略投资者,募资人民币10亿元,推进了轻产运营模式,强化现金流。截至去年底,奥园集团拥有可动用现金约59亿元,为其在今年的投资奠定坚实基础。

  奥园集团执行总裁杨忠透露,未来奥园会根据市场变化进行更合理项目投资,住宅及商业开发依然是公司坚持的核心业务,根据产品策略的调整,公司在一线城市改善型刚需住房的比例将会逐步提升。

  截至2014年底,数据显示,奥园集团旗下的土地储备为1200万平方米,其中70%左右为住宅用地。这些土地资源足以维持集团未来5年的可持续性开发业务。

  不过,这并未降低公司进一步拓展投资区域的动力。2015年3月,奥园便与澳洲当地具实力的开发商Ecove建立联营公司,持有70%股权,收购悉尼市中心“伊莉萨白130号”项目,合作兴建高端住宅公寓,规划38层,合共148套公寓及2个商铺,是奥园首个海外房地产项目,亦是开拓海外市场的第一步,寻求资产组合及运营多元化。

  据了解,仅仅这个悉尼市区的项目货值就高达20亿元人民币,预计今年可销售大约7亿~8亿,其给奥园的整体贡献已不容小觑。

  互联网打开新局面

  从2014年开始,互联网概念几乎是绝大多数房地产企业都无法绕开的一个话题,无论万科造访各大互联网公司,还是碧桂园董事局主席与小米创始人的密会,种种迹象均显示房地产的互联网+这一趋势已发展成为一股不可逆转潮流。

  奥园也不例外。2015年初,奥园发布了AO智慧公寓v1.0,为商业与住宅用户透过手机或其他移动媒体,与社区、朋友、业务伙伴、客户等时刻保持联系而为生活增值,促进销售。

  具体而言,AO智爱生活平台,从智能的硬件,智慧的服务,到提供智爱生活空间三个维度,提供三个模块,是和营销结合的全网营销的模块,有AO智慧公寓、AO商城、AO商街,还有AO智慧社区,这些模块可以为奥园的住户和商户提供一个很好的运营和服务,还协助他们能够创造一个很开放、很时尚、很个性化的生活。

  据介绍,2015年7月,AO产品线将在广州、重庆(楼盘)率先登场,住户及商户可以透过AO智慧平台享受智爱生活乐趣。这一新的产品到底是怎样运作的呢?例如:在广州奥园城市天地的AO智慧社区里,住客通过智能电话自动接入AO智慧服务平台,随时随地获取小区物业和周边商家服务,使用智能门禁、智慧车库服务增添生活便利,还有丰富多彩的O2O社交体验等。

  杨忠认为,AO公寓代表“智慧、共享、包容”的服务内涵,以及“互动、开放、个性”的移动互联网精神。而他本人也是奥园房地产互联网化的坚定推动者。

  在杨忠看来,互联网+房地产,就是房地产和互联网的融合,其中包含两个层面的意思,第一个是认知层面,就是把房地产互联网思维结合起来,比如说用户至上、极致思维、平台思维、迭代创新思维,把这样一种思维融到房地产的整个开发过程当中。另外一个层面就是技术层面,其实互联网应该是信息技术的一个核心要素的提炼,把它融合到房地产的开发过程中。例如在奥园内部,已经在开发、物业管理的各个环节引入了互联网的智能运营系统,从而极大提高效率。

  “我认为有很多的创新工作可以做,空间还是很大的。”杨忠的这一判断,也在一定程度上影响着奥园多元化业务的拓展方向。

  可靠消息显示,奥园已经成立专门的互联网科技公司,与国内的知名互联网企业进行了合作,未来将打造一个中国最好的家庭生活服务平台,连接家庭和服务,不依托奥园现有的项目以及旗下的物业管理,而是穿透物业管理壁垒,成为与普通人家庭生活颇具黏性的全新互联网平台。

  虽然奥园方面没有透露有关这一合营公司的具体业务,但可预见的是,一旦其打造的平台能够吸引足够数量的受众,那么未来其给奥园的业绩贡献空间,将是无法用房地产的传统评估方法所能预测的。

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