地产基金2.0时代将迎来并购盛宴
“经济新常态，地产新未来”，成为当下房地产行业的新主题，房地产行业在经历2013年的峰值之后的发展趋势和格局发生着前所未有的变化，大型房企转型分化，中小型房企资金承压，房地产业陷入动荡，以地产基金为首的金融资本则迎来机遇。
据悉，2014年，我国私募房地产基金市场呈现几个显著特点：资金的募集方面，有了一些新的渠道和策略，更多低成本资金进入市场；资金来源更加广泛，包括非常多的险资，个人、大学的一些捐赠资金也参与其中；专家管理方面，专业房地产管理机构越来越多，交易成本也在降低；同时，投资者进入房地产基金的股权交易更具流动性，机构间交易和二级市场这块已经建立了全国性的平台，交易的活跃度已经开始逐步提升。
房地产基金
迎来2.0时代
“以往的投资拉动GDP，中国经济迎来了新的常态。在这一阶段，虽然房地产行业遇到困难，但由于新一届政府带来很多新的利好政策，新的宏观经济条面调结构、控新增、减存量成为经济重心。”清科集团执行副总裁、清科研究中心董事总经理符星华告诉中国房地产报记者，房地产基金已经进入2.0时代。
作为国内房地产融资的重要渠道之一，房地产基金近几年发展迅猛，逐渐成为一支不可忽视的新生力量。2013年我国房地产基金在募资额度、投资规模、推出数量等方面均达到行业历史最高水平。数据显示，2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。而到2013年新募房地产基金数量达到132只；从披露的募资金额看，募资总额达到106.67亿美元，同比增长79.1%。2013年私募行业进入了规模化发展时代，截至2013年底，全国房地产基金管理机构已超500家，管理规模超6000亿元人民币。
房地产兼具投资和消费的双属性，行业的发展关系到众多领域健康持续的发展。清科统计数据显示，无论是房价还是销售在2014年前三季度都面临非常大的挑战，整个行业区域分化严重，但是对房地产全产业链上来说，诸多的细分领域又出现了新的发展机遇。大型房地产商在2014年开始布局银行和保险。另外通过房地产股权投资基金或者是泛房地产的股权投资基金，涉足房地产行业的细分上下游产业链，投资非常活跃。
清科研究中心最新发布的研报显示：2014年上半年整个私募房地产基金完成接近44亿美元的基金募集。三季度，国内私募房地产基金募集21只，共到位19.35亿美元，超过了今年一、二季度募集的14只及总金额15.28亿美元。其中，并购基金共募集完成16只，涉及金额6.2亿美元。
从房地产基金的推出渠道上来看，2013年~2014年上半年，整个私募房地产基金的投资，推出是非常活跃的。2014年上半年比2013年上半年同比增长更为明显。以2013年全年的数据来看，全年推出64笔，远超过2012年的12笔。
并购基金潮涌
地产基金公司对房地产业动荡期出现的并购机遇，早已有行动。
9月3日，深圳地产私募基金德信资本正式上线一款“德信·天朝房地产并购基金”，10月14日，德信资本在深圳举行了并购基金新闻发布会暨成长伙伴签约仪式。与深圳天朝集团、广东通大旭日集团分别签订成长伙伴协议，结成长期战略成长伙伴合作关系。
德信资本董事长陈义枫对此表示，这是一种宽泛意义上的并购基金，交易结构是：由天朝集团收购一线城市的房地产项目，德信资本提供融资，将项目进行整合、包装后再行销售。 “房地产下行周期，一些小的地产商因为资金链等原因，手上的项目没法做下去，要找人接手，这就给我们带来机会。”陈义枫说。
在深圳，除了德信资本外，新富资本、联合创投等私募机构都纷纷推出自己的地产并购基金项目。
此前，高和资本董事长苏鑫曾对媒体披露，该公司正在筹建一只房地产并购基金，专门寻觅在楼市调整过程中出现的并购机会。
早在2012年，中国信达旗下的中国金谷国际信托公司、信达投资有限公司、信达地产股份有限公司(以下简称“金谷信托”、“信达投资”、“信达地产”)，三家公司作为发起人正在组建一只总规模100亿元的房地产并购基金的消息就曾引发媒体的关注。
该规模巨大的特殊机会型并购基金采用有限合伙制形式，投资方向主要为不良房地产信托产品收购，基金管理人(GP)或为信达汇融股权投资基金管理公司。
苏鑫在接受中国房地产报记者采访时分析称，房地产并购基金在投资策略、对象、退出方式、时间长短等方面都和一般的基金有所不同。并购基金的时间会长一些。主要由于市场是波动的，周期太短，就可能会碰到高买低卖的情况。
他认为，基于规避风险的考虑，高和更倾向于收购资产而不是土地。他认为，一个项目从买地到最终建成，可能要三到五年，如果基金退出的时间刚好碰上了市场低点，就有可能亏损。同时，现在虽然楼市成交低迷，但是土地的价格并没有实质性的下降。此外，资产还有一个好处，即经过改造可以升值。
地产变革期，
地产基金的良机
“目前来看，房地产市场处于底部，政策的底已经很明朗了，市场下行已经见底，但是企业还没有突破最困难的时候，企业的底还在后边，这个时候企业困难，前景看好，是最好的收购时机”。陈义枫在接受中国房地产报采访时表示。
他认为流动性紧缺，必将催生三类 “困境”——困境资产、困境项目和困境企业。这三类 “困境”是催生大量交易机会的主要因素。当前房地产市场分化加剧，整合提速，房地产基金可发挥扶强汰弱的作用，并购基金大有可为。
统计数据表明，全国百强房企市场销售额占有率2008年是21.79%，2013年虽已达到30.7%，但和主要发达国家仍有很大差距，资料显示，美国房企十强市场占有率已在30%左右。
由此可见，行业的集中度仍有待提高。对于那些经营稳健、成本控制力强、融资渠道多元化的大型房企将会获得更大的市场份额，而一大批专业度欠缺、实力潜力较弱、资金链薄弱的中小企业将会濒临破产、倒闭、被并购而遭淘汰出局，房企总量会明显减少。因此，今年类似于浙江兴润置业破产、倒闭的案例，将会越来越多。这也就意味着，对于从事股权或债券投资的房地产私募基金而言将迎来机遇。
“随着行业的分化和政策的淡化，并购将成为2015年房地产行业的最大主力。在这个过程中，如何利用好上市公司的平台，是银行、券商、信托、保险等必须思考的课题。”中信建投证券研究所执行总经理苏雪晶告诉中国房地产报记者。
“2014年房地产走势出现了微妙性的转折，不同地域走势逐渐分化。今年中国私募房地产市场募投较2013年大幅下滑。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受采访时称，前几年募投火爆的地产私募面临“洗牌”，部分有实力的地产基金则开始积极探索并购模式。
恒银基金执行总裁许鹏表示：“在目前房地产市场预期不是很明朗的前提下，房地产市场确实存在一定的潜在风险，但有风险同时也有机遇。在房地产市场调整的大背景下，地产基金的投资机会相比过去反而提升幅度更大。房地产市场本身是一个重资本行业，当市场的并购机会出现时，谁拥有金融资源优势，谁就会获得市场优势。”
区域选择分化
“目前来看，房地产与我国的宏观经济相伴相随，经济增长持续低迷，意味着在政策方面对房地产会有一些利好的调整和变化。在房地产变革时期，中小型房企生存发展的根本就是现金为王，而目前的情况来看，多数中小型房企资金承压，部分房企持有一些标的不错的物业又面临资金困境，对于地产基金而言，就是很好的并购机会。”中国先锋金融集团有限公司基金合作部总经理彭树发告诉中国房地产报记者。
而对于并购基金来说，区域性选择是当前重点考虑的方向之一。并购基金在区域选择上多数倾向于北上广深等一线城市，但也有选择竞争相对较小的中西部城市。
深圳中久投资有限公司董事长助理潘昭先向中国房地产报记者表示：“目前的房地产市场而言，机会主要集中在北上广深一线城市，二三四线城市所谓刚性需求，完全是开发商炮制出来的，在相对时间来说已经严重过剩，但也不能完全排除这些区域的机遇。”
他介绍，目前中久投资有限公司主要是跟大型房企和投资机构合作，风险系数相对较小，部分地产项目由中久投资主导并购，多数为跟投。
彭树发介绍，先锋金融集团的房地产业务只占很小的体量，主要集中在写字楼，方式主要有整体持有，以及商务空间的模式，在区域选择上更偏好北上广深等一线城市对写字楼有巨大需求的区域。
陈义枫则对区域的选择上更强调区域的周转速度，“我们买了项目目的是要卖出去，所以流动性较强的区域是选择重点”。
据重庆当地的私募管理人透露，九鼎投资、盛世神州等一线私募都将目光转向了重庆等竞争相对较小的中西部城市。今年下半年，外地私募进入重庆的比例明显增多。估计明年将有大批的并购基金集中成立，不单是资金紧张的房企，而且进入退出期的老基金，目前都有大把的项目需要出手。因为，同为一线城市，北上广等地区的并购竞争更激烈，除了国内的大型私募之外，上市房企也盯上了这一市场。
主动管理是关键
招商基金全资子公司招商财富一位不愿透露姓名的经理在接受中国房地产报采访时说：“房地产市场大的趋势还是看好的，对于资管公司来说对房地产行业短期的分析判断没有价值，对于国内地产基金而言只有几年的发展历程，属于新兴的业态，目前的商业环境还是非常市场化的，制度层面不存在特别的阻遏，随着市场的结构性变化，就某个项目而言还是存在机会的。对于并购基金的机遇而言，从资管角度来看形势很明确了，机会是有的，但是关键要看管理团队的专业能力。”
小牛投资总经理王成祥此前接受媒体采访时亦表示，目前很多金融机构开始探索并购的模式，实际上对于房地产基金提出了挑战，并购的核心不在于前端的收购，而在于收购后的运营管理和价值提升。
他认为，房地产基金不再是粗放式的一拥而上，体现出精益投资模式的需求，投资团队更加专业，从原来的从众管理到更加深入的主动管理，投资主体更加明确。投资方式逐渐向股权投资、资产的并购、不动产并购转变，专业分工明细，出现尾盘收购基金、物业升值基金。
彭树发也强调，并购基金虽然有不错的机遇，但是这个机遇同时也存在问题，因为目前房地产基金多数以债务融资为主，或以明股实债的形式介入，而现在的房地产市场环境，对于房地产企业来说不能保证以往房地产市场黄金时期的收益，潜藏一定风险，就需要看地产基金公司的专业度，主动管理能力，出现机会能把握住，这才可以给地产基金公司带来丰厚的回报。
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