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深圳原特区外二手房供销两旺成刚需置业首选

https://www.biud.com.cn 2014年12月26日14:56 家居装修知识网

　　日前，中联地产二手房研究院发布2014年深圳二手房市场统计数据。记者了解到，在深圳整体房价进一步走高的背景下，龙岗的布吉、龙岗中心城，龙华新区，宝安的西乡、新安等原特区外的片区渐渐成为深圳楼市成交最旺的片区，无论是购房需求，可售房源还是成交，这些片区占比都较高。

　　从2014年年底深圳各片区的可售二手房房源来看，龙华、布吉、南头三个片区的可售房源最多，三个片区的总盘源占全市盘源的25.7%。

　　南方日报记者曲广宁

　　成交

　　原特区外房成刚需首选

　　从今年整年的二手房成交量来看，在成交量前10片区中，前5片区分别是龙岗的布吉、龙岗中心城，龙华新区，宝安的西乡、新安，后5片区则是福田的华强，罗湖的布心、人民南，南山的蛇口、南头。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，特区一体化建设近年来卓有成效，龙岗、宝安的一些区域居住配套不断完善，已是适宜居住、具有影响力的片区，而配套的不断完善，加上价格相对于福田、南山、罗湖的区域要低许多，因此越来越多的刚需置业者外迁至龙岗、宝安。

　　“如金地梅陇镇、四季春城、潜龙鑫茂花园等龙华楼盘的成交都比较活跃；而龙岗中心城、布吉随着交通的不断改善，凭借环境及价格优势，也有更多的置业者选择这两片区。”肖小平表示，皇御苑、四季花城、碧海富通城、金地梅陇镇、长城大厦、万科第五园等楼盘成交也比较活跃，同时价格上涨幅度也比较大，在10%—16%之间不等。

　　从成交房型分布来看的话，2014年1—11月成交物业，虽然两房户型仍是主力，占比39%，但比重在减少，比2013年占比减少了1.7%。三房户型成交占比35.7%，比2013年成交占比增加了3.9%，可见三房物业与两房物业成交占比差距在快速缩小。

　　在价格方面，与2013年成交价格分布比较，今年深圳二手房成交价格高移是最显著特征。2013年2万元/平方米以内物业成交占比45.1%，2014年1—11月该加个段成交占比下降为25.2%，减少了19.9%。2万—3万元/平方米增加了4.9%，占比为44.7%，为2014年深圳成交最活跃的价格段；3万—4万元/平方米增加了9.7%，占比为21.8%；4万元/平方米占比为8.3%，增加了5.3%。

　　对应中大户型成交变多和单价趋高，深圳二手房成交总价也趋高，200万元以上成交占比与2013年比较增加了13.3%，其中200万—300万元之间成交占比23.4%，增加了5.6%，300万元以上成交占比16.6%，增加了7.7%。虽然如此，但目前100万—200万元之间的物业成交仍然是主力，占比49.2%，比2013年成交占比减少了2.7%。

　　需求

　　26岁—35岁购房者占比超六成

　　据介绍，龙岗中心城、布吉都是深圳价格洼地，交通、居住环境都在不断改善，受不少刚需置业者的追捧，约18%的置业者偏好龙岗中心城，6.2%的置业者偏好布吉。但同时，也有不少购买能力强的置业者依然倾向福田、罗湖这些配套完善、邻近CBD的区域，如景田、香蜜湖、莲塘等。

　　在对购房者的分析中可以发现，深圳购房者年轻化的趋势明显，26—35岁人群成为购房主力军。报告显示，近两年深圳房价节节攀升，使得许多年轻人不得不出手，除了要“及早上车”，也有部分年轻人喜欢投资不动产，加速购房年轻化。

　　从购房年龄情况看，主力仍然是26—35岁之间的人群，占比64.5%，比2013年占比增加了1.1%，另外25岁内的需求比例虽然比较小，但比2013年有所增加，约0.8%。购房人群中25%在36—45岁之间，比2013年增加了1.2%。46岁以上的购房人群占比5.5%，比2013年减少了3.2%。

　　购房年轻化现象在刚性需求中最为突出，超七成需求在35岁以下，而35岁以上占比仅26.6%。虽然改善型需求也是26—35岁之间为主，但35岁以上需求占比39.8%，比刚性需求占比高13.2%。

　　供应

　　龙华布吉南头集中全市25.7%房源

　　根据中联地产二手房研究院统计，截至2014年底深圳盘源最多的10个片区中，位居第一的是龙华片区，盘源套数为1729套，占全市盘源的8.98%。布吉片区盘源套数位居第二，南头片区紧随其后，分别占全市的8.38%和8.35%。前三个片区的总盘源占全市盘源的25.7%，而这三个片区可选择的盘源种类丰富，能满足不同需求的客户。

　　从盘源特点来看，龙华和宝中的房源供应可谓一应俱全，小户型、改善型户型、别墅统统上阵，其中也不乏大体量项目的身影，如世纪春城和莱蒙水榭春天；龙岗、布吉依然以大体量、大户型的改善盘为主打；景田、梅林是以80平方米以上舒适型户型主导市场；南头和蛇口的豪宅供应热度不减，100平方米以上盘源占据南山的大比重。

　　从楼盘盘源数量来看，桃源居、桂芳园、花样年花郡家园及星海名城均是可购房源最多的几个小区，值得注意的是，星海名城位于前海，一直是前海楼盘成交热点，其房源套数达到101套，一个楼盘就占前海片区可供房源的46.33%。

　　据统计，在2014年底的盘源中，三房的占比最大，达到33%；两房和小户型一房分别占31%和21%。

　　肖小平认为，在深圳，中小户型住宅已经成为房地产市场的主流消费模式之一，原特区内很多片区的户型供应大多是以中小户型为主。深圳的大户型主要是由龙岗中心城和蛇口片区供应

　　另据中联二手房研究院统计，在卖房客户当中，除了投资者外，超过八成业主是为了换房，如以小换大、换购学位房、从原关外换到关内等。据统计显示，57%的一房业主年龄是80后，两房的则占53%，他们随着年龄的增长、收入的提升，婚房、学位房、舒适房成为置业的目标，而卖掉中小户型也成为二次置业资金的重要来源，他们逐渐成为楼市改善需求的主力。

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　　2015年将成深圳新房供应“大年”

　　记者从深圳中原了解到，近几年楼市供应受政策调控和市场发展周期影响呈现出典型的“大小年”特征，相比冷淡了大半年的2014年，2015年将是深圳新房供应的“大年”。根据深圳中原研究中心的统计，2015年深圳将有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，供应的住宅总量将达到1024万平方米。未来供应量庞大有很大一部分原因是由推盘延迟积压所致，102个项目中有39个楼盘在2013年甚至更早就已经开工或是做过宣传。

　　在各区的新房供应中，龙华无疑将成为2015年的焦点，供应量高达167万平方米，占据总供应量16%的比重。据中原介绍，2014年龙华有4个购物中心齐亮相。另外，除民治、龙华街道保持高热度外，观澜的旧改也渐成气候，接下来几年龙华供应将持续维持高位。

　　深圳中心的西移则为南山和宝安的住宅市场提供了良好的发展契机。据统计，近4年南山供应量持续攀升，2015年将达157万平方米。除前海规划区的新盘正在兴起以外，西丽、南头和后海等区域也逐渐进入旧改时代。2015年宝安的热点区域仍然是西乡和宝安中心区，2014年成交的热点区域光明新区则进入短期的调整阶段。另外，盐田2015年也会有所提高，盐田鹏广达将有3个项目进入销售阶段。福田和罗湖住宅市场发展成熟，近几年供应变动不大。

　　此外，龙岗连续多年的高速开发已为区域储备了巨大的存量，截至2014年11月，龙岗存量仍有200余万平方米，2015年该区供应的绝对值虽然仍位居各区首位，但占比将明显下降。

　　据统计，2015年的102个新增楼盘中，55个为旧改项目，供应住宅面积595万平方米，占比58%。重点开发商如万科、地铁集团在2015年将新增多个项目，万科未来供应以高端住宅为主，例如万科溪之谷、万科红树湾等；地铁集团未来1—2年供应在80万平方米以上，且在未来3—5年还将有超过5个项目入市，潜力巨大；招商地产和鹏广达也将有多个项目入市。