济南刚需房竞争加剧 “让利跑量”成主线
自2014年9月，房贷政策先后经历了“限贷松绑”“央行降息”等利好消息后，改善房与刚需房的价格由此逐渐分化。改善房的价格相对稳定，纯刚需盘则由于竞争加剧，价格定位“骑虎难下”。
受规划影响 东部改善房价坚挺
2014年7月，济南限购政策取消，一部分改善型需求得到释放，三套房购买不再受限制，紧接着9月限贷松绑，只要还清名下所有贷款，可以按首套房计算。这对于从刚需房到改善房过渡的购房者，正是一个不错的购房时机。
“改善型购房者更关注周边环境、物业、建筑品质、户型结构，对于城市的规划也比较关注。”某楼盘置业顾问说。从城市规划来看，济南东部区域是济南市大手笔投入的首个区域，也是改善型房源比较集中的片区。自2011年起，济南市对东部新城“一轴”、“一心”、“四区”的规划逐步显现，各楼盘的升值空间大大提升。
从燕山立交桥沿经十路向东，沿线不乏正在销售的改善型楼盘，包括中润世纪中心、融创财富中心、万科麓山、舜奥华府、重汽1956、奥林逸城等品牌房企的项目。根据东部新城CBD结构规划，“一心”即中央绿心，指位于CBD中央区域的大型绿色开放空间。周边正在热销的改善型房源有中润世纪中心，主力户型为150平米和200平米，价格在14000-15000元之间。而融创财富中心预计今年5月份开盘，价格待定。记者在现场看到，新项目与舜兴东方仅一路之隔，周边居民孙先生说“舜兴东方现在每平价格在一万四千元左右，融创财富中心一面靠山，一面靠近经十路，位置非常好，明年开盘价格应该不会低于13000元/平。”
随着汉峪金谷部分写字楼的投入使用，一些金融机构将入驻东部新城，东部的置业需求不断释放，让汉峪金谷片区的改善型楼盘获益不少。记者了解到，周边现房及准现房销售的房源有鲁邦奥林逸城、舜奥华府、中铁逸都国际等楼盘，三室或四室的房源价格依旧比较坚挺，在10000元/平米左右浮动。据悉，鲁邦奥林逸城193平米的大户型正在认筹阶段，均价接近9000元。重汽1956去年首次开盘，整个小区共10栋楼，绿地率达到54%，推出的143-196平米左右的大户型热销，开盘价突破9000元/平米。与之相邻的德润天玺项目去年年底开盘，改善型房源热销。而配套已趋于成熟的海尔绿城，近期推出的楼王房源单价则已经突破14000元。
购房者王晓最近一直在济南东部看房，主要是想买一套四室的大户型房源，但是看了几个楼盘发现，房源总价远远高于预期。“东边的山体多，环境好，不少楼盘的容积率比较低、品质好，但是近期房价一直没有松动，有的楼盘还在涨价。”据了解，不少改善型楼盘在元旦期间推出了一定的优惠，但是相对于200万元左右一套的改善房，优惠力度杯水车薪。
有业内人士分析，尽管改善型房源的价格比较稳定，但是销售也不像刚需盘一样，出现“日光盘”等火爆销售的场面。由于改善型购房者也不会过分注重学区房，因此在购买房子时更加理性。
刚需房竞争加剧 “让利跑量”成主线
作为东部另一个楼盘密集型区域化纤厂片区，房价则出现了小幅调整。去年11月，化纤厂片地王泰悦赫府首次开盘，8200元的均价低于成本价销售，价格的优势使开盘当天热销300套。与之相邻的花园小镇项目也从开盘时的“7777元/平米起”调整为“7000元/平米起”。记者了解到，花园小镇自调价之后，一天最高销售记录达15套，销售比此前火爆了不少。
有业内人士分析，刚需房源在未来一段时间仍将保持“量涨价跌”的态势，而刚需则是推动楼市成交量上涨的主要原因。因此，部分房企的营销策略层出不穷。位于全福立交桥北、小清河南侧的学区楼盘荣盛·锦绣澜湾项目，推出“零首付购房”的活动，让众多业内外人士深受震撼。据了解，购房者只需缴纳1万定金，即可签订购房合同，办理网签、贷款，而30%购房首付款在2015年3月31日前交齐即可。荣盛·锦绣澜湾项目负责人告诉记者，“零首付购房”活动推出以来，每周顺销的住宅均在20套以上。
有业内人士分析，不少有购房意向的刚需购房者支付能力仍然不强，中高端的楼盘即使再打折仍不在他们的承受范围内，而刚需产品本身售价低，价格一旦降至购房者心理预期，这部分人就会出手，处于观望的刚需族正在回归。
(楼市记者 刘亚伟)
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