融创农展馆地王单价16.5万为何能放行？
北京市住建委官网12月14日一早挂出消息，融创农展馆项目(官方批准名称为观澜嘉苑，鉴于这个案名大家还不太熟悉，下文仍称农展馆项目)一期房源于12月13日获得预售许可证。其中40套住宅、11套商业。住宅均价16.5万元/平方米，预售单价最高的19万元/平方米，总价超过7000万元，最低的总价也接近4000万元。
农展馆项目何时入市，一直是业内尤其是豪宅开发商关注的焦点。除了入市时点，就是售价。5个月前，业内还在争论，农展馆项目若申报15万的预售均价，可能很难拿到预售证。其实，16万的售价申请，两周以前就报到了市住建委，主管部门对此创纪录的售价非常谨慎，想必对其可能带来的市场影响和舆论反应都作了多重评估和研究才予以放行。而选择在周末发布此消息亦让人玩味，颇有点央行选在周五下班后发布降息降准消息的风范。
每平方米16.5万元的售价得以放行，有两个原因：
第一是农展馆项目成本实在太高。地价款21亿，还要异地配建27.8万平方米的医院，后者实际上是直接以每平方米8000元付给了有关部门，实际总地价约43.22亿元。据攸克君打听到的信息，融创为此进行一笔巨额融资，付出的利息高达15%，如果按全额地价款计算的话，那每年的利息就是6.48亿元。而所有费用平均分摊下来，农展馆项目成本是14万元/平方米左右。这样的成本，清楚地阐释了什么叫“时间就是金钱”，并可以部分解释为什么融创哪怕是在最寒冷的年末年初也要开盘。当然，客观上也为主管部门批准它的高售价提供了一定的说服力，要是市场不好打点折就很容易滑到成本价附近，而成本只会不断上涨，你总不能让它亏本卖吧，当初卖高地价的也是你们。
不过，北京业内对融创农展馆项目此时申请预售，仍感到突然。据有关知情人士透露，农展馆项目到现在连推广名称都没有确定(观澜嘉苑只是取证的官名，而为项目取推广名是北京楼市的通行做法，以便于宣传)，蓄客应该也没开始。因为按照楼盘尤其是高端豪宅推广的一般流程，通常需要经过确定推广案名及形象，围挡及广告出街，示范区(含样板间)开放，业内及社会广泛告知，案场到访蓄客等一系列基本动作，最后才是取证开盘。而农展馆项目这方面至今也没见动静。融创北京公司内部对此也反常得低调。攸克君只能猜测，这有可能是集团层面的临时决定，带有某种象征和宣示意义。
第二，政府部门和社会舆论对豪宅售价上限的容忍度越来越高。以北京为例，今年保利海德公园批准预售价格9.7万元，北河沿甲柒拾柒号的最高售价也超过了10万元。同是现房的万柳书院，业内传闻开盘均价在13万元左右，不知道听到农展馆项目售价后，会不会再调价。有一点可以肯定，北京万柳书院、北京佳兆业广场作为现房去申请高售价更有了底气。
攸克君其实一直想呼吁，这些顶级豪宅的售价，无论是10万、13万还是16.5万，就交给市场吧，像北京、上海、深圳这样的城市，高端住宅尤其是顶级豪宅的定价，政府部门本就不应该过多干涉，我等平民也没必要嫉妒说闲话，反正也买不起。
农展馆项目16.5万的放行，至少带来两个效应：
其一是，北京顶豪项目的整体价格水平将被推高。今年11月下旬，北京万柳书院、北河沿甲柒拾柒号、北京佳兆业广场、泛海国际、保利海德公园、远洋刘娘府地块的主要营销负责人参加的一个业内沙龙上，大家一致认为，2014年北京顶豪的均价门槛在8万，2015年应该在10万。若以此为基准，2015年顶豪项目涨价是大概率事件。涨就涨吧，反正与我无关。
其二是，北京顶豪市场的竞争将更加惨烈。根据中原地产分析师张大伟的研究，2011年~2014年，北京均价10万以上的顶豪项目，年成交量均只有20多套，2011年最高，28套，2014年到目前只有21套；均价8万~10万的项目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套。
如果维持前四年的年均20多套的去化速度，2015年，仅仅是农展馆项目、万柳书院和佳兆业广场三个售价铁定超10万的项目，再血战死拼也没戏，平均一家只分得10套，指标全给一家占了也不过30套，何况还有保利东坝项目、中央公园广场这些铁定单价过10万的纯新盘项目。再加之北河沿甲柒拾柒号，霄云路8号、保利海德公园、泛海国际等“巨量”在售盘，2015年各家唯有寄希望单价10万以上的项目，成交量能够放大数倍，至少要与2013年单价8万~10万的成交量持平，160套左右——即使如此，也仍然远远不够分，还免不了要残酷厮杀。
现在来看，2015年，无论是普通住宅还是顶级豪宅，大家的日子都没那么好过。且卖且小心。
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