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租售并举、REITs能给房地产带来“第二春”?

https://www.biud.com.cn 2015年01月23日09:27 家居装修知识网  

  1月14日,住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)指出,通过建立住房租赁信息政府服务平台,积极培育经营住房租赁的机构,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。房地产企业热盼已久的融资工具REITs在经历诸多监管层面的反复与转折之后,终于有望取得阶段性突破。

  那么,《意见》提出的租售并举和REITs能否给不堪库存和资金压力的房地产企业带来继1998年房改之后的“第二春”?《每日经济新闻》记者就此展开了调查。

  针对住建部《意见》,银河证券房地产行业首席分析师赵强认为,上述措施不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新,也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。预计在不久的将来,类似连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构、住宅产品租售并举的盈利模式,甚至房地产信托基金都将出现,有望开启行业发展模式的深刻变革。

  但在一位开发商看来,上述《意见》若要真正实施,还需要住建、国土、财税、银监、证监、保监、工商等多个部门共同协作,制定一套相关配套政策。

  实际上,最让业界兴奋的是《意见》提出的REITs试点。如果REITs等房地产资产证券化、金融化的试点能够成功,对房地产行业来说,将可以大大“解放生产力”,进而让房地产行业有望继1998年的房改政策之后,再一次迎来春天。

  不过,从《每日经济新闻》记者调查了解的情况来看,房地产资产证券化面临的阻力非常大,短期内难以迅速铺开,“春天”还很远。

  住宅迎来去库存契机/

  住建部《意见》提出,要培育和发展租赁市场,建立租赁信息政府服务平台 (探索租赁合同网上备案制度),培育新型的住房租赁经营机构(连接机构和个人),鼓励租售并举的盈利模式,支持开发企业将存量房转为租赁型的养老或旅游地产,推进REITs试点等。

  赵强对此的解读是,房企住宅产品的盈利模式一直以来都是 “拿地-开发-销售”,而销售受制于市场状况、贷款难易程度和购房人群的支付能力,因此在回款节奏和可持续方面都存在不确定性,尤其是在大部分供过于求的三四线城市,新房库存短期内很难出清。而开发销售向租售并举模式的转变,可帮助一些购房需求不足但租赁需求相对强劲的区域快速去化,一定程度上可缓解存货压力。

  中国指数研究院最新研究报告显示,目前国内一线城市库存相对合理,潜在需求旺盛,消化库存压力不大;二线城市中呼和浩特、大连等少数城市库存压力较为严峻;多数三四线城市库存高企,去化压力较大,过剩风险突出。

  在赵强看来,通过新房市场和租赁市场的结合,可衍生出至少四种盈利模式:第一类,针对新房成交活跃、流动性好的区域,依然是直接或通过销售代理机构向购房者销售;第二类,针对销售前景不明朗、但租赁市场活跃的区域,开发商可以将新房房源委托给专业的住房租赁经营机构进行出租,锁定稳定的租金收益,等到市场向好时再对外销售;第三类,在现金流压力较大、销售前景不明朗的时候,开发商可以将新房按一定折价批发出售 (或约定购回)给房屋投资银行或房地产信托基金,由其对资产进行打包,向上出售给投资者,向下服务于租房和购房客户;第四类,在保障房供应落后的地区,开发商也可以直接将房源出租给政府。

  租金回报过低成阻力/

  尽管住建部助力房企去库存的意愿明显,但在目前国内住宅租金回报率低于贷款利率的情况下,要实现向“租售并举”转型阻力重重。

  新城控股高级副总裁欧阳捷表示,目前国内住宅物业租金回报率约为2%~3%,这意味着同样一套房,房企选择持有住宅物业,依赖租金的投资回报期长达30~40年,从租金收入获得的现金流甚至不够偿付贷款利息。因此,房企选择对外租赁的意愿不强。

  为了降低房企在出租物业期间沉淀的巨大资金压力,《意见》提出积极推进REITs试点。据悉,REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者。对于房企而言,通过出售项目给予REITs可提前回笼资金,缩短投资回报周期。

  但广发证券分析师乐加栋指出,从国际经验来看,物业收益率高于10年期国债收益率是REITs发行成功的关键因素。目前我国的10年期国债收益率超过4%,而租金回报率来看,即便国家给予税收优惠,收益率也难以满足投资者需求。

  香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者,从发达国家经验来看,住宅类产品往往不是REITs的主要投资对象,因为住宅产品租赁营运的难度较小,且租金收益率偏低,难以通过提高管理水平增加租金收益。在目前的情况下,除非国内住宅租金回报率增加一倍,或者物业售价下跌一半,否则无论是房企自持还是通过REITs持有住宅物业的回报率都难以满足投资者需求,因此,上述政策对于降库存带来的效果有限。

  第一太平戴维斯中国估值及专业顾问服务部董事甘启善指出,在REITs发展比较成熟的美国,REITs主要投资的仍是商用类物业,很少涉及住宅。

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