香港房价暴跌50%？北上广深怎么办？
吉姆·罗杰斯，投资名人一枚，近日放话：香港房地产泡沫已到破裂边缘，三年内香港房价会下跌50%以上。
都知道，罗杰斯早年是索罗斯的合作伙伴，这也是他在中国广受追捧的原因之一，不知道是因为稻草绑着螃蟹过称就一定要卖个螃蟹价，还是因为别的什么原因，反正老罗也爱说，媒体也爱追，近些年就中国的房价、股价、人民币什么的，老罗说了不少，内容广泛，但应验的不多，这一次香港房价腰斩说，恐怕还会继续落空。
老罗判断香港房价暴跌的原因，有这么两条：一是住宅供应量大幅增加，2014年香港个人住宅落成量为15,720个单位，较2013年的8250个单位，几乎翻倍。香港特区政府今年4月1日公布年度物业报告预测，今明两年香港新住宅落成量将超过3万个单位，创2004年以来新高。二是美国进入加息周期，美元持续升值，香港资金外流，“香港政府可能会取消港币对美元的联系汇率制度，届时香港楼价也会收到冲击”。
先说住宅供应。住宅供应加大，并不必然导致房价跌，还得看需求端。北 上广深每年都有大量楼盘供应，但目前在限购还没有全面放开的情况下，房价上涨冲动仍按捺不住，基本上是给点政策颜色就能开染坊。日本虽然在日元升值完成后 资产价格长期不振，但东京的房价却是连年上涨的。香港是国际性大都市，有着大量的内地投资需求，本地刚需也不可小瞧。深圳的朋友都知道，香港市民目前的居 住条件，跟深圳都没法比了，那些窝在廉租屋里的香港中下层市民，都希望居者有其屋，改善性需求可以想见。所以，问题的关键不在于供应，而在于需求，核心在 于香港居民收入的增长能否为这一需求提供支撑。
许 多人对香港经济悲观，主要原因是近段时期香港出的一点状况，比如反水客事件等等，但我想，这些小节无妨中央维持香港长期繁荣稳定的决心。目前香港经济，极 需改革，尤其是分配体系，资本性收益占比过高，工薪族与市民收入长期迟滞不增，有数据表明，某首富自香港回归以来，18年财富增长了70倍，而他的码头工 人工资，却还是18年前的水平。如此贫富悬殊，是导致近期香港事件频发的经济内因，不改革恐怕难以为继。而一旦分配问题得到改善，香港居民收入将会补涨， 势必对房价形成有力支撑。
再说美元。过去数十 年来，美元加息与升值，引发全球资金向美国回流，已经被当作颠扑不破的定理，广泛写入各种经济学教科书，所以，一般人一碰到这个时期，都会不假思索地沿用 这条定理。但这一定理，在晚近一段时间，碰到了一点点挑战，那就是，在美元指数从70点上冲到100点的时间内，人民币不但没有暴跌，反而相当坚挺。作为 世界第二大经济体，中国经济显示出坚韧的力量，最近亚投行获得46个国家追捧，不是没有理由的。昨天看到高盛前主席奥尼尔的一篇文章，称对中国经济不要过 于悲观，“中国经济仍处在2027年超越美国（以美元现汇率计）的正轨上”。奥尼尔以提出“金砖四国”这一概念闻名于世，就在去年，我看他对中国经济的未 来还挺不看好，数月时间观点翻盘，看来中国经济运行的现实的确给了他不少启迪。
有了人民币汇率稳定这个大背景，再来看港元。最近，由于境内公募基金可以炒港股，港股暴涨，带动港元需求上升，香港金管局不得不两次抛售港元，干预汇率。这一事件让我们想到去年7月间因盛传沪港通即将开通，热钱涌港，香港金管局连续5次抛售港元。目前沪港通的额度还将放大，今年还有深港通要放行，基本上可以这么说，港元的人民币色彩越来越浓厚，有了人民币这个强大后盾，即使取消对美元的联系汇率，也不会暴跌，且不说港元取消联系汇率还只是一个假说。
唯其如此，我们才会说，罗杰斯的香港房价腰斩说，毫无现实基础，其逻辑完全出于经济旧教条，时至今日，这个经济旧教条正在失效，美元对其它币种洗劫式的影响，即使有，也不像以往那么夸张了，至少对人民币来说，事情正在起变化。
因此，对香港房价大可不必恐慌，或许在某一时点，比如美元加息时，港元资产一定程度上的波动难以避免，但这种波动仍在正常范围内，不会超过20%，而像罗杰斯说的50%的灾难式暴跌，肯定只存在理论假设中，不会在现实之中落地。
记住，香港不是中国孤悬境外的一岛，而是中国一线城市中的一线，应该将其纳入到中国一线城市的范畴体系来考察。您再瞧瞧，北上广深的房价，就目前这架势，会暴跌吗？
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