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杭州一楼盘喊出“亏本卖房” 称每平米亏5000元

https://www.biud.com.cn 2015年01月22日14:22 家居装修知识网  

  外来大鳄入杭的首个项目,由于种种原因出现亏损,这在杭州楼市中屡见不鲜。近期,华润和新鸿基联手打造的之江九里,对外公开喊出了“亏本卖房”的口号,使得“之江地王”再度进入人们的视野。

  均价一万八亏本卖房

  “目前在售房源以89、120平方米户型为主,折后均价18000元/平方米。”1月19日下午,在之江九里售楼处,工作人员向记者介绍道。

  “你要知道,我们的楼面价就已经超过了15000元/平方米,现在卖的这个价格亏了不少,所以说与之江其他一些楼盘的售价,根本就没有可比性。”当记者表示之江九里的这一价格高于融科瑷骊山以及之江诚品时,工作人员再三向记者解释,他们的这一价格不但没有任何水分,完全是亏本销售。

  记者了解到,尽管对外宣称亏本销售,但是之江九里的销售状况似乎并不理想。之江九里已于去年底交付,但据透明售房网显示,目前可售房源总量仍高达600余套,前期只卖出不到一半。

  “还好我们是大开发商,否则根本就吃不消这样亏本销售。”工作人员向记者表示,他们是大开发商有实力承受亏本,同时又是现房销售,对购房者而言不会有后顾之忧。不过记者在售楼处现场看到,看房客户依然寥寥。

  成本畸高单价亏五千

  以之江九里目前18000元/平方米的均价,这个楼盘到底要亏多少?记者算了一笔账,发现十分惊人。

  2009年10月27日,华润新鸿基联合体经过24轮竞价,最终以27.7亿元的高价竞得59号之江地块,也就是现在的之江九里,楼面地价高达15281元/平方米。凭借这一价格,之江九里作为“之江地王”的地位至今无人撼动,即便在土地市场疯狂的2013年,也仍然无人望其项背。这一价格,甚至高于黄龙文教板块的黄龙金茂悦,更不用说之江板块随后几年出让的土地价格。

  2013年3月,之江九里首开,最高时均价20000元/平方米,随后由于市场压力巨大,均价逐步下滑至18000元/平方米。而之江九里的开发成本,已经远高于目前的售价。15281元/平方米的楼面价,再加上多年的财务成本(考虑到大开发商的融资成本相对不高且自有资金比例较高,以最保守20%计算),实际的地价成本高达18000元/平方米左右,目前的均价可以说是“贴地飞行”。

  此外,再加上建筑、营销以及税费成本,之江九里的综合成本将高达25000元/平方米左右。即便考虑到之江九里部分房源为排屋,售价高于25000元/平方米,可在一定程度上摊薄高层公寓的成本,但即便如此,之江九里目前在售的高层公寓房源成本也不会低于23000元/平方米。这就意味着,之江九里每平方米净亏5000元/平方米左右。

  亏本价仍难获市场认可

  虽然之江九里每平方米要亏本5000元/平方米,亏得实在是有些肉痛,但是这一“巨亏价”却很难获得市场认可。

  同样位于之江板块的融科瑷骊山,目前均价仅14980元/平方米。而去年底首开的中天之江诚品,均价仅13888元/平方米。值得一提的是,融科瑷骊山和之江诚品的楼面价分别只有7100元/平方米左右和7600元/平方米左右,相比之江九里的高价而言可谓是“白菜价”。

  正因为价格落差如此之巨,之江九里18000元/平方米的价格,仍明显高于之江板块的平均价格。之江板块的刚需楼盘价格最高峰时曾一度接近20000元/平方米,但随着市场形势的急剧变化,目前已回落至15000元/平方米以下。

  不以成本论价格,而是以市场论价格,这对之江九里而言,或许是一种最生动的写照。如果以成本来定价,或许之江九里永远没有“翻身”的那一天。过高的地价使得之江九里扭亏无望,低价甩卖无疑是一个明智之举。

  事实上,因高价拿地而亏本销售的楼盘,目前在杭州并不在少数。有机构曾对2013年的拿地项目做过统计,以当前的价格作为参照依据,亏本或者疑似亏本的项目占到了2/3以上。

  大规模价格战尚难开打

  之江九里亏本销售,会不会引发杭州楼市新一轮价格战?近期多家外地媒体关注之江九里亏本卖房现象,并将它与去年初的德信北海公园相提并论。不过,之江九里引发价格战的可能性并不大。

  去年2月,位于城北的德信北海公园突然发动袭击,降价3000元/平方米,最终引燃城北价格战,并进而在整个杭州楼市蔓延。不过,尽管之江九里亏本5000元/平方米销售,但是它的实际售价仍然高于板块均价,对板块均价的冲击力几乎为零。正是从这一角度而言,之江板块不会因为之江九里亏本销售而引发价格战。

  此外,之江九里毕竟地处之江,距杭州主城区的距离较远,不会对主城区的其他在售楼盘产生直接影响,从而不可能将价格战火引到主城区。

  当然,之江九里亏本销售,对其他的一些高价拿地却不肯降价的楼盘,会有一定的启示意义。拿地成本越高,就越要注重控制开发周期,降低其他环节的开发成本,并以一个可以令市场接受的价格,而不是以自己的成本价,实现资金快速回笼。否则,随着开发周期的延长,亏损额将会越来越大。□记者 蒋敏华

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