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2014济南楼市年末翘尾 新兴热点区域成交火热

https://www.biud.com.cn 2015年01月19日17:26 家居装修知识网  

  与2013年供需两旺相比,2014年济南商品房住宅市场并未延续此态势,整体成交经历了年初回暖,低迷和年末翘尾的阶段。在2014年市场环境波折,库存压力不断增加的背景下,上半年济南住宅市场表现平淡,下半年在多个政策利好逐步释放后,成交反弹,年底成交量超越2013年,创历史新高峰。

  2014济南商品房市场跌宕起伏 年末成交翘尾赶超前年

  截止至2014年12月,济南市内五区商品房全年累计成交477.3万平米,同比增长13%。

  年初4月份大量项目加推使得成交量达到高峰,随后受整体市场环境影响, 成交量持续下跌,6月份成交量仅有26.7万㎡。7月份以后受济南限购限贷相继取消,央行降息等政策不断刺激影响,购买力在年末得到释放,11月份成交量受华山珑城单盘带动,单月成交量达到历史高峰。

  2014年济南市内五区住宅成交均价8445元/平米,同比上升1%,与去年相比持平。本年一线品牌开发商均采取平价换量策略,新入市项目则选择低开入市。竞争激烈片区受市场成交低迷影响,多数项目以价换量,价格战不断升级。

  年初1-3月份,受新加推房源影响,成交主要集中在历下高新成熟片区,均价维持高位。4-6月,迫于销售压力,各大楼盘在维持原来优惠不变情况下,开始推行更大尺度优惠政策,特价房和首付分期开始成为主流促销方式,成交均价一路走低。7月份济南限购取消,多个开发商迅速把握市场利好,在政策窗口期迅速降价出货,成交均价进一步下跌。11月份,中海华山珑城空前大规模开盘,将市内整体均价拉低至7117元/㎡,年末,均价有所结构性反弹,但仍处于低位。

  新兴热点区域成交量攀升 优质楼盘低价路线受青睐

  从济南楼市区域成交量来看,除了传统的历下区和历城区继续保持优势之外,西客站片区和雪山片区的热度也在不断攀升。

  2014年成交量最多为历城区,全年累计成交162.6万㎡,该区两大项目中海华山珑城与万象新天为成交主力,其中华山珑城依靠多渠道与低价策略,首开即去化50.6万㎡;万象新天在政策窗口期及时降价推货,避开竞争,全年成交25万㎡。两个项目热销共同点:同是刚需大盘,自身配套齐全,能抓住核心客群,采取了多元化渠道推广与创新的影响管理方式,尤其线下拓客的应用为成交关键。

  2014年济南市历下区房价领跑其他各区,区域以海尔绿城、万科金域国际和黄金99御园等高端项目为主导,区域成交价格高达10674元/㎡。长清区2014年全年成交均价为4939元/㎡,位列最后。

  2014年济南市内五区热销户型集中在90-130㎡,成交均价集中在8000元/㎡左右。较往年相比,改善型产品成交量在本年度有所增加。市场呈现刚需主导下,改善需求同样释放的态势。

  2014年,西客站片区、化纤厂片区和雪山片区竞争尤为激烈,供需压力持续增加,区域内以价换量较为常见。2015年,随着大盘的陆续入市,各大盘年度销售任务重,无战略空档期,一方面会导致市场体量增加,另一方面也会使这种态势持续加剧。工业北路随着万科新里程、祥泰城、中海华山珑城和新城地产的进入,预计2015年将会形成新的竞争热点片区。

  相反的是,核心地段的改善项目,因其稀缺性和保值性,加之改善客群受市场大环境与信贷政策影响较小,在今年放松限购与限贷政策利好不断刺激下,成交量与成交均价始终保持坚挺,不少项目价格甚至出现上涨现象。

  买方市场形成 开发商转战新媒体展开抢客大战

  随着近两年济南住宅市场供求关系的转变,买方市场的逐渐形成,传统坐销方式开始面临挑战,开发商不得不采取多样方式,主动出击,争夺有限客群。另一方面,在互联网时代中,客户获取信息方式由传统报媒渐转为移动终端、网络等,传统媒体和中介的发展模式亦面临新挑战。

  2014年是营销方式变革的一年,济南房地产营销方式从渠道推广和价格策 略均与往年不尽相同,传统的媒体、中介和开发商均在新时代的道路上谋求新的立足点和发展点。

  首先是基于买方市场逻辑下的——促销方式和价格策略创新:新型低首付、限时特价房和赠送购房基金或装修基金等成为主流。

  房企拥抱互联网金融已成不争事实,建立在第三方金融平台的首付分期机制,既可缓解购房者前期压力,又能利于开发商快速回款,2014年“首付分期”发展经历了由崭露头角到逐渐普及的阶段。例:银丰唐郡“首付两房2万三房3万”,万科城“0首付7折利率”。

  限时特价房活动较往年更为普遍,如万象新天、中海国际社区和万科金域国际等楼盘,本年度均有推出特价房活动,并依此取得优秀业绩。

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