宝龙地产：资本化利息掩盖“亏损” ？
3月初，在香港联交所上市的内地房地产企业宝龙地产发布了2014年财务报告。这家被称为“小万达”的商业地产开发家族企业交出了一份让市场较为满意的答卷。
用宝龙地产自己的话说就是，截至去年12月31日，该公司总收入为96.63亿元人民币，同比增加约33%。其中，已售及交付项目收入为82.65亿元人民币，同比增加32.4%；租金及物业管理服务收入为9.12亿元人民币，同比上升30%，各项业务均实现全面稳步增长。
然而，有声音认为，宝龙地产原本将有超过1.5亿元的利息需要支付，但是在采取利息资本化之后才得以实现利润正增长。就此问题宝龙地产给《中国经营报》记者回复称，根据上市公司相关会计准则，达到可销售状态前的存货以及投资性物业等所发生的借款利息支出符合资本化的条件。
被指资本化利息掩盖“亏损”
2014年，宝龙地产的年度利润约为15.07亿元，较2014年的14亿元上涨10%。不过，境内公开报道认为，在2014年的15亿元利润中，永续资本工具持有人以及少数股东权益占到了1.4亿元，因此宝龙地产股东应占利润实际较2013年有所下降。
同时观察家们还发现，宝龙地产2014年财报显示，公司去年支付的融资成本净额仅为3060.6万元。记者在宝龙地产的年报附注中发现，由“银行借贷、其他借贷以及售后租回协议下之借贷”产生的利息金额为10.53亿元，而2013年则为7.68亿元。“优先票据”产生的利息开支为5.7亿元，2013年为6.27亿元。
此前有观察家就此评论说：“实际2014年宝龙地产的利息开支高达16亿元，而当年计入资本化利息开支就接近16亿元，由此导致宝龙地产在2014年的利息支出只有3000万元。对比2014年宝龙地产的净利润和利息支出，实际上意味着如果公司未将接近16亿元的利息支出采用资本化利息的处理办法，实际上宝龙地产今年将会录得亏损。”
不过，宝龙地产在回复记者时说：“根据上市公司相关会计准则，达到可销售状态前的存货以及投资性物业等所发生的借款利息支出符合资本化的条件。当年新增借款主要用于新项目开发，所以除了补充经营资金的进款利息外，均予以资本化。今年的房屋销售成本中，以前年度资本化的借款利息随今年房屋销售进入损益的为5.47亿元。 ”
在香港上市的内地某房地产企业财务负责人向记者评价说：“借款的利息资本化是上市房企常用的财务处理手段。一般情况下房企的借款都用于具体项目，当这些项目进入结转后，相关利息就会被列入项目成本。所以资本化利息并不是用来掩盖亏损的，而是按照会计准则要求处理的。而一般资本化利息在利息总支出中占比约90%左右。”同时他评论说，开发商都是将一笔借款对应一个开发项目，利息资本化只是涉及利息支出早晚的问题。“一家上市公司要经过财务、审计等环节，没有必要在这个方面进行粉饰。”
上海易居研究院研究员严跃进对此评论说：“从成本角度看，宝龙地产在年报中承认由于业务扩张而导致销售及管理项目规模较大，导致成本上升比较明显。这也会对其后续项目盈利空间的扩大形成阻碍作用。”
他认为：“利息开支额度增加明显，与宝龙地产在现阶段追求扩张，导致大规模融资有关。所以后续应在融资方面进行优化，否则财务成本会比较高。”
运营能力和资产管理能力亟待提高
宝龙地产在年报中所公开的“开发中的土地储备面积”数据中，三四线城市占比36.7%。
同时数据还显示，宝龙地产到2014年底开发中物业资产达到137亿元，同比增长20%，公司持作销售的竣工物业资产接近62亿元，同比增长了75%。这被观察家们视为宝龙地产到2014年底时存货已经显著增长，因此2015年去化压力较大。
宝龙地产资本管理中心相关负责人就去库存问题回复记者说，公司会自持一部分商业地产项目，其去化要求较住宅项目更低。2015年公司加大销售团队编制，吸纳行业精英，并采用高层挂帅，责任到人的方式提高执行力；同时根据市场情况制定灵活的定价策略，开展多渠道的营销手段，提高去化率；对于老项目，首先会对项目重新提升，进行老盘新推；其次，也会对价格进行调整，努力清盘，在合适的项目中适时地引入中介进行销售。
上海易居研究院研究员严跃进对记者置评说：“从宝龙集团的土地储备规模看，其土地可供集团开发3到5年。但是这里面有46%左右的比例是位于三四线城市的，这些项目可能会拖延土地开发的周期，进而加大资金成本。”
“宝龙地产在三四线城市拥有大量的项目，这些项目会给其带来大量的资金沉淀。这会影响公司的财务稳定。”亿翰智库上市房企研究部副主任张化东评论说。
他说：“现在宝龙地产亟须提高自身的运营能力和资产管理能力。只要做好这两点，其三四线项目就会给其带来稳定的现金流。”
宝龙地产确实曾在沪外城市遭遇困局。2013年，观察家们发现宝龙地产在当时半年报中的销售数据在不断下降，同时其位于青岛的三家城市广场（资料、团购、论坛）商业项目则陆续出现运营危机。
有观点认为，当时宝龙地产激进扩张下不断攫取三四线城市的低价土地，最终导致项目陷入困境。
匿名香港上市内地某房企负责人在接受记者采访时说：“三四线城市有很多不利于商业项目发展的特点。首先租金水平以及销售价格都不高，但是原材料成本和人力成本都在上升。其次缺少商业资源，缺乏有经营能力和市场号召力的品牌。第三，消费能力较弱。第四管理难度加大。第五受电商冲击。第六人口净流入值不高。”
这些问题困扰着众多挣扎在三四线城市中的商业地产开发商。而宝龙地产亦意识到了这些问题。于是宝龙地产将战略布局从原本三四线城市转回一二线城市，提出了“以上海为中心，重回一线”的战略。在2014年年报中，宝龙地产实现合约销售额约为106.48亿元，较2013年同期上涨约13.6%。实现收入约为96.63亿元，较2013年同期上升约33.1%。
宝龙地产内部人士告诉记者：“公司2015年在上海的拿地还会以社区商业综合体为主，主要看时机和价格是否合适，以及是否符合公司战略的需求。但并未设定具体的拿地金额。我们的拿地方向会集中在上海及长三角区域，公司的资源也会集中在战略区域内。此外除非是性价比特别高的地块，否则对于战略区域外（上海及长三角区域）的城市不会去特别关注。”
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