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广州近郊楼市年底“爆款” 投资客成最大推手

https://www.biud.com.cn 2014年11月21日16:21 家居装修知识网  

  房贷情况仍是很多购房者关心的问题

  今年年底,广州近郊部分楼盘销售火爆

  插图/陈健怡

  文/图 羊城晚报记者 张秀钦

  临近年底,在大多数楼盘仍采取“小步快跑”——少货量分批持续推售的时候,另有一些楼盘却采取大规模推货的方式,五六百套新货一次性推售。现在楼市销售刚有好转,便有楼盘采取市场火爆时的推货方式,体现出部分开发商对当下市场的自信。

  买家踊跃入市,没让这些开发商的自信变成自负,“日光”、“去化九成五”、“收金超3亿元”……让这些敢于大规模推货的楼盘成为“爆款”(指“卖得很多、人气很旺的商品”)。

  这些“爆款”楼盘凭什么这么牛?有楼盘相关负责人给出答案——和市场整体回暖、价格没有太大的关系,靠的是楼盘自身的拓客能力和品牌影响力。也有业内人士认为,“爆款”的背后靠的还是客——投资客。

  市场现象

  年底楼市频现“爆款”

  上周末,广州近郊板块都有“标志性”楼盘推售,东为增城的碧桂园城市花园,南为南沙的南沙万达广场,北为广清交界的中国美林湖。将这些楼盘定位为“标志性”,最重要的原因,是它们的推货量都有一个共同的特点:大。碧桂园城市花园在10月24日和11月14日拿到两个预售证,批准预售住宅共577套,一次性全部推出。11月14日,南沙万达广场拿到648套公寓预售证,一次性全推。从中国美林湖以往的习惯来看,推货量几乎没有“上限”。

  推货量大令人吃惊,更令人吃惊的是买家买房如电商购物般爽快,几乎可以用上“秒杀”的字眼:据楼盘方面统计,碧桂园城市花园500多套单位当天“日光”;南沙万达广场公寓当天去化八成多,两三天时间去化九成五;中国美林湖当天报收近400套,收金超3亿元。

  楼市“爆款”,以致一些楼盘的销售人员在微信朋友圈中“晒命”:这节奏根本停不下来,腿抽筋一下午了;签约,累到想吐,腰酸背痛,喝口水的时间都没有;连续通宵加班,“本宫”极度缺乏睡眠……

  时间往前再推一些,可以看到更多楼市“爆款”。10月底11月初,越秀区的富力东山新天地两度推出新货两度“日光”,10月底一次推货报收超10亿元;老荔湾的花语水岸,10月份推出的新货报收8亿元,11月份销售势头依然强劲。

  原因分析

  非市场好转及价格之功

  松绑限购、房贷新政,系列松绑政策下,楼市成交有所好转:10月份,全国商品房销售面积过亿平方米,住宅销售面积同比降幅收窄;10月份,一线城市住宅库存量有所下降;10月份,广州众多区域楼市销量创下今年内新高。

  广州楼市“爆款”,是否只是成交好转之功?广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥认为,成交好转有帮助的作用,但更大的功劳来自楼盘本身。“市场还没到回暖的程度,一些楼盘卖得好完全是个盘的因素,可能是价格定得好,也可能是区域利好,总之和整体大市关系不大。”房价点评网分析师李权基的观点和赖峥相近。

  有“爆款”楼盘的相关负责人认为,楼盘“爆款”和大市无关,甚至和价格无关。此言不无道理。碧桂园城市花园两个预售证的网签均价分别为8078元/平方米和9143元/平方米(部分装修、部分毛坯),并不比同区内带装修售价7700元/平方米起的万科幸福誉低;南沙万达广场公寓9251元/平方米的网签均价,也在南沙区商务办公物业的均价水平之上。中国美林湖的售价与广州房价比低,与清远房价比并不低。可见价格并非“爆款”大杀器。至于大市好转,上述负责人也认为对“爆款”帮助不大,“如果说是大市之功,那应该会有很多楼盘‘日光’才对。现在那么多楼盘在卖房,一日能卖几百套的一只手的手指都可以数得过来,那就说明卖得好只是楼盘自己的功劳”。

  对于“楼盘自己的功劳”,南沙万达广场更多归结于万达的品牌影响力;碧桂园城市花园和中国美林湖则归结为楼盘强大的拓客能力。

  “爆款”幕后

  投资客成最大推手

  无论拓客能力有多强、品牌影响力有多大,楼市要出现“爆款”,首先必须要有客,这些客才是“爆款”背后的最大推手。

  作为投资型产品,南沙万达广场公寓的客就是投资者。作为广清交界的中国美林湖,除了少部分别墅买家为自住客外,洋房买家绝大多数也是投资客。碧桂园城市广场的买家中也有大量投资客,楼盘有关负责人透露,首推单位的买家中,自住客和投资客所占比例各半。

  “爆款”的最大推手原来就在于此:投资客。赖峥认为,当下市场成交虽然有所好转,但仍未到全面回暖的时候。看房的人有所增加,但自住买家多数仍持谨慎态度,单靠谨慎型的自住买家,很难营造销售火爆的局面,只有投资客的加入,才能制造楼市“爆款”。无一例外,上述楼盘都没有限购的制约,为投资客的入场创造了条件。

  有业内人士分析,富力东山新天地、花语水岸的客更多是来自受益二套房贷重新认定的买家,这部分买家即使购房自住,也带有强烈的买房保值、升值的投资意向。相对普通买家,这部分客属于高端买家,有更强的资金承受能力和更敏锐的市场触觉。

  在广州2009年楼市的回暖过程中,率先出手的也是投资客和有更敏锐市场触觉的高端买家,现在广州楼市出现相似的苗头,是否意味着广州楼市再次站在了全面回暖的大门前?

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