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高埗村租赁经济遇发展困境:人气减弱转型难见效

https://www.biud.com.cn 2014年12月02日10:36 家居装修知识网

　　受益于大企业的推动，高埗村形成了特色鲜明的租赁经济。图为整齐有序的出租房。

高埗村形成了由厂区衍生出来的商业圈。图为振兴路一带的商业。

　　在东莞，以租赁经济为主导的发展模式比比皆是。高埗镇高埗村是东莞市租赁经济最典型的村(社区)之一，该村地处镇中心，辖区内的裕元鞋厂为全球规模最大的生产基地之一，另外周边聚集了理文手袋厂、振兴纸厂、华宏眼镜等大型厂区，形成了由工业园区衍生发展的商业圈。近几年，高埗村的租赁经济遇到了发展瓶颈，厂区工人大幅锐减、出租物业空置率高等问题接连出现。探求高埗村的租赁经济发展与演变的历程，为破解租赁经济发展瓶颈出谋献策，探索全市农村租赁经济发展经验等等，均是本文的着重点。

　　租赁人气减弱

　　华灯初上，高埗镇振兴路霓彩缤纷，繁华喧哗。振兴路是高埗镇最重要的商业路段，贯穿高埗村辖区。因为具备了突出的环境优势，高埗村的租赁经济获得了难得的发展机遇，更值得关注的，随着裕元鞋厂等重磅级企业陆续进驻，高埗村形成了由厂区衍生的商业圈，由产业工人主导的消费群，使得租赁经济发展如虎添翼。

　　大企业带动掀起租赁经济热潮

　　租赁，是一种以一定费用借贷实物的经济行为，物品的所有权仍保留在出租人手中，承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。这种模式对于高埗村而言，就是将集体物业以及村民出租房放在市场流通，从而带来经济效益。

　　经过20多年的发展，受到多次经济动荡的洗礼，繁华有渐走渐远的迷惘，让当地村民开始倍感珍惜人气带来的生命力。如今，高埗村庞大的出租物业遇到了租客缩减、收益锐减等问题，最直观的感受就是出租物业空置率高，商业街不见昔日的熙熙攘攘。“以往是人山人海，在街上走路都费劲，现在的人气少了很多。”经营湘菜的冯老板见证了高埗镇的商业演变。

　　一般商业街地处核心地带，是自然而成的。而高埗村一带如此繁华，其形成显得尤为另类，是在厂区人气的支撑下，逐步发展而成的，带动了租赁经济的强劲发展。高埗村约有千栋出租房，整齐有序。如此庞大的出租房数量，而且是坐落在发展水平一般的镇街，这是非常典型的。

　　中午时分，裕元鞋厂老三厂门外的小食店等地总是人流涌动，商家们正争分夺秒地招揽着生意。“以前生意很好做，每逢下班，小食店都坐满了工人。现在工人少了很多，出租房空置不少，生意差了很多。”在鞋厂工作了20年的刘女士说，她每天有空都会到小食店打散工，虽然门店位置好，但如今生意还是很一般。

　　广东省政府决策咨询顾问专家、广州市社会科学院副院长朱名宏教授说，依赖租赁经济的农村经济方式很多，不过像高埗村这样对企业依存度那么高的情况并不多见。大企业与高埗村之间，两者的依存度非常高，企业需要这样的服务经济，村里的租赁业也需要这样的市场。村里的物业还在，根源就是在于企业，如果企业规模缩小了，消费群体减少了，要将物业处理好是比较困难的。

　　租赁经济呈现下滑态势

　　如今，高埗村出租房供不应求的景象已经不复存在，租赁经济效益越来越差，这也影响到其他行业。

　　在裕元鞋厂墙外的街巷，记者发现，不少铺位都在转让，而旅馆、出租房也贴出“求租”招牌。甚至，为节省成本，还有一家连锁超市腾出了铺位要转租。

　　据了解，裕元鞋厂等大企业的落户，为高埗村的租赁经济奠定了基础，该村逐渐形成以租赁经济为主导的发展模式，无论是集体的物业还是村民的出租房，都与企业人口基数息息相关，依赖着对方而生存或发展。

　　“包括高埗镇在内的不少镇街都有类似的问题，非常依赖当地的大型工厂，尤其是加工企业，当经济环境逆转，企业规模缩小，甚至企业数量减少时，其对出租屋生意的影响是不容置疑的。”中山大学财税系主任、东莞市政府顾问林江教授表示，裕元鞋厂原先在高埗镇的规模非常庞大，而现在雇请的工人数量少了近半，周边的物业出租生意萧条也是预料之中的事情。

　　高埗村的出租房随着大厂区的工人数量减少而出现了供求失衡，后续如何转型发展备受关注。《东莞经济》主编李智勇认为，这是一个总体趋势。出租房依赖于低端的流水线工人，现在由于生产技术的提升，用工成本迅速增加，流水线工人的总量供应在减少。大规模用工的模式不可能再回头了，也不可能将原来的模式重新引回来，现在能做的就是要改变现有模式。

　　租赁商业遇冷

　　在振兴路，一边是建得密密麻麻的出租房，一边是商业项目、大厂区以及配套的租赁物业。附近的不少商业平台都是由高埗村委早期搭建的，租给商家进行运营，而由村民建起的出租房，多是交由二手房东承包经营，租赁经济特色鲜明，深刻地影响着高埗村的发展方式。

　　人流变化改变商业格局

　　江西人陈先生在当地经营旅馆近十年，对周边环境的变化感受颇深。他说，很多工人搬到厂外去住，出租房一下子火了起来。以往每间房每月租金要400元左右，还是一房难求。这几年人流少了过半，出租房的空置率相当高，租金也掉了一半。

　　大环境改变了，租赁物业从昔日的辉煌到如今的萧条，面对如此的境况，以及不可预测的发展路向，高埗村当家人自感压力不小。高埗村党工委书记莫景坤表示，发展状况不乐观，物业租赁的收益减少了不少。

　　20多年里，围绕鞋厂的周边物业曾经是非常辉煌。以往这一带的商业项目，通常是面向着鞋厂工人而开的，对接庞大的工人消费群体。在鞋厂外的金沙百货曾经被视为大厂区商业圈的风向标。

　　亮丽的银色外墙、众多的格子式铺位、琳琅满目的商品，金沙百货是在近十年建好的大型商场。商场内不少店铺在转让，连商场外围的铺位也在寻求转让。商场内的店铺数量众多，不过约有1/3的铺位已关闭，在重新招租。本来商场为两层建筑，近年来已关闭了第二层卖场。与昔日的生意火爆、人流密集相比，金沙百货现时的境况显得很萧条。

　　“以前在金沙百货门外的街上，别说推着单车了，连走路也困难，到处都是人，密密麻麻，店铺的生意都是很好的。”金沙百货一商家说，由于百货比邻鞋厂，商品丰富，价位实惠，吸引了非常多鞋厂工人及周边企业员工前来消费，一度成为了高埗镇当时商业的佼佼者。

　　探索转型成效不大

　　近几年来，以鞋厂工人及当地普罗大众作为定位，振兴路边上的商业配套逐渐完善，并且有多层面的价格、多元化的选择，工人消费群体逐渐从金沙百货一带转移到振兴路上。金沙百货这类的商城本来占据了人流优势，不过如今受限于硬件滞后、空间狭窄、停车位不足等问题，加上群众的消费观念、消费习惯的改变，逐步丧失了往日的优势，变得人气冷清。

　　金沙百货也尝试过转型升级，不过归咎于众多因素的制约，还是无法走出困境，让人不禁感到唏嘘。由大厂区衍生的商业圈，其商业项目能否兴旺与大厂区有很大关系，以往只要靠近了厂区，可获得“地利”的优势，吸引更多的客源。鞋厂外围形成了多条商业街，分布了星大星时装商场、龙翔时装城、鑫荣休闲商贸街等商城，可惜要么是生意冷清，要么是关闭停业。

　　鑫荣休闲商贸街也曾尝试探索转型升级。该商贸街由两层物业改造而成，设置了丰富的经营业态，不仅开设了时装城，同时开设了美容化妆、休闲餐饮等贴近打工一族的行业，不仅定位了中低档消费，同时营造了轻松休闲的环境。可惜，商贸街并没有受到青睐，逃不过落败的命运。

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