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万达商业去年营收1078亿年内在上海启动基金管理公司

https://www.biud.com.cn 2015年04月01日08:01 家居装修知识网

万达商业（03699.HK)3月31日交出了上市后的首张“成绩单”。年报显示，截至2014年12月31日，其总收入为1078.71亿元，增长了24.31%;核心溢利为148.24亿元，同比增长14.04%，核心溢利率为13.74%;每股盈利6.51元。

3月31日上午，在香港举行的年度业绩发布会上，万达商业董事长丁本锡对《第一财经日报》等媒体记者表示，2015年万达将新开26个购物中心、12个酒店，今年6月30日前，万达旗下O2O平台线上功能将正式上线运行。

降低融资成本、借助金融工具将重资产变“轻”，是万达商业未来发展的目标。万达集团高管会后对本报记者透露，万达旗下基金管理公司将于年内在正式在上海运行。

O2O平台今年6月30日前上线

年报显示，作为大连万达集团旗下的商业地产上市平台，万达商业去年赚取了489.32亿元的营业利润，同比增长了3.35%;这其中，扣除投资物业公允价值变动因素，公司去年实现的核心净利润为148.24亿元，同比增长了14.04%，核心溢利率为13.74%。对于核心溢利的增长，万达商业表示，其主要来源于投资物业租赁及物业管理业务板块和物业销售板块的盈利的增长。

据悉，万达商业的收入主要来自投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块，其中，来自物业销售的收入为917.48亿元，比2013年增长22.36%，来自酒店经营业务板块的收入为40.08亿元，同比增24.67%，该两项业务收入占比分别为约85.05%、3.72%。

在物业销售方面，万达商业完成年初既定的销售目标，实现销售1601.5亿元。其中来源于一、二线城市销售占比49.81%，三线城市占比48.31%，境外占比1.88%。而按物业类型分，商铺、写字楼、SOHO及其他为59.64%，住宅物业销售占比为40.36%。这部分业务毛利率为40.56%，与2013年基本持平。

酒店方面，万达商业的业主利润率为14.50%，与2013年相比下降3.6个百分点。对此，万达商业解释称，主要因为年内新开业酒店数量较多，折旧增加，而该等酒店尚未进入运营成熟期，收入未达正常水平。

截至2014年12月31日，万达商业拥有总建筑面积约7594万平方米的土地储备。其中，万达商业新增23座万达广场，已开业万达广场总数达到107座。

对于商业地产运营商而言，相对于物业销售，持有物业盈利能力往往是投资者最为关心的财务指标。万达商业的投资物业租赁及物业管理业务，主体即万达广场的租金收入和物业管理费收入，2014年的营业收入为103.52亿元，同比增长34.32%，但在总营业收入占比上不足10%，为9.6%，比2013年增长0.71个百分点。不过，这部分业务实现毛利7649万元，较2013年增长39.20%，毛利率高达73.89%，较2013年提升了2.59个百分点，在营业利润的贡献上占比达40.80%。

对此，兰德咨询总裁宋延庆31日午间对本报记者分析称，万达的商业地产土地成本低，售价高，因此毛利率较高。

针对去年万达商业在资本市场的股价表现，万达集团副总裁兼财务总监刘朝晖在回答本报记者提问时坦言，作为一个新的上市公司，万达商业与香港资本市场沟通仍有空间，去年底万达商业启动上市流程后20天即挂牌，虽然得到了很多基石投资者的参与，但由于时间限制以及万达商业业务板块的多元复杂性，广大投资者对于万达商业各板块业务了解还不充分，加之当时正处假期，因此股价表现并不尽如人意。他表示，随着万达商业发布业绩，加强与资本市场沟通，投资者疑虑减少，未来该公司股价仍有上升空间。

根据丁本锡公布的2015年的发展目标，2015年万达将新开26个购物中心、12个酒店，购物中心根据人口总量标准，已经选择的城市包括东莞、泰安等。备受关注的万达电商平台也有了时间表，他介绍，今年6月30日前，O2O平台线上功能上线运行，今年12月31日部分万达广场实现全部智能化，并与线上平台对接运行。

借基金管理公司谋“轻资产”

作为中国最大的商业地产商，与北美的西蒙地产借助房地产信托做成市场第一不同，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。国内房地产金融工具的局限下，商业地产公司的融资成本也居高不下，高负债成为行业共性。

年报显示，2014年，虽然万达商业实现了现金流为正，且超过88亿元，但其净负债率同比上升了3.7个百分点，为56.68%，其总体融资成本(包括资本化利息)由2013年的97.98亿元元增长至123.75亿元，增长26.3%。

对此，接受本报记者采访的一位资深财务分析人士称，万达商业净负债率较低，优于行业平均水平，由于长期负债占比较高，1年以上到期负债占比达79%，负债结构较优，但未来如何进一步降低资金成本，是万达需要考虑的问题。

在业绩发布会现场，丁本锡明确提到，2015年万达推行轻重并举的轻资产管理模式，目前公司正在推进基金管理公司建立，作为万达商业多元化、轻资产发展的运作平台，重点发展资产证券化、外部投资和互联网金融，同时致力于优化债务结构，力争把平均融资成本降至7%以下。

会后，万达集团高层向本报记者透露，万达已经在上海注册了基金公司，目前正在做一些资源梳理工作，该公司将于年内正式投入运行。

实际上，改变“以售养租”模式，借助多元金融工具降低融资成本，让万达广场“轻”起来，是王健林一直以来的愿望。在去年完成商业地产IPO后，王健林正式启动了由重资产运营向轻资产的转型计划，除了股市，万达未来还将借助债市，通过发债来置换利息相对较高的负债，优化债务结构，降低平均融资成本。

对此，高纬环球估值咨询部助理董事许开颜曾对本报记者分析，万达商业在香港上市，香港是资金量很大的区域，这意味着万达能面对更大的资金池。这对于其获取更低成本的资金，不失为一种便利。

今年1月14日，万达曾宣布，与中国光大控股附属公司光大安石(北京)房地产投资顾问、嘉实资本管理等四家公司，分别签署框架协议，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。彼时，本报记者了解到，万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，更多轻资产万达广场投资协议或在今年上半年签署。

尚未全面开闸的Reits也成为了万达正在关注的融资渠道。万达商业财务总监刘晓彬在业绩发布会上称，万达此时也正在密切关注国内Reits政策，一旦时机成熟会立即面对中外投资者启动融资。另据了解，万达商业还在研究互联网金融产品。