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双手博弈佳兆业、融绿背后 孙宏斌新逻辑

https://www.biud.com.cn 2015年03月31日08:16 家居装修知识网  

  能造者其必诗,敢往者无不赋!

  1400多年前,北朝诗人杨炫之在《洛阳伽蓝记》里说的那个真正敢想、敢做、敢当的人,他穿越而来的现代版本,大抵就是融创中国董事长孙宏斌这样的。

  “再大的生意也只是门生意,合适就干,不合适就算,”眼下,无论是融绿平台博弈,还是佳兆业收购拉锯战,这是一向快人快语孙宏斌给出的基本态度。孙宏斌正说服融创股东和资本市场,他很清醒,融创这几次收购目标很清晰,结果无论怎样,都是一笔其他房企难以经历、难以学到的巨大财富,价值甚至可达千亿。

  这也给了孙宏斌巨大启发,接下来,他更愿意在并购市场寻找机会:获取大量的低成本土地,同时用较小的投入撬动成倍的销售。

  “从利润角度,融创的增长还没有开始。”在未来的融创蓝图,孙宏斌是这样勾勒的:权益增长、利润、降低融资成本和现金安全。

 谈佳兆业:不成功就收购别家

  孙宏斌现在的办公地在深圳嘉里中心33层,这里是佳兆业的神经中枢,陪伴他的是30多人的融创团队。2014年12月29日,孙宏斌团队开始和佳兆业郭氏家族接洽并谈判。

  今年1月初,孙宏斌赶到深圳,就一直留到了现在。摆在他眼前的,是一盘僵持的棋局。

  佳兆业在月初公布境外债务重组计划,对票据利息的削减和债务延期,是债务重组谈判的主要内容。佳兆业分别于2016年-2020年到期的五笔境外优先票据,将面临至多2/3的利息削减,并且全部展期五年。

  3月22日佳兆业公告指出,公司仍在与境外债券持有人进行磋商,并未就最初的境外债务重组方案条款达成任何协议。

  这种局面,孙宏斌在心里做过多次预演,也早已想过应对方案。

  “除了6亿美元的收购金外,融创不再对佳兆业投入任何额外资金,并不提供任何担保。”孙宏斌一向直来直去,他说,这是融创的收购原则,说到底只是一盘生意,合适就干,不合适就算。说到底,融创需要先保护股东利益,保护融创债权人的利益。

  他不明白,境外债券持有人怎么就不能承认投资佳兆业失误,“佳兆业的经营状况比大家想象得更加严峻,因此海外债权人一定需要削减本金,目前提出的债券重组方案比较合理,进行调整的余地不大”。

  佳兆业在和债权人进行洽谈,按照孙宏斌想的方案,并不难。

  截至去年底,佳兆业的总有息债务为650亿元,较去年6月底增加高达352亿元。此外,佳兆业表示,未来12个月将有298亿元债务到期,如果佳兆业未能完成债务重组,或将引发一系列债务违约问题。“一年增加那么多债,你要承认佳兆业的危机早就出现了。”孙宏斌说。

  3月24日,评级机构标普继续下调佳兆业评级。这家房企的评级由“选择性违约”下调至“违约”,其票据的评级也从“CC”下调至“违约”。同时,标普对佳兆业能否在30天的宽限期内进行兑付表示怀疑。

  “佳兆业一下子增加了超过300亿元的有息负债,但公司的现金流基本断裂,经营状况急剧恶化,”在孙宏斌看来,如果没有融创的进驻,佳兆业在过年前就已经坍塌了。如果海外债权人坚持不配合,佳兆业到4月底就可能倒闭。

  佳兆业这个公司要活着,不然对谁都没有好处。这也是孙宏斌的底线,他说:“目前收购成功的机会更低了,最多一半。如果债权人坚持不配合,我们会选择放弃。”

  他不是没放弃过。收购绿城,转身就离开,干得酣畅淋漓,放弃得干脆利索。从今天的结果来评估,放弃也是赢家。

  3月31日,佳兆业将公布全年业绩,孙宏斌预计,届时重组事宜会加速,因为全体债权人都会了解到佳兆业的严峻现状。他给出的最后期限是5月份,前提是佳兆业债权人通过债务重组方案并恢复营运。

  如果收购成功,孙宏斌预计佳兆业每年必须有300亿-400亿元的销售才能活下去,并且为了减轻负债,他会将佳兆业在东北、上海、重庆的项目“切掉”,未来佳兆业会形成“珠三角+X”的战略。

  但如果不成功,融创也会关注珠三角其他并购机会。用孙宏斌的话,三年前他就瞄准了广深市场。

 融和绿:打断骨头连着筋

  离深圳1500公里外的上海,还有一桩收购案等着他去收尾。

  3月16日,九龙仓高层正式宣布竞买融绿平台,这令局面再度复杂。融绿平台的归属,成为新的悬疑。

  “融绿平台的收购已经完成,没看到有任何法律纠纷,”孙宏斌说,“当然,我们和绿城还在谈,希望有一个一揽子解决方案,相信最终能和绿城一起非常好地解决这个问题。”

  比如,去年拿下的天津全运村项目,就准备和绿城继续合作。这个消息在私下里早就传开来,除了融绿的16个项目,其他的合作也正在悄然开展中。

  目前看来,九龙仓执意入局融绿平台并不能取得融创、绿城双方的同意,它的谈判成本和难度可想而知。这门生意里,每人都装着自己的小心思。融创的果断和九龙仓的执拗,让宋卫平在谈判中也处境尴尬。

  据时代周报记者了解,为尽快解决该事件,宋卫平曾有意促成九龙仓直接与融创谈判,双方合作开发融绿平台旗下项目,但融创拒绝了该提议。不过,对于融绿平台的归属,看来争议正在缩小,不论是融创还是绿城内部,对于这一归属早就心知肚明,“字都签了,就差一个股东大会,绿城补个公告。”一位知情人士透露。

  2012年,通过和绿城成立合营公司融绿平台,融创顺利进驻一向高门槛的长三角区域。如今融绿平台加上杭州公司,能为融创贡献300亿的销售额。

  “他想买,我们也不会卖。”孙宏斌怒斥九龙仓插手即是没有法律常识,“不守法,没人品,还怎么混?”这个画面甚至被定格,并在九龙仓大本营香港的多档财经资讯节目里反复播出。

  不过当谈及宋卫平,画风瞬间变得柔情。“分手也是好事情,宋总回到绿城,我们也买到了融绿平台,”孙宏斌对于收购绿城失败一事亦并未表现出介怀,用的还是那句“再大的生意也是生意”。

  这话,从去年开始,孙宏斌已经说无数遍了。去年11月6日,孙宏斌做出一个足以载入中国房地产业历史的决定——放下绿城,这为他迎来资本和业界的舆论喝彩。从三年前牵手开始,孙宏斌从头到尾都谨慎而谦逊,没有年少时的轻狂,也没有成功者的骄傲。

  即便在最后退出时候,他对宋卫平说的还是那句,“你是永远的大哥”。

  至今,孙宏斌仍表达了对绿城的喜爱,他像是一个“最佳前任”,说自己当初愿意为绿城掏这么多钱,正是因为认同其价值。他一再表示感谢,直言绿城是一个好公司,融创团队在跟绿城的合作中得到了非常好的锻炼和发展。

  “在合作中产生的这种信任和感情,让融创和绿城是打断骨头连着筋,” 孙宏斌表示,后续还会跟绿城合作。

 对未来:小投入撬动成倍销售

  好事者等着看笑话,连花两年时间在收购上,融创是不是已将自身增长置于一旁?

  “你说我狂吗?”孙宏斌很快自问自答道,“我们的风险控制得很好。”他坦承,两线收购的确让公司团队精力分散,但也学到了很多东西,“年纪轻,出力长力。”

  在行业整体增幅收窄的2014年,融创依旧呈上漂亮答卷。去年融创合同销售658.47亿,实现核心净利润37.3亿,分别同比增长29.6%及5.9%。在房企排名中,融创的位置前进到了第十位,而在深耕的一线城市更是遥遥领先:在天津、上海、重庆、无锡的销售金额均位居榜首,北京排名第四,杭州及苏州排名第五。

  对楼市新局面,孙宏斌有自己的独到判断,“通过对绿城、佳兆业的并购,也许所有人都要对这个行业重新认识了。下一步会非常危险,高负债的企业稍微失常,就转不动了,并购机会也就越来越多”。

  这也解释了为何2014年融创只拿了12块地,到年底账面上还躺着250亿元现金。孙宏斌说,接下来,融创更愿意在并购市场寻找机会:获取大量的低成本土地,同时用较小的投入撬动成倍的销售。

  2015年,融创的销售目标是谨慎保守的660亿,和2014年业绩几乎持平。“达到既定规模,不再盼着销售额像以往般快速增长,接下来要均衡、要利润、要安全、要从容。”孙宏斌说,融创把现金流的管理当成公司管理团队控制的首要指标。公司内部对负债指标的红线设定是90%,去年净负债率从69.7%下降至44.5%,融资成本则从10%下降到了9.1%。

  孙宏斌还把库存去化比例作为严格的考核指标,在他的描述中,融创2013年结转到2014年的可售库存是450亿,2014年结转到今年的是406亿,降低了约10%。目前,融创整体的可售货值是1147亿元。

  这都指向一个孙宏斌期待中的更稳健的新融创,“融创真正的增长还没开始呢,到了600亿以后会增加利润”。

  他说,任何时候都是融创的新阶段,比如不追求规模了,也是融创的新阶段。

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