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恒大地产依旧迅猛

https://www.biud.com.cn 2015年03月12日14:32 家居装修知识网

2006年恒大地产的年销售额还仅只有十几个亿，然而到了今天，恒大地产已是“千亿俱乐部”的资深会员，9年的时间逾50倍的扩张速度，不得不承认恒大地产缔造了一个业界奇迹。

在地产业务发展到极致以后，恒大的资本触角开始伸向其他领域。2014年，恒大高调成立粮油、乳业及畜牧三大集团，继足球、饮用水之后，恒大的多元化羽翼更加丰富。令人称道的是，在多元化布局的同时，恒大没有丢弃地产业务，并展示出强劲的发展势头。

恒大地产业绩飘红

1月7日，恒大地产发布公告显示，2014年全年累计实现销售金额1315.1亿元，内房企第一，同比大增31%；完成年度目标1100亿元的119.6%，年度目标完成率全国第一；全年实现销售面积1819.8万平方米，同比增22.2%；平均售价为每平方米7227元，同比增长7.2%。值得注意的是，尽管在销售金额上保持了较高增长，但是恒大地产自去年下半年以来，买地态度转趋审慎。

从单月业绩看，2014年12月，恒大地产实现销售金额108.1亿，销售面积151.7万平方米，同比分别增437.8%和428.6%。自2014年11月开始，恒大地产就开始发起一波业绩冲刺，134.1亿的单月业绩成为仅次于同年4月138.9亿的年内次高。

数据显示，2014年恒大地产共有8个月的单月销售额超过百亿，一直是年度销售目标完成率排名第一的房企。

恒大地产同时公布今年的销售目标为1500亿元，较2014年的目标提高400亿，同比大增36.4%，是上市以来提高幅度最高的一年。分析人士认为，业绩强劲增长使得恒大地产管理层对2015年的市场形势充满信心。

2009到2014年，恒大地产销售目标分别为300亿元、400亿元、700亿元、800亿元、1000亿元、1100亿元，呈逐年稳定增长趋势。而恒大地产上市六年来，年年超额完成销售目标，2013年进入千亿俱乐部，2014年业绩则突破1300亿大关。

超过4000亿元的总资产，年销售额轻松过千亿，半年纳税就超过百亿元，靓丽的数据也让恒大地产董事局主席许家印信心满满，在恒大2014年上半年工作会议上还首度提出了挺进世界500强的目标。“恒大力争今年、确保明年，进入世界500强”。他表示，恒大将“扩大版图、覆盖全国、走向世界”，计划在2017年再进入200个城市，总进入城市数达350个，并加速国际化进程，进入世界10至20个国家。

业内人士认为，2014年房地产市场面临调整，在市场分化下恒大业绩再创新高，主要得益于与其广泛的项目布局、高周转模式及随行就市的销售策略。

逐渐调整战略布局

提及高周转模式，恒大地产当属这个领域的“鼻祖”。

在起步之初，恒大地产就坚持“拿地立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、保证全年有楼可售”、从拿地到开盘平均周期仅6—8个月的高周转开发模式。并且恒大地产的很多项目基本都能做到“多证合一”，在一些城市，项目的土地证和其他证照同时拿到，如果再加上有诱惑力的价格和铺天盖地的广告，便能迅速完成去化，从而确保项目的“高周转”。

“大规模低价拿地，大面积造城，坚持薄利多销，通过规模效应获得利润。”这种模式让恒大地产从2007年起开始崛起，2011年的销售面积已经跃居第一，是千亿房企中发展最快的企业。最初，恒大地产的业务只局限于广州，到2013年已经布局140多个城市，成为进入城市最多的千亿企业。

就连许家印在接受媒体采访时也说，如果恒大一开始就进入北京上海等一线城市，可能就不会是今天的规模了。

当然，“高周转”的战略模式让恒大地产尝到了不少甜头，但也让恒大付出了“利润率”的代价，2013年恒大净利润率为11%，属于内房股偏低水平。

随着房地产行业从黄金时代向白银时代过渡，恒大地产也在开始逐渐调整战略布局，其中最显著的一点就是，从三四线城市转向一二线城市。

2013年，恒大地产先是斥资超百亿在北京接连拍下沙河、豆各庄和东坝三块地，又在年底单日内投入97亿连夺上海、南京六宗地。2014年恒大地产更是加大了一、二线城市的拿地力度。资料显示，其新增13个项目，15.4%位于一线城市，61.5%位于二线城市，两者占比较去年同期大幅提升，即便是新增的三线城市土地储备也均处于城市中心区域。

不过，业内人士分析，此时进入一线城市，代价也可能要大一点，但不排除创造奇迹的可能。

还击“看空”机构

在全国楼市普遍下行的2014年，恒大地产交出的数据确显难能可贵。但面对恒大地产傲人的业绩，美银美林却将恒大地产评级由“中性”降至“跑输大市”。

翻阅恒大地产2014年的业务报告，会发现其不论销售额、营业额、净利润、销售面积等重要指标在去年较高的基础上都还有明显提升。

美银美林却认为，虽然恒大地产的物业销售不错，但由于其积极回购股份、派息高、积极收购土地，恒大地产的现金流状况将维持紧张。而恒大地产的财务杠杆高企，将阻碍其获估值重估。

根据美银美林的统计，恒大地产的净负债比率已经从2013年底的148%飙升至2014年中惊人的256%。这一净负债比率，远超过恒大地产在中期业绩报告中计算的净负债比率。

同样对恒大地产“看空”的还有评级机构穆迪，在其发布的一份报告表示，虽然恒大地产销售情况良好，但债务融资亦有所增加。由于公司有一笔13.5亿美元的优先票据将于2015年1月到期，恒大地产尚未安排新的境外融资为该笔债务的偿还提供资金支持，而中国房地产行业当前正面临库存增加及销售放缓的局面，这令该公司再融资风险有所上升。

一位房地产行业观察人士早前对恒大地产去年上半年的的财务状况及销售情况发表评论称，恒大地产保持较快的周转和销售非常关键，“或许可以说是必要之举”，因为这是为了避免流动性紧张的问题，相反如果销售放缓，资金链就很有可能出现问题。

“另外，恒大地产的流动比率以及预收账款所占流动负债比率也要远低于竞争同行，这也是为何相较同行估值较低的原因。”这位行业观察人士分析说。

或许是察觉到了资本市场对于自身债务问题的担忧有可能会带来一些负面影响，恒大地产对于穆迪所指的“13.5亿美元优先票据”决定提前偿债。

去年11月16日恒大地产公告称，公司拟于12月18日以自身资金提前偿还将于2015年1月27日到期的13.5亿美元(约105亿港元)优先票据，降低负债率，规模创下香港资本市场纪录。

有分析人士称，本次提前偿还优先票据债务，可谓是恒大对机构“看空”观点的一次还击。一方面消除投资者对公司高负债的隐忧，另一方面也可以获得更多投资者青睐。