北京棚户区改造提速
“不能再让群众一下雨就提心吊胆”到“棚户区改造有天大的困难也要做”，自2013年始，棚户区改造就成为国务院总理李克强亲自主抓的重点工作。
时到岁末，棚户区改造再次引起关注。12月19日在全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长陈政高再次强调：“我们要继续大规模推进棚户区改造，这不仅是重大民生工程，也是拉动经济增长的重要途径”。
北京市政府则早在2014年年中就公布了《关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》(以下简称《意见》)，力争到2017年底，北京市完成棚户区改造15万户，基本完成四环路以内棚户区改造和环境整治任务，使居民住房条件和生活环境明显改善。
政府强力推动之下，棚户区改造其实也为北京四环内的发展提供了新空间。
中国房地产报记者了解到，万科等龙头房企正在酝酿加入棚户区改造的大军中。此前，万科北京区域首席执行官毛大庆曾向中国房地产报记者透露，明年万科在北京拿地有三个方向：“一个是会参与到棚户区改造当中，二是看准京津冀一体化发展，三是谨慎参与公开土地市场，不再盲目追高”。
棚改释放
中心城区土地
外来人口的不断涌入，让北京的建设无休止地向外延伸。快速发展的过程中，一些遗漏在高楼广厦之间的贫民区与周边的繁荣景象格格不入。从西南二环边的万泉寺，到东南四环的十里河，都可以找到连片的红砖平房区。那里的人们冬天在屋里屋外都穿着厚棉袄，公共使用的水池和厕所旁杂乱不堪。
近日，中国房地产报记者走访了北京市丰台区与朝阳区交界的分钟寺区域。虽然到了年底，拆迁办公室的工作人员仍在进行拆迁宣传工作。
本报记者了解到，在这个大区域现有多个拆迁办公室同时进行棚户区及危改项目拆迁。未来两年，这里将腾退出多个地块。
位于西南四环的看丹村将于2015年启动棚户区改造。这里紧邻北京市丰台科技园，改造拆迁腾退涉及8629人、1200多个院落。
中国房地产报记者了解到，看丹村拆迁腾退方案主要包括4大板块：村民回迁房45万平方米，丰台区定向安置房20万平方米，平衡资金上市商品房60万平方米，还有30万平方米是村里的产业用地，用于解决村民农转居后的生活问题和村集体经济可持续发展问题。
产业用地一部分将依托丰台科技园，规划为其拓展区或“后花园”，还将有一部分依托村里市级文物保护单位药王庙的资源优势，开发医疗养生、健康科技功能。
按照《意见》要求，北京市的棚户区改造和环境整治，包括城市棚户区项目和国有工矿棚户区项目。其中，平房区院落修缮项目、危旧房改造项目、城中村边角地整治项目、新增棚户区改造和环境整治项目都被纳入到城市棚户区项目中。
与往年多集中于郊区的棚户区改造不同，未来两年棚户区改造将聚集在五环内。
根据《意见》公布的15万户棚户区改造，按每户50平方米、建安成本每平方米2000元推算，至少可以拉动150亿元的投资。
转战二级市场拿地
“现在做棚户区改造以及保障房建设的利润还是很低的，房企看重的是获得优质土地的机会。”北京荣邦瑞明投资公司合伙人史小辉表示，各地棚改做法都十分相似：有意向进行棚户区改造的企业可以与棚户区所在地政府初步谈判，政府会上报棚改计划，然后确定好进行棚改后，政府再以招商的形式召集有意向的房企进行谈判，然后就可以推向市场。
有些城市，房地产企业可以通过棚改的方式和企业进行协议约定，如对土地出让溢价分成。
史小辉分析认为，以万科为例，近几年虽然十分注重商业扩张，但目前北京城区地块寥寥无几，通过招拍挂市场得到城区商业地块代价太大。通过棚改低价获得优质土地，恐怕是一个理想方法。
有位业内人士告诉记者，现在房地产咨询公司也在向房企推荐从二级市场拿地。因为在北京，招拍挂市场上拿地价格越来越高，土地规模也越来越小。一种约定俗成的方式：即通过一级开发，房企可以开发百万平方米的土地，再以设定拿地门槛等“定向”方式从二级市场低价摘得土地，这种方式最终分摊的项目管理费用、营销成本都很低。
本报记者了解到，目前仅有国企为主的少量企业涉足棚户区改造，但关注者众多。
凡参与棚户区改造的开发企业，必须经过企业资质、注册资金、信用等级及项目负责人管理经验等评估审查。通过有关部门审查评估的开发企业方可参与棚户区改造建设。
然而，大多数棚户区改造项目市场运作空间小、配套设施压力大。另一方面，由于北京的高房价和特殊的政治环境，拆迁难度更大。还有一个较为关键的原因即是融资问题。
对此，北京市推动建立了棚户区融资统贷平台，与国家开发银行北京分行实行“预授信+核准”模式，预期可新增500亿元预授信融资额度，利率为央行同期基准利率下浮10%左右。同时，未来根据具体情况，国开行可再给予1000亿元预授信额度。
“国家对棚户区改造的问题很重视，这块涉及的内容很多，要把产业化的东西融进去、绿色节能的问题结合进去，这些都要结合社会的力量，现在民间的参与程度还不够多。”亚洲人居环境协会副主席开彦对中国房地产报记者如是表示。北京南三环外分钟寺附近有些平房已经拆除，还有一些正在等待拆迁。从车水马龙的繁华转进一条小巷，眼前是发现这样的情景：院子叠着院子，每个房屋门口几乎都挂着厚棉门帘以抵挡寒风，玻璃窗户上也满目是糊上的报纸。这里一间房每月租金大约500元到800元，因为价格相对便宜，一条条小巷里住的都是外来打工者，两三个人挤在十几平方米的小屋里，一张床，一台电视，这样简陋的环境就是他们在北京的家。
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