专家看楼市：如何解读新常态
据国家统计局公开统计数据，2014年11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市有67个，持平城市有3个，已经连续3个月环比无一城市上涨。刚刚结束的中央经济工作会议部署也未涉及房地产市场调控。这些情况表明，我国楼市新常态特征将进一步确立，楼市理性回归态势将更加明显。
楼市新常态主要是针对过去十年楼市发展黄金期而言，未来楼市将进入一个相对平稳的增长新阶段，其主要特征有：一是房地产开发投资意愿与投资规模均向常态回归；二是住宅去库存仍是未来一年房地产开发企业主要经营压力；三是房价稳中有落是主要趋势；四是控制房地产金融风险的系统性释放成为重要工作。
业内认为，楼市新常态短期内不会有实质改变。从当前楼市面临的经济金融环境看，至少未来一年内我国房地产市场运行新常态特征不会有实质改变。从房地产市场调控连续两年缺席中央经济工作会议公报可以看出，尽管房地产业对稳定经济增长具备重要作用，中央还是将注意力放在改革创新和结构调整，更加注重创新驱动、结构调整带动经济增长。我国经济新常态也决定了住宅消费将会发生巨大变化。南方日报记者 许蕾
“聪明投资”助力稳增长 促改革
财政部财科所研究员、华夏新供给经济学研究院院长 贾康
经过中国经济几年的下行之后，按照我国打造新常态下经济发展升级版的总体要求和发展方向，在全面改革的新时期要以增加有效供给的选择性的“聪明投资”，着眼于和发力于补短板，挖潜能，转主体，增活力，提效率，可持续来促进稳增长、促改革、优结构、护生态、惠民生，把这些相关的要点联合在一起，我们提出为了2015年“十三五”及长期经济可持续科学发展这样一个战略意图的实现，实现两个100年的目标，需要充分利用我国可用可观可贵的选择性投资空间，以改革创新为核心理念，以解放生产力，提升国际竞争力为出发点，大力地提升经济增长质量和改善生态，改善民生，实现可持续发展，使我们的新常态能够在发展中对接一个尽可能长的中高速而质量提升的增长平台期。
投资是经济发展的重要支撑条件，也是消费的前提和基础，国家经济硬实力成长性的依托和民生就业的源泉。我们所强调的是在决策部门实施理性的供给管理视界之下的所谓选择性“聪明投资”，它可以把政府的“有所为有所不为”的结构性导向和“让市场充分起作用”的配置机制和多元主体合作制约的，和国家治理现代化趋向一致的这样一种机制连接，形成审慎、务实、高明、聪慧的决策，这些要素合在一起是我们所强调的“聪明投资”的最基本的内容。
我们需要增加有效供给的“聪明投资”。我们在近几年宏观经济下行的过程中，中央强调的是稳字当头，从稳中求进到稳增长。在以稳字当头为指导方针的运行过程中，现在又明确提出“新常态”的概念，我们显然需要把原来的高速增长阶段对接到一个下行但是最后能趋稳的新阶段，新常态应该在提高增长质量，明显的优化结构，加快发展方式转变的条件下去对接一个尽可能长的中高速增长平台。在这个过程中，投资的作用是绝对不可忽视的，但是投资一定要选择性的，突出结构导向，增加有效供给的“聪明投资”。
在中央已经很清晰的勾划了关于住房方面的“保障轨”和“市场轨”双轨统筹的框架下，支持实现居者有其所，居者有其屋，住有所居这个视角上我们的住房方面的供给，特别是不能简单的靠市场提供，而必须有政府特定的政策、规划合在一起，有鲜明结构导向和政策倾斜特点的保障房。这里面包括者租房和新近强调的共有产权房。
房地产已到转型关键期 未来要与产业结合
中国房地产经理人联盟秘书长 陈云峰
我本身就是一家开发商，实际上压力非常大，我们能够感觉到整个经济下行的压力。现在我们理解房地产，不要只理解为我们现在盖的居住型的产品，现在房地产行业，无一例外开始和产业结合。房地产传统开发模式已经过去，未来房地产一定是一个产业配套的概念，需要给住宅配套产业和配套社会管理，更加注重后期运营。
靠住宅来挣钱，暴利的阶段肯定已经过去了，所以现在白银阶段了。万达、保利、恒达、绿地，这些都是中国地产的十强，他们销售额达到了1500亿左右，中国是房地产生产量最高的国家，这些所有的企业都在海外投资做房地产，我们比科学技术，比产品研发，比不了国外，但是我们盖房子的能力很强，而且我们研发的能力也不错。房地产不管是投资还是消费，房地产是不能出问题的，房地产如果出现跌幅，30%就是底线。
当前房地产出现的很多问题，并不是房地产本身的问题。由于历史上住房制度不健全，导致过去10年有着大量的住房需求缺口。房地产高速发展实际上是在还以前住房制度缺口的债。但房地产在高速发展过程中也出现了很多问题，比如大城市病、睡城等，而这些都需要产业地产的拉动。中国房地产所反映出来的问题，实际是产业发展不均衡的问题。房地产商的开发模式将会发生根本性变化。以前的房地产模式都是开发商从政府手里批发一块地，然后再零售给业主。但这种模式已经成为明日黄花。住宅开发商向产业地产转型也与城镇化吻合。竞争加剧的背景下，住宅开发商开始有意识地向产业地产转型。未来的房地产发展将朝着产业与房产融合方向发展，商业、养老、文化、旅游、产业地产等地产有着巨大发展空间。比如说养老地产结合，因为中国养老压力非常大，大概在1968-1972年出生的人是4个亿左右。中国房地产市场开发还有十几年的白银时代。2028年将达到顶峰，2032年，人口红利会丧失。
在转型产业配套方面，大开发商同样面临较大的压力。比如，金地由于受人才瓶颈影响，在商业地产转型方面就转得非常费劲。而万科B转H，一个重要原因是国内的会计准则不支持持有物业利润核算。中小企业致命问题是融资能力。它代表着拿地能力。融资能力不行，就不得不退出一二线城市，企业的规模和可持续性发展就受到挑战。最终，中小企业将逐步淡出市场。
中国房地产业还须寻找自己的新常态
上海易居房地产研究院副院长 杨红旭
一年一度的中央经济工作会议结束了，让很多人颇感意外的是，整篇会议通报中，居然只字未提房地产，甚至连保障房、棚改房也未涉及。这在近十年的历史上，可谓绝无仅有。这意味着什么？简要分析如下。
其一，行政干预已经过时。过去多年，全国房地产市场持续偏热，尤其是很多年份房价涨幅偏大，于是各种调控手段层出不穷，尤其是2010年开始采用的限购、限价、限贷等行政干预措施，在稳定房价的同时，也损害了市场机制。随着去年十八届三中全会提出使市场在资源配置中发挥决定性作用，在房地产调控方面也在发生转变，提出长效机制，而非短期行政性调控。所以，去年的中央经济工作会议中已经不再提及房地产调控，今年再度失踪，也就意味着房地产调控已成为“贬义词”，可能将长久地退出经济工作会议的“历史舞台”。更多地让市场配置资源，调节供需，这有利于商品房市场的长期发展。
其二，明年不需要调控。从长期看，不提房地产调控，并不代表房地产调控永远不需要了，只是其重要性达不到需要在中央经济工作会议上提及的程度。而着眼短期，今年经济工作会议毕竟是为明年定调的，这具有一定的短期性。而明年我国房地产市场是不需要调控的，也不需要对现有政策进行重大调整。经历了去年的楼市繁荣之后，今年全国市场降温，下半年多数城市的房价出现下跌。除了一线城市外，多数城市的房价明年也不会显著回暖，毕竟很多三四线城市库存压力很大，去库存需要更长的时间。既然如此，根本就不需要在会议通报中阐述房地产调控政策。
最后，房地产与经济新常态不合时宜。本届中央经济工作会议通报中，“经济新常态”一词频频出现。比如：我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化，经济发展进入新常态。认识新常态，适应新常态，引领新常态，是当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑。经济发展动力正从传统增长点转向新的增长点。“吃穿住行”，是老百姓的生活常态。作为其中之一，住宅产业(房地产业的主干)属于传统行业、基本行业，若非过去十多年成为地方政府与长官最重要的财政来源和政绩依赖，其实跟汽车产业并无本质区别。互联网、新技术、新产品、新业态等，是可以引领经济新常态的，是有潜质成为经济新增长点的，而房地产业虽然产业增加值规模大、与几十个产业相关，却在“中国经济新常态”中，发挥不了什么先导作用，“丑小鸭”也。
中国有句俗话：打是亲，骂是爱。如今中央文本中不再提及房地产，或许会使业界人士感到失落。其实大可不必。经历了本世纪前十年的高速度、高利润、粗放式增长之后，中国的房地产业必须放慢脚步，寻找自己的新常态，行业发展方式也须从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长。
周期波动是正常合理的市场过程
原建设部政策研究中心主任 陈淮
中国的房地产业，明确无误地说，还有至少20年的辉煌期。2013年中国城镇人口占52.7%，其中有17个百分点是农民工，涉及2.4亿人；到2020年城镇人口将增加6%-7%，将会涉及1亿人。而我们的城镇化发展在过去10年中，是发展不平衡的。我们的城市质量和抗风险能力还比较差，房屋减灾防震做得很不充分。并且，各种新干线建设还未完成，基础建设还没有建成，怎么说是城镇化建设到了尾声？房地产的供求和股市的供求两码事，房地产的成交量和股市没关系，而今年的波动是之前被政策掩盖下的市场因素凸显出来了。2014年中国房地产业迄今为止的成交量和价格，是改革开放以来历史第二的一年，仅次于2013年。
房地产市场也会遵循供求变化的基本规律，其成交量萎缩和成交量高涨之间，有着必然的因果关系。一个地区未来一个中长期时间内，其住宅的销售总数是一个常数，不会发生太大变化。当2013年全中国绝大多数城市的房地产市场量价提升、购销两旺的时候，是房地产市场的大年，它透支了2014年甚至2015年的一部分购买力和需求。自然2014年就可能是个小年，2014年是个小年就意味着2015年或者2016年可能是个大年。2014年全中国房地产的成交量是仅次于2013年的，历史第二高点。今年1-6月，全国房地产商的开工总面积比2013年1-6月同期萎缩了将近20%，不是增速下降，是负增长了20%。这个周期波动可能导致一个供给的小年和需求的大年，这是正常合理的一个市场运行过程。
向后市看，市场正在发生四个转折。第一，市场的力量正在取代政府之手，开发商资金链断是市场优胜劣汰导致的；第二，波动的发展过程正在取代单项的运动过程，有涨有跌，一定有个合理的过程，但是波动也有个基本趋势，随着城市资源的优化，居住条件的改善，房价会随之波动；第三，过剩取代了短缺。过剩不是今天才有的，但今年的过剩和此前不一样的是，不是单个过剩，而是整个生产能力的过剩；第四，私人资产的累积正在取代社会资本的累积。
大数据看新常态
数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅又进一步扩大，库存压力巨大。
库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。据国家统计局数据，截至10月末，全国商品房待售面积58239万平方米；11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。
全年的高库存带给开发商的，除了销售去化压力，还有资金链问题。CRIC研究中心统计数据显示，三季度末，A股139家房企净负债率为101%，季度同环比分别上升24个百分点和1个百分点。据其测算，15家中型房企六成已突破120%高位。该中心分析，中型房企净负债率极高且继续上扬，是因为普遍有做大规模的需求，导致库存和负债率激增。而在开发商对一线城市土地的争抢中，二线房企表现更为凶猛，拿地增加也推高了其负债率。
根据国家统计局11月12日公布的最新数据，全国房地产开发企业到位资金增速在经历了1-10月短暂的回升至3.1%后，1—11月突然降至0.6%，比起2013年的20%多相差了很远，开发商资金链仍不容乐观。
今年持续低迷的市场也是开发商无法获得充足现金流，改善资金链的重要因素。中原地产市场研究部统计数据显示，截至10日，公布前11月销售业绩的上市企业有33家，其中25家企业完成年度任务不足九成，超过19家完成率不足85%，合生、恒盛等企业完成年度任务不足四成。
11月13日，国家统计局发布的《2014年1-10月份全国房地产开发和销售情况》显示，全国房地产开发企业土地购置面积，除10月份外，一直处于负增速状态。2014年1-11月，全国房地产开发投资同比名义增长11.9%，增速较上年同期大幅回落7.6个百分点。从全国房地产开发投资增速轨迹看，主要呈现连续回落态势。2014年1-11月份，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降14.5%，而1-10月份为增长1.2%，增速由增转降是个值得关注的信号。1-10月份，商品房销售面积同比下降7.8%。其中住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%。与此相伴的是住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%。只有商业营业用房销售面积与销售额有所增长。
为应对楼市自发性周期调整，各地政府以松绑住房限购政策为主要措施，放宽公积金购房政策，鼓励住房消费；9月30日，金融管理部门对住房信贷政策进行微调，支持合理住房消费，取得了一定积极成效。2014年11月份，全国商品房销售面积环比10月份增加1861万平方米；商品房销售额环比10月份增加938亿元，单月销售面积和销售额均创今年各月新高。
从“高歌猛进”向“波动调整”过渡
记者观察
也许是那部电影的影响，今年地产界也流行用“时代”来给自己的发展轨迹贴标签：“黄金时代”、“白银时代”，听起来比“暴利时代”什么的文艺范儿了很多。只不过，房地产行业向来跟钱绕不开关系，所以这“黄金”和“白银”，居然也可以从字面上直观地去理解一番，甚妙。
高歌猛进的“黄金时代”，有着一股生猛的气息，有地盖房子就能大把赚钱。而随着经济“新常态”的提出，地产业的“新常态”便被宣布进入了“白银时代”。任何事物的变化都有一个过程，不会一蹴而就。从黄金到白银的过渡，也未必就是一个决绝的转折。地产专家杨红旭更是认为，房地产业的“白银时代”实际上从2011年就已经开篇，比现在认为的要提早了3年。数据的分析想找总是有很多，纠结于“开始”，不如将眼光向前看。既然踏入新常态，划进了“白银”，楼市将有怎样一个格局？
业内普遍的看法是，“白银时代”的楼市将面临调整和波动。2014年的波动让业界各种声音都有，大部分专家的意见是这个调整期并不会很快结束。一路上扬的曲线，往往显示出太多其他的痕迹；从行政干预走向市场主导，遵从市场规律的支配，波动才是正常的常态。所幸的是，业界已经为此做好了心理准备：适应稳健的新常态，将关注的焦点更多地放到转型升级上来，为产业的这个时代谋划更合理的布局。
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