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北京海淀五大豪宅吸金88亿 明年一线房价稳中有升

https://www.biud.com.cn 2014年12月12日08:41 家居装修知识网  

  《证券日报》记者获悉,多项楼市利好政策释放了改善性需求,北京公寓豪宅交易量连续上涨,中高端项目加快入市节奏,为完成年度销售任务冲刺

  编者按:与股市的火热相比,房地产市场很多年都没有像如今这么“冷静”。此前十年的高增长能否延续?楼市究竟是“向上”?还是“向下”?目前,从全国房地产市场来看,购房者对房价继续上涨的预期减弱,未来房地产将逐渐摒弃投机“帽子”,回归居住的本质。

  “北京公寓豪宅成交量目前处于全年高位水平。”亚豪机构副总经理高姗向记者表示,在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅年底呈现出翘尾行情。

  值得注意的是,今年北京市海淀区高端市场持续发力。据亚豪机构统计数据显示,今年前11个月,北京公寓豪宅成交排名前五位的项目均位于海淀区,五个项目累计实现87.6亿元销售额,占公寓豪宅市场销售总金额的41%。

  鉴于此,龙湖、保利、万科等多家知名房企均在北京加推改善型豪宅入市,并全力加快项目周转速度,向年度销售目标发起冲刺。不过,高端项目出现区域性热销的市场现象并不代表北京楼市整体回暖。

  对此,莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅向记者表示,“预计中国内地住宅价格将不会因为限购放松和利息调低而显著上升,住宅价格将趋于平稳”。他表示,莱坊研究认为,2015年中国一线城市住宅价格将上升2%-8%,二线城市则将上升1%-5%。

  京海淀区五盘吸金88亿元

  据亚豪机构发布的最新统计数据显示,今年11月份,北京市海淀区在售报价超5万元/平方米公寓豪宅项目累计成交208套,在总成交量中占比高达63%,与年初占比15%相比,增长超4倍,成为全市公寓豪宅成交增长重心。

  对此,高姗表示,相较于其他区域,近年来海淀区住宅供应始终处于短缺局面,而该区域有丰富的教育资源,吸引了大量学区置业需求。同时,依托上地、中关村高科技产业园区而衍生出来的购房需求居高不下,使得该区域内计划入市的项目都受到极高关注。

  而亚豪机构的另一组数据显示,今年前11个月,北京公寓豪宅成交排名前五位的项目均位于海淀区,除了保利·海德公园、京投银泰·琨御府以及华润·萬橡府的三个新项目外,还包括五矿万科·如园和西山壹号院两个在售老盘,五个项目累计实现87.6亿元销售额,占公寓豪宅市场销售总金额的41%。

  有业内人士表示,豪宅消化周期较长,一般单盘一年能销售10亿元以上即可完成开发商的预期目标,但单盘销售额达到近20亿元的则极为少见。而北京市海淀区除了学区置业优势外,来自IT等行业的新贵阶层实际上成为了该区域豪宅的主要购买力。

  此外,低价入市是豪宅快销的关键因素。上述人士称,“今年不少房企销售压力非常大,为了完成业绩任务,不少开发将豪宅也纳入到快周转产品线上,因此多数豪宅并未高价开盘,定价反而较为谨慎”。

  高姗则认为,政策性利好持续释放加速了改善性需求入市。她表示,“930”央行信贷政策出台后,部分此前受限于资金及购买资格的改善客群被释放,进而拉升了中高端豪宅市场的成交量。

  房企加速推改善型豪宅

  在北京公寓豪宅成交量高位运行的背景下,市场供应量也持续增加。根据亚豪机构数据统计显示,仅11月份北京就有四个公寓豪宅项目入市,当月累计新增公寓豪宅产品641套,环比大涨296%,创下48个月以来新高,预售许可面积9.9万平方米,环比上月上涨137%。

  事实上,改善性需求被释放后,不少房企都开始积极酝酿豪宅项目的入市,甚至不惜促销销售。以在北京别墅市场有“一哥”地位的龙湖地产为例, 其近期进入销售收官阶段的龙湖·好望山项目推出了新房源。该项目营销负责人向记者表示,龙湖·好望山项目今年销售额已达10亿元,近期推出一成首付,15万元抵100万元等促销活动。

  据记者调查获悉,从价格来看,环顾北京别墅市场,北京5环-6环区域内的叠拼别墅产品基本价格在800万元-1200万元之间,而龙湖?好望山推出的特价房源价格预计每套为500万元-600万元,可见其促销力度。

  而除了老项目抢推房源外,新项目也在积极筹备入市。《证券日报》记者调查获悉,今年4月中旬,电建地产以35.7亿元获得北京市门头沟区永定镇地块,而该地块上的高端产品泷悦长安将马上入市,可见其项目开发速度之快。

  “电建地产是首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一,资金充足,因此能够实现快速开发”。有消息人士向《证券日报》记者透露,加快项目入市速度也不乏抢改善性客群的目的。据本报记者调查获悉,目前,该区域周边项目成交均价为3.5万元-4万元/平方米之间,高端项目一般以单套总价1000万元起销售。而该项目销售人员也向记者透露,“会参照周围项目定价”。

  鉴于此,据亚豪机构统计,今年前11个月,北京共有28个豪宅项目入市,入市项目量与去年同期相比增加6个,累计新增供应套数达3260套,与去年同期相比增加近千套。

  对此,高姗认为,今年前三季度刚需盘成交下滑,房企现金流及销售压力凸显,而市场表现相对稳定的中高端豪宅项目成为房企回笼资金的首选,这就造成了年末中高端公寓豪宅产品供应创新高。

  而增加供应确实带来了成交,亚豪机构市场总监郭毅称,今年下半年,特别是“930”央行新政实施后,改善性市场成交量明显攀升。近两个月来,成交价格在3万元-5万元∕平方米的住宅成交量比新政之前提高了三成左右。

  当然,这种回暖是结构性的,并非整体楼市成交量的跃升。而对于明年的房价走势,纪言迅认为,一线城市的住宅价格将小幅上升,而部分二、三线城市的住宅价格将有下行的压力。

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