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新政如何落地有疑问贷款容易没额度白高兴

https://www.biud.com.cn 2015年04月03日14:02 家居装修知识网

政策宽松度重回2009年但楼价已涨一倍外部经济大环境也今非昔比

密集救市

再出组合拳

降低二套房贷首付比例

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

营业税免征“五变二”

3月30日，财政部、国家税务总局发布通知，个人转让不足2年的住房，将全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这意味着，免征营业税时间由“满五”变为“满二”，将大大降低购房后再出手的锁定年限。

允许住房户型调整

3月27日，国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市县，可研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，引导未开发房地产用地转型利用。

广州日报讯（记者刘丽琴）在这个阳春三月，地产人真的感觉到了春风拂面。从上周五到这周一，住建部、国土资源部、央行、银监会、财政部、国税总局多部委针对住房市场的多轮政策接连密集出台，二套房首付降至四成，营业税免征年限“5改2”，救市力度之大超乎预期，政策环境宽松接近2009年水平，让人感觉“一夜回到六年前”。

对此，业内人士的反应不尽相同，普遍认为短期内将刺激房价止跌上涨，但长期看能否达到去库存效果，需要配套政策实施。地产人士表示，2015年的经济大环境有别于2009年，从信贷政策来看，当年非常宽松，今年是稳健发展，当年的资金泛滥不太可能再重现。此外，当年的股市是在低谷徘徊，民众投资资金缺乏出口，如今资金已在股市和理财产品处找到多个落脚点，不一定会选择楼市，且北上广深以及三亚共5个城市依然处于限购之中，释放的购买力不算大。更重要的是，2015年相对于2009年，楼价已有翻一番的飙升，人们对楼价承受力大不如前。

几乎只在瞬间，业内就呐喊声一片，业内人士的微信朋友圈几乎被新政刷屏，中介人员也立即行动起来Call客。一夜之间各地就爆出二手卖家惜售反价的消息，而开发商喊涨价、趁机推特价单位也紧随而来。确实，从政策来看，这基本恢复了2003~2008年房地产业“黄金五年”时期的状态，即首付两成、二套四成、两年以上可任意转让。2008年和2009年国家也出台助推房地产发展、加快交易进程的二套房首付降低及税费减免政策。

随着宽松政策环境的到来，大家自然会联想：今年楼市也会回复当年的状态吗？从政策内容来看，2015年政策刺激力度不及2008~2009年，而所面临的楼市背景也与之不尽相同。两方面共同作用下，2015年政策效应推动楼市或有好转，但应不及2009年。北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，由于今年经济增长压力大，要实现7%的增长目标，房地产就不能出问题。能够把经济带起来的最后一个大的增长空间就是房地产。

贷款容易了？没额度白高兴

除了兴高采烈讨论新政如何能激发需求，释放购买力，也有更多冷静的声音认为，虽然此次新政对商贷和公积金贷款政策大尺度放宽，但是效果或有限，因为执行起来仍有不少问题，将影响政策的救市效果。

合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，二套首付四成，还受到银行贷款额度的制约，除非再次大幅降准，否则申请贷款需求暴增而额度不松，利好政策只能是望梅止渴。从执行时间点来看，此次三部委通知后，预计一线城市各银行将率先支持新政，实施二套房首付新政，二三线城市随后出台。通知规定为最低四成，不同城市的不同银行也会根据各行政策、楼市态势来制定首付细则，并不会所有银行都将首付比例降到最低。

而对购房者而言，降低购房成本的公积金，由于额度问题可能会使新政效果打个更大的折扣。由于额度持续紧张，去年10月广州计划出台“史上最严”公积金政策，将执行二次申请公积金贷款停贷的措施，但恰逢住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地降低公积金门槛。因此“史上最严”公积金政策到目前为止还没有下文。

但宽松的公积金贷款政策在广州执行起来恐怕困难不小。据悉，2013年广州住房公积金缴存522.5亿元，但是当年提取之后，只剩下140多亿元可以发放贷款了。所以2014年没有多少钱可以放贷，只能限制贷款。几乎每个月的贷款额度都是“秒光”，广州目前还在考虑贴息贷款，额度紧张可见一斑。如果大量购房需求释放，贷款额度将会更紧张，排队等贷款的盛况估计让发展商更不待见公积金贷款买房，能否享受到新政利好要打一个问号。记者刘丽琴

首付减少了？供不起很危险

银行规定，借款人月收入至少为月还款额的两倍。假设某人已经贷款购买一套住房，贷款尚未还清，月供为6000元。在这样的情况下，购买第二套房，假设房价为300万元，首付四成，需贷款180万元。如果以基准利率、30年期计算，月供约为10000元。这就要求购房者家庭月收入在32000元以上。即使在一线城市，能达到这样收入的家庭也为数不多，更别提广大的二三线城市了。有购房人对记者表示，首付不是问题，总房价太高才是自己选择小户型的原因，如果想买一套400多万元的三房，即使能支付首付，但贷款额度太大，每月还贷2万多元，完全不能承受。合富辉煌黎文江认为，二套首付四成、一套首付两成，买楼的进入门槛低了，但每月的供楼负担更重了，万一遇到大量断供则可能造成次贷危险。因此银行在风险评估时会十分谨慎，二者制约，料受益者不会暴增。

此外，虽然公积金首付降了，但最高贷款额维持原状，对购房者来说意义也不大。广州目前一人申请住房公积金贷款最高贷款额为50万元，两人或以上最高贷款额为80万元。现在一套房动辄两三百万元，如果仅降低首付成数而不提高公积金贷款额度，对购房者来说实际意义不大。记者刘丽琴