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楼市分化上演五十度灰三四线逃亡一二线肉搏

https://www.biud.com.cn 2015年03月17日10:31 家居装修知识网

一线城市占比创纪录，标杆房企全线回归一线

截止3月16日，销售额排名前20的上市房企，在一二线城市拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%，历史首次突破9成。其中最主要原因是，回归一线，在一线城市拿地高达62.5%，这一比例也是历史最高。相比2014年的38.8%，上涨比例超过25个百分点。(个别地块未拆分权益)

房企拿地分化，针对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企开始全面回归一二线城市。

市场明显分化，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年四季度依赖的市场看，明显一二线城市快速复苏。

三四线城市天量库存积压。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。

整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险。

分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。

特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于0。三四线因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

房地产进入新常态已经难免，投资需求一直是过去楼市高增长的动力之一。由于可选投资渠道匮乏，房地产在过去十多年中，一直是居民的最佳投资选择。不仅门槛低、回报稳定、还能借助银行杠杆放大收益。但近年来，短期投机需求随着交易税费的增加和政策打击已经显著减少。长期投资也受到影响，一方面国内房价过高、交易限制多，部分高端需求开始转向价格更低、产权稳定的海外置业；另一方面，对普通投资者而言，由于银行理财产品、互联网金融投资的兴起，低风险收益大幅提高，而且投资门槛更低。沉寂已久的股票市场也于近期开始回升，加快了资金的转向。相比之下，大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已经不再是最佳投资选择，因此房地产投资需求也出现显著回落。

2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路

并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。长期来看，我国房地产市场将逐步告别过去住房商品化初期的高速发展阶段，且随着购房适龄人口峰值的即将回落以及劳动力人口总量已经回落，市场发展出现趋势性变化不可回避。

展望2015年，房地产政策将宽松

今年中央经济工作会议并未提及房地产业，这反而说明房地产业在国民经济中的地位暂时未被撼动，房地产业无论是对于经济托底还是民生保障，都将继续承担重要作用。在宏观经济承载下行压力之时，伴随着经济步入“新常态”，中国房地产市场也有望回归理性，进入平稳增长期。然而，我们也必须理性地正视中国房地产市场正在面临着的增长瓶颈，供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素，将成为影响未来市场走势的主导因素，平稳增长、区域分化，将成为未来发展的新常态。

3-4月份一二线城市房地产市场值得期待

首先：大部分企业对2015年持谨慎态度，目前公布2015年销售目标的企业大部分都非常谨慎，这代表了大部分企业的态度，在3月份大部分城市的大部分项目将依然处于一个平价走量的促销状态

其次：信贷政策将继续放松，预计在3月份及之后，预计再次降准、降息的可能性依然较大。信贷政策的放宽有利于释放购买力。预计在3月份将会出现首套房85折左右的折扣，对于购房者而言，相当于房价变相的出现了下调。另外各地方政策也会从其他政策角度给楼市松绑。

第三：从土地成交情况看，2013年来的这一波地王将逐渐开始入市，虽然定价难度依然较大，但商品房高端化，将影响购房者市场预期及市场的平均定价水平。

第四：2014年的一整年调整，各地楼市成交大幅萎缩，对于一二线城市来说，在3-4月份市场的惯例旺季，成交必然会有一定幅度的释放。