中粮地产2014年主业盈利仅利息22% 借款飙升至208亿
2014年,中粮地产迈入了上市后的第二十一个年头,但对于中粮地产来说,冬未去春未来,万象也尚未更新。
上周六(4月18日),中粮地产发布了2014年业绩报告,营业收入为90.41亿元,同比下跌11.18%;归属于上市公司股东的净利润为5.99亿元,同比增长11.96%。
但《地产金融视界》第一时间注意到,若是扣除非经性损益,中粮地产2014年归属于上市公司股东的净利润仅为0.93亿元,相较于2013年2.03亿元,下跌幅度达54.41%。
然而,2014年中粮地产利息支出为4.22亿元,这意味着,2014年中粮地产主业盈利水平仅为其利息支出22%。
高额利息支出背后是中粮地产不断走高的借款,《地产金融视界》粗略统计一下,截止2014年底,中粮地产短期借款、一年内到期的非流动负债、应付债券和长期借款合计208.18亿元,同比上涨28%。
整体盈利:依赖处置金融资产收益
梳理一下发现,2008年到2014年,中粮地产的营业收入分别约为10.89亿、26.75亿、27.44亿、55.41亿、79.45亿、101.79亿和90.41亿元;从数据上就可以发现,中粮地产营业收入保持了5年增长态势,但2014年却掉头向下。
2008年到2014年,中粮地产归属于上市公司股东的净利润分别约为1.41亿、4.45亿、5.77亿、4.22亿、5.11亿、5.35亿和5.99亿,整体上是保持了上涨势头。
但让人不可思议的是,在中粮地产盈利中,有很大一部分是非经常性损益,2010年到2014年,分别约为4.33亿、2.41亿、3.91亿、3.32亿和5.06亿元,如果抛出非经性损益,中粮地产自身主业盈利水平则大幅减少。
那在中粮地产的非经常性损益中,到底主要是什么呢?原来是处置可供出售金融资产收益,2010年到2014年,分别约为3.91亿、2.94亿、2.87亿、1.12亿和4.55亿元。一家年收入高达90亿元的地产公司,竟然要依靠处置金融资产来维持公司整体盈利水平,确实让投资者不可思议。
如果把这些非经常性损益扣除,2010年到2014年,中粮地产归属于上市公司股东的净利润分别约为1.44亿、1.81亿、1.2亿、2.03亿和0.93亿元。从数据上就可以发现,中粮地产自身主业盈利能力确实堪忧。
2014年,房地产行业进入了比2008年更严酷的冬天,房地产行业也从从“黄金时代”全面转入“白银时代”,但从中粮地产的主业盈利数据来看,其似乎比别人更早一步进入了“白银时代”。
签约额、签约面积双跌
中粮地产方面表示,面对市场形势的快速变化,2014年公司及时应对,采取“以价换量、加速去化”的营销策略,全力冲刺年度业绩指标。但这并没能扭转其预售情况恶化的局面。
作者注意到,2014年中粮地产的签约面积为69.82万平米,相较于2013年72.70万平米,下滑4%;签约金额为108.5亿元,2013年则约112.67亿元,跌幅近4%。
销售情况不佳导致存货余额大幅增长。2011年到2014年,中粮地产的存货余额分别约为244.9亿、248.59亿、291.82亿和326.73亿元,近两年增幅都在几十亿元级别。
存货余额大幅增长,销售情况有下滑,使得中粮地产现金周转遇到问题。2008年到2014年,中粮地产经营活动产生的现金流量净额分别约为-34.8亿、14.88亿、-36.19亿、-24.13亿、26.43亿、-32.82亿和-20.62亿元,除了2009年和2012年为正以外,其余年份都是负数。
为此,中粮地产不得不加大外部融资力度。2010年到2014年,中粮地产的短期借款、一年内到期的非流动负债、应付债券和长期借款四项余额合计,分别约为120.17亿、125.39亿、162.14亿和208.18亿元,2014年更是同比飙升46亿元。
高额借款必然伴随高额利息支出,2013年和2014年,中粮地产利息支出金额分别约为4.87亿和4.22亿元,远超于同期中粮地产主业盈利水平。
为此,中粮地产不得不在某些项目引入合作伙伴,从而减少资金压力。2014年,中粮地产为北京中粮瑞府、深圳云景国际、成都中粮鸿云等项目引入股权合作方。中粮地产方面表示:“通过项目股权融资,优化了项目股权结构,节省了资金成本,提高了资金利用效率。”
二十一年,中粮地产从一个蜗居南国一隅的区域性公司,发展成为一个初步完成整体布局的全国性企业,但资产规模不断扩大的背后,盈利水平也有逐步恶化的势头,宁高宁如何扭转这一局面,可能是其退休前亟待解决的问题。
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