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机遇还是挑战？绿地年投资30亿的P2B大计

https://www.biud.com.cn 2015年04月04日09:41 家居装修知识网

没有人会怀疑房地产和金融关系的密切程度。“地产做到最后就是做金融”这一句话也一直是房企们发展的信条之一。
    继上天、入地、出海之后，去年才超越万科的绿地集团近日又开始频频提及其触网计划。
    日前，绿地香港董事局主席陈军再次对外宣布，2015年绿地将快速布局房地产互联网金融市场的计划。去年，绿地在金融板块对外投资额约8亿元，今年计划达到30亿元。“今年金融板块做到30亿元的利润，明年利润达到50亿元以上的规模。”
    然而，去年频频爆出监管、兑付、跑路等风险的互联网金融市场似乎并不如绿地想得那样乐观，绿地计划大举进军的互联网金融是机遇还是挑战依旧难下定论。
    今年计划投资30亿
    据绿地香港董事局主席陈军透露，绿地香港最近已组建起团队，研究并开展互联网金融平台的搭建工作。与此同时，公司还成立了金融服务公司，正在打造一款以“房地产+金融+互联网”为模式的不动产P2B融资业务平台，近期将推出“地产宝”和“置业宝”两款金融理财产品。
    其中，“地产宝”为绿地联合阿里巴巴、中国平安联合推出的理财产品，目标领域和以往的P2P有所不同，会放在中小企业商业地产运营领域。此外，该产品还计划通过互联网平台销售，有意将中小企业的资金需求或绿地旗下商业地产项目包装成金融产品，在互联网平台进行众筹。
    “即把中小企业的资产通过我们的金融平台，将这些资产以众筹模式变成社会资本，能够投资到这些项目当中去，再变成金融产品。”
    据陈军介绍，地产宝与房金所等产品有所不同，二者之间还是存在业务模式的不同。房金所围绕的是房屋置业的买卖合同，但地产宝是不动产资产证券化及满足不动产投资方资本需求的一个平台。
    “近期，绿地香港将完成地产宝的首单业务约2亿美元的交易，但目前项目还处于保密阶段。而地产宝自身亦正在不断调整中。”
    而绿地集团公布的信息则显示，该公司对互联网金融抱有不小的期望。去年绿地其金融板块方面对外投资额约8亿元，今年计划达到30亿元。“今年金融板块做到30亿元的利润，明年利润将达到50亿元以上的规模。”
    事实上，为了更好的服务其互联网金融，绿地香港曾于2014年12月成立了第一只房地产管理基金。该基金刚收购了上海市中心的一栋办公楼，完成第一笔投资，今年下半年绿地香港将用剩余的资金再去物色更为优质的投资项目。
    “设立该基金的初衷是服务于公司的互联网金融平台，最近有一些金融机构在和我们对接不良资产。这些金融机构前期有很强的对价能力，但我们会以符合市场标准的价格收购或兼并，并会对资金需求方设定一定的门槛。”陈军透露说，“在短时间里，这些对于特殊机会资产投资基金将加速对优质房地产项目的整合，是迅速壮大公司规模的一种有效途径，并为互联网金融平台保驾护航。”
    “而从目前互联网金融的趋势来看，绿地香港推出的地产宝具有较大的发展潜力，互联网有6亿人口，加上绿地集团的Gclub会员组织，都是一些高净值人群，为互联网金融注入很强的活力。”
    地产避险
    对于绿地大手笔涉足金融的原因，有分析指出，在楼市下行的情况下，房企的利润率持续降低，房企转型收益更为稳定的金融业务再正常不过。
    从已公布的上市房企年报可见，2014年房地产行业平均毛利率正在进一步收缩。截至3月26日，已公布了2014年年报的43家上市房企总净利润为 469.73亿元。其中，有16家房企平均净利润由2013年的11.7%下滑到10.3%。其中，一向以高毛利著称的招商地产毛利率从2011年的 52.39%下滑至2014年的37.33%。另一家央企保利地产的销售毛利率也连年下滑，从2011年的37.2%下滑至2014年的32.03%。
    然而，房企除了利润率持续降低外，更令人失望的是，当前房地产市场也不尽如人意。
    在最新公布的2015年一季度销售数据显示，TOP20企业仅6家实现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑，一季度TOP20企业平均销售金额较2014年同期下降15.37%。
    换言之，纵使有国内大部分城市限购政策松绑、央行宣布降息、多地公积金使用门槛降低等被业界视为房地产市场利好的政策。在经历长时间的低迷之后，房地产市场复苏依旧需要一段时间。对此，摩根大通(JPM)中国首席经济学家朱海斌3月30日在报告中称，整体上房地产市场调整将继续，但今年调整速度较为缓和。预计房地产投资增速(对整体经济活动有更直接影响)或进一步从去年的10.5%下滑到今年的6%。
    该行还预计，未来进一步的货币政策措施包括2015年4月1次50基点的降准，及今年第二季度1次25基点的降息。这些货币政策措施也将放松房地产市场的融资环境。
    于是，有资本市场人士如此感慨道：“尽管去年证监会批准上市房地产企业再融资，但规模和节奏可能有限，大多数房地产企业资金链仍紧绷。在低迷行情下，中小型开发企业一般很难从银行获得开发贷，即使获批，贷款成本和放款时间也明显高于大型房企。因此，市场不好，中小企业也很容易被淘汰并购。”
    这个时候，常为中小企业、民营企业的并购、扩展提供资金的P2B将会大有用武之地。
    机遇和挑战
    显然，在绿地眼中互联网金融前景无限，然而去年频频爆出监管、兑付、跑路等风险的互联网金融市场似乎并不甚乐观，绿地计划大举进军的互联网金融——P2B是机遇还是挑战尚难下定论。
    据悉，P2B全称是互联网融资服务平台，person-to-business，个人对（非金融机构）企业的一种贷款模式。一个月前，陈军在媒体面前曾不无豪气地称，现在中国1900多家P2P的公司80%会关门：“未来绿地互联网金融平台要成为中国最大的不动产资金融通渠道和投资胜地。”
    然而，永远都不能肯定别人的危机就是你的良机。据不完全统计，截至2014年，国内互联网金融平台已超过2000家。以3月为例，截至3月23日，已经有33家P2P平台出现问题，其中有18家跑路，12家提现困难。
    虽然相对于P2P，P2B有所改进，减少部分兑付危机，但大部分P2P的风险依旧在P2B上体现。平台公司风控能力参差不齐项目风险难以把握、平台投机现象严重、平台公司管理能力差异化等问题依旧存在。
    与此同时，鉴于绿地P2B的投资标的是中小企业的商业地产，这对于筛选项目也有一定的挑战。“目前国内的商业地产存在过剩的危机，一般投资回报好的商业地产项目本身已经自负盈亏甚至开始盈利，这样的商业项目很少甚至不需要进行借款。而对于继续需要资金维持的商业项目，短期内却不能让投资人看到收益。”某不愿意具名的基金公司负责人如是说。
    与此同时，身为上市公司和背靠母公司国企的身份让绿地香港在基金管理人角色上亦有尴尬之处。
    “一般情况下，国企在投资的决策流程较为复杂，光是一个流程就会耽误不少的时间。”另一基金分析人士如此分析说。《中央企业投资监督管理暂行办法》还规定，国有企业应当依据其发展战略和规划编制年度投资计划，并在规定时间内向国资委报送年度投资计划。
    “这样一轮下来很容易失去最佳的投资时机，就更别提回报主业了。”上述人士继续分析称，“而绿地香港在地产项目上的投资是否会与母公司产生利益冲突，这也成为投资者的关注热点。”

    据了解，目前绿地集团旗下拥有大量商办产品，公司也明确表示未来存在以自身商办产品作为标的商业地产通过P2B平台进行融资的可能。而纵观绿地集团商办产品的分布和资质并不透明，商办产品位于三四线城市的比例太高。
    “除了身份的尴尬外，绿地P2B订立的合约通常会有多种方式，需要满足客户不同的投资风格，这远比公募基金复杂多样。两类不同的行业，差异巨大。这其中还会面临投资人市场的培育、合格金融管理人团队的打造等问题。”