北辰实业借款“六连涨”至133亿 拟募集25亿“输血”
今日（4月17日），以北京和长沙为双据点的北辰实业发布公告称，拟向控股股东北辰集团等不超过十名特定投资者，非公开发行股票不超过5.5432亿股，募集资金总额不超过25亿元；扣除发行费用后将全部用于北辰新河三角洲E4、E6区和杭州萧山北辰•奥园项目的开发建设，以及偿还银行贷款。
北辰实业方面认为，通过本次非公开发行，公司资本结构将明显优化，资产负债率将有所降低，财务稳定性将得以提高。截止2014年底，北辰实业的资产负债率为70.61%，相较于2013年底上升3.79个百分点。
地产与金融类公众号《地产金融视界》第一时间梳理发现，北辰实业的短期借款和长期借款余额连续六年增长，从2008年底约50.9亿元增至 2014年底约133.04亿元；但2014年底北辰实业货币资金只有43.1亿元，相较于2008年底约50.13亿元，缩水近7亿元。
2014年营收和盈利“倒挂”
日前，北辰实业发布的2014年业绩报告显示，营业收入约62.34亿元，相较于2013年底55.05亿元，增长13.24%；但归属于上市公司股东的净利润却从2013年约6.65亿元，降至2014年约5.31亿元，下滑幅度超20%。
这意味着，北辰实业2014年营业收入和盈利出现“倒挂”；北辰实业表示，盈利下滑主要是受投资物业部分项目更新改造、新增项目前期费用增长及公司结算的房地产项目中非全资子公司结算金额较2013年增加所致。
2014年，北辰实业来自北京地区和长沙地区的主营业务收入分别约42.26亿和19.87亿元，占比分别为68.02%和31.98%。
但2014年北京和长沙的房地产形势都不容乐观。北京市商品住宅销售面积和销售金额分别为1141万平方米和人民币2102亿元，同比分别下降16.3%和13.6%，平均售价为人民币1.8422万元/平方米，较去年同期上升3.2%。
2014年，长沙房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为1331万平方米和人民币727亿元，同比分别下降19.8%和24.0%，商品住宅成交均价达到人民币5458元/平方米，较二零一三年下降5.2%。
《地产金融视界》注意到，2014年北辰实业经营活动产生的现金流量金额为-12.55亿元，同比下跌210.68%；2011年到2013年则分别约0.68亿、4.74亿和11.34亿元，这意味着，2014年是北辰实业近四年来经营活动现金流量净额首次为负。
存货余额“五连涨”至239.55亿
《地产金融视界》梳理发现，2008年到2014年，北辰实业的存货余额分别约137.92亿、136.59亿、151.5亿、178.83亿、188.98亿、205.66亿和239.55亿元，自2009年以来，连续五年增长。
对于2014年存货余额继续走高，北辰实业给出的解释是，主要为公司本期增加房地产开发项目支付的土地出让金及工程款所致。
细分一下，截止2014年底，北辰实业的存货余额由库存商品、开发成本、开发产品、库存材料和低值易耗品及包装物构成，金额分别约0.37亿、161.02亿、77.74亿、0.19亿和0.23亿元。
也就是说，2014年北辰实业的存货余额是以开发成本和开发产品为主。161.02亿元的开发成本主要集中在长沙北辰三角洲项目上，金额为150.74亿元。
长沙北辰三角洲项目开工时间为2008年，预计2015年竣工，预计总投资221.39亿元。其它项目从开工到竣工或预竣工时间不过两三年，只有长沙北辰三角洲项目竣工时间长达8年。
此次，北辰实业拟募集不超过25亿元，其中12亿元是投入到北辰新河三角洲E4、E6区项目。
同样，77.74亿元开发产品也是集中在长沙北辰三角洲项目D3、E5、A1、D1、D2区，金额约58.12亿元。
也就是说，北辰实业高达239.55亿元的存货中，有208.86亿元都“押宝”在了长沙北辰三角洲项目上。
借款费用资本化金额近6亿元
截止2014年底，北辰实业的主要融资途径包括银行贷款（含委托贷款）、信托融资、保险债权计划融资，上述融资途径的报告期末余额分别为100.64亿、20.5亿和25亿元，共计146.14亿元。
当年，借款费用资本化金额为5.99亿元，借款加权平均利率6.76%。2014年北辰实业盈利水平不过约5.31亿元。
《地产金融视界》梳理一下，2008年到2014年，北辰实业的短期借款和长期借款余额分别共计50.9亿、60.26亿、67.95亿、 65.56亿、69.64亿、92.6亿和133.04亿元，但货币资金却没有同步走高，2014年底为43.1亿元，相较于2008年底约50.13亿 元，缩水近7亿元。
北辰实业也意识到了自己融资余额过高的问题。此次，北辰实业拟募集不超过25亿元，其中5亿元用于偿还银行借款。
北辰实业方面坦言，近年来，公司通过增加财务杠杆的方式有效推进了业务发展，但也导致负债率有所提高。截至2014年12月31日，公司资产负债率为70.61%。
但北辰实业相信，随着本次募集资金部分用于偿还银行贷款，长期而言将有助于改善公司现金流情况。
然而，《地产金融视界》也提醒投资者，5亿元相较于高达146.14亿元的融资余额，可能只是杯水车薪。
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