高价拿地尝苦果 旭辉集团激进扩张现隐忧
土地市场高潮拿地，房地产市场低潮推盘，初来武汉的旭辉集团正遭遇“成长的烦恼”。
2013年8月6日，旭辉集团首次进入武汉市场，便以“黑马”的角色杀出重围，经过487轮竞拍，击败招商、中海、保利、金地等8家知名房企，以13.46亿元夺得武汉光谷一宗纯住宅用地，楼面价达3859元/平方米。
先后经历家门口的地铁线路改线，2014年房地产市场急转而下的被动局面后，旭辉集团高价拿地的苦果已经开始显现，旭辉御府首期高层住宅开盘即降价抛售，处于“亏本”的边缘。
旭辉御府一位业主告诉《中国经营报》记者，“开盘之后楼盘价格跳水降价，就我收到的短信和证据，已经表明了旭辉现在价格已经接近6000元/平方米。”
事实上，武汉旭辉御府面临的困局正是旭辉集团在经历2013年大量收储土地后的直观表现。
旭辉集团年报显示，2013年是旭辉在全国拿地最激进的一年，在全国豪掷107.7亿元大举拿地21幅，并首次进入杭州、武汉、沈阳三座城市，当年旭辉集团实现合同销售额则为153.2亿元。受支付土地出让金影响，旭辉集团负债率也由2013年的67.6%攀升至今年年中的71.1%。
在“高周转、高去化、轻资产”的激进扩张战略之下，旭辉集团隐忧初现。同策咨询研究总监张宏伟告诉记者，“目前的房地产形势之下，整个行业利润率下滑，融资成本高，房企延续规模化扩张的模式是不可取的，甚至会出现个别项目因为拿地成本过高而贴着成本跑量或亏本销售。
高价拿地苦果
旭辉集团成立于2000年，2012年11月在香港上市（股票代码00884.HK），是一家以内地住宅开发为主营业务的房地产开发企业，总部设在上海，综合实力位居中国房地产开发企业百强第30位。
2013年8月6日，旭辉集团鏖战5小时经过487轮竞拍，击败招商、中海、保利、金地等8家知名房企，以13.46亿元夺得光谷一宗纯住宅用地，首次进入武汉市场，成交楼面价3859元/平方米，溢价率114%。
如此高的溢价，足以显示出旭辉急于布局武汉的策略及对武汉市场的信心。然而，一年之后，先后经历家门口的地铁线路改线，房地产市场急转而下的被动局面后，旭辉集团高价拿地的苦果已经开始显现。
据武汉一位房地产业内人士介绍，根据武汉地铁最初规划线路，武汉地铁2号线南延线途径光谷一路，地铁站几乎就在旭辉御府家门口。也正是由于这一因素，该地块得到多个大型房企的青睐。
令人意想不到的是，今年3月份，武汉地铁集团正式宣布，地铁2号线南延线由原光谷一路改道至光谷大道——高新六路，旭辉御府离最近的地铁站光谷一路站距离超过2公里。
7月26日，旭辉御府开盘，均价7400元/平方米，最低仅6708元/平方米，相比3859元/平方米的楼面地价，这一开盘价处于“亏本”的边缘。
不过，低价开盘并没有被购房者认同。中原地产的监测数据显示，旭辉御府当天推出512套房源，79~130平方米的两房、三房产品，当天售出71套，去化率仅13.9%。
“楼面地价加上建安成本、税费、融资成本和营销费用共同构成房价成本，旭辉御府开盘售价至少要在7000元/平方米以上才可能收回成本。”武汉一位房地产业内人士称。
12月23日，本报记者对旭辉御府进行了实地探访。旭辉御府位于东湖高新(8.51,0.53, 6.64%)区高新四路以南、光谷一路以东，紧邻联想产业基地，项目周围没有商超、菜场、购物中心等基本的生活配套，业主入住之后只能依赖自带的社区商业配套。
置业顾问告诉记者，年底正值公司冲击销售业绩和回笼资金，会有较大幅度的让利优惠。以位于24楼的三房两厅一卫91平方米户型为例，折后单价约为7470元/平方米，还可享受5000抵20000，七天内签约享99折等优惠。
据置业顾问称，如有意买房，还可以向营销经理申请额外优惠。根据上述置业顾问给出的综合优惠，折扣单价在7100元/平方米左右。
此外，据旭辉御府多位业主反映，首期开盘之后，项目营销中心经常推出特价房源，折扣均价甚至低至6500元/平方米。
而另一位业主则反映，“开盘之后楼盘价格跳水大降价，就我收到的短信和证据，已经表明了旭辉现在价格已经接近6000元/平方米。”
对此，置业顾问解释称，低价入市也是为了让利给购房者，旭辉御府作为集团在武汉的首个项目，需要树立口碑。
中国指数研究院[微博]华中分院研究副总监李国政分析称，从综合拿地成本来看，卖到7000元/平方米肯定就处于薄利空间了，“土地市场高峰期拿地价格高了，对于房企来说运营的压力加大是毫无疑问的，利润空间就无法达到当时拿地时的设想和预期。”
“再加上武汉光谷片区整个供应量比较大，又赶上房地产市场下行的节点，但是对于上市公司来说没办法等，哪怕现在不赚钱也要卖，需要优化数据和业绩。”李国政表示。
对于武汉旭辉御府由于地价高开盘价低导致“亏损”的疑问，旭辉集团有关负责人表示，微利的可能性是有，但是对具体项目不是太了解。
激进扩张隐忧
近三年复合增长率达40%~50%的业绩增幅，无疑让起家于福建厦门的闵系房企旭辉集团成为房地产业界“黑马”。
旭辉集团官网资料显示，旭辉集团已在扎根“长三角”的同时，将主营业务逐步向中西部的二三线城市拓展，目前已在全国16座城市开发了近80个房地产项目。
“高周转、高去化、轻资产”被认为是旭辉快速突破的利器。据记者了解，旭辉在拿到地以后一般会在8个月以内开盘，同时要求首次开盘的去化率达到60%，11个月之内就要实现资金快速回笼周转，也就是旭辉在业内很著名的“8611”战略。
最新公告显示，旭辉今年1至10月共计实现合同销售金额约168.6亿元，同比增长33.07%，完成全年合同销售目标220亿元人民币的76.64%。
在销售数据大幅增长背后，扩张拿地、激进发展的隐忧也开始逐步显现。上海一位不愿具名的业内人士表示，由于融资环境严峻，旭辉集团不得不以销售所得再去购地，这也是其近几年疯狂购地而导致经营活动所得现金产生负值的重要原因。
2013年是旭辉在全国拿地最激进的一年，在全国豪掷107.7亿元大举拿地21幅，并首次进入杭州、武汉、沈阳三座城市，当年旭辉集团实现合同销售额则为153.2亿元。
与之形成鲜明对比的是，2012年全年，旭辉在土地市场上的总投入仅为34.32亿元，拿地数量仅12幅。
旭辉集团2014中期报告显示，截至2014年6月30日，集团拥有合计及应占建筑面积950万平方米及750万平方米的土地储备。根据最新公告，截至2014年6月30日，旭辉集团负债率高达71.1% ，而2013年的数据为67.6%。
对此，旭辉集团解释称，负债率上升是由于今年上半年支付去年已签订的土地代价。
旭辉集团相关负责人在接受本报记者采访时表示，旭辉集团不拿高价地，不拿地王，2013年在土地市场上投入也并不算多，其中一半以上都是合作开发。
至于负债率，我们保持在正常合理水平，并逐年下降。对于2013年由于在土地市场高投入导致的负债率上升，上述负责人表示，这很正常，负债率会有波动的，平均负债率水平处于正常的空间。
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