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广州:传统商圈旺铺仍值钱 新商圈商铺多遇挑战

https://www.biud.com.cn 2014年11月21日10:21 家居装修知识网  

  尽管近三年的电商“双十一”很火,但其对传统商圈的冲击并不似外界传闻般猛烈。多位业内人士表示,以老城区的两大传统商圈北京路和上下九为例,今年以来,沿线街铺转租的情况有所增多,但其租售价格未见明显波动。而由于部分服饰零售店的生意受电商影响较大,街铺业主为求获得稳定的租金回报,现时亦不敢轻言涨租。另外,租金出现较大回落的街铺,多半是因商圈经营环境发生变化,并非仅因电商冲击所致。

  天河北京路还是最旺

  百货超市向社区进军

  在电商不断冲击传统行业下,品牌商在进入广州市场时依然首选核心商圈的零售物业,预计未来核心商圈的租金将保持平稳,而新兴商圈在新增供应量庞大的背景下,将在吸引客流等方面面临新挑战。

  传统商圈旺铺仍然值钱

  新兴商圈商铺多遇挑战

  房价点评网分析师林璟睿表示,今年全市主要优质购物中心首层平均租金水平保持平稳,约为人民币每平方米每月665元,相对比较稳定,“但只是在传统老的商圈,如天河、北京路、上下九等。”

  “即便是服饰零售业,虽减少了在实体店的投入度,但不代表他们会放弃实体店。”满堂红商铺部高级经理郭海波表示,传统商圈的客流量不容小觑,更为重要的是,在传统商圈开设店面,还是品牌宣传及企业文化输出的良好窗口。“在电商发家的品牌,若想扩大影响力或塑造企业品牌形象,从线上转入线下是其必经之路。”

  不过,新兴商圈物业则需要更长的时间来达到理想的出租率。据悉,2014年所有新增供应项目集中于番禺和珠江新城等新兴商圈,而在2015~2016年超过85%的新增供应量也都位于这些区域。

  服饰店撤场珠宝店来接手

  大型超市开起社区便利店

  “如果按业态来看,受电商冲击较大的主要是百货和服饰零售。”中原地产工商铺区域营业经理吴峰表示,今年传统商圈的业态调整较明显,在老城区的传统商圈,如上下九、北京路,“吉出”的街铺以经营服饰的商户居多,而且今年传统商圈街铺的转租现象有所增多,就连商铺的顶手费也出现腰斩。以往传统商圈街铺的租金,每年大多按5%的幅度上涨,但在今年,商铺业主为了挽留商户续租,大多放缓租金上涨幅度,部分业主甚至停止涨租。

  所谓“一鸡死,一鸡鸣”。高力国际零售房地产服务董事邓剑晖表示,从近两年广州传统商圈的业态调整来看,服饰零售商户的数量在减少,但精品珠宝类的商户却在增加,餐饮类商户在传统商圈的表现也很积极。“百货和大型超市的商家,在一二线城市的发展更倾向于在社区商圈驻点”。

  火

  门槛低租值稳 社区铺受热捧

  电商红火这些年,亦是社区商铺投资热升温最快的时期。多位业内人士表示,近两年的社区商铺租售行情明显较以往活跃。据中原地产吴峰介绍,其所在中介公司今年1~11月中旬所促成的社区铺买卖成交量,比2012~2013年两年的总量还要多。

  满堂红郭海波表示,与传统商圈街铺相比,社区铺的入市门槛较低,总价300万~500万元即有交易。租值起点不高,租客却稳定,而且租金逐年递增。“作为长期持有的商用物业,社区铺可以满足投资客对租金及物业升值的憧憬。”

  房价点评网分析师林璟睿分析指出,社区商铺是否卖得好,还要看开发商品牌、社区的成熟度和定价的合理性等。

  惨

  江南西天河南街铺

  被地下商城抢了客

  那么,在电商蓬勃发展的同时,是否意味着传统商圈的街铺含金量将面临缩水?房价点评网分析师林璟睿指出,单从投资收益而言,未来一段时间内,广州整体商铺成交情况将不复早几年投资热情。之前所谓的“一铺养三代”等概念,只能在成熟商圈的优质物业所体现,有的投资总价透支了未来的收益就只能够沦为“一铺套三代”。

  “格子铺”面临“见光死”尴尬

  特别是到了2014年,早几年很火的“格子铺”都面临“见光死”的尴尬。“2009年受到限购政策的影响,商铺特别是总价较低的商业裙楼‘格子铺’,打着五年返租,每年8点的投资概念吸引了一大批普通的投资者。”林璟睿表示,现时所谓返租五年的裙楼商铺纷纷到期,从五年里面每年开发商返租8个点,到现在实际市场接受租金少于2个点,业主很失望。而且空置率很高,经营状况不理想,业主纷纷拒收楼、低价转让,有的要求开发商退款等,都大幅降低了普通投资者对投资商铺的热情。

  江南西天河南街铺租金跌得快

  在业内人士的眼中,今年传统商圈的商户生意难做,电商仅是其中一个原因,经济大环境的低温才是影响居民外出消费的关键。另外,部分传统商圈的临街商铺租值还受到地下商城扩张所影响。

  据满堂红郭海波介绍,市区几大传统商圈中,要数天河南和江南西商圈的街铺租赁行情最为低迷,租金回落幅度也堪称全市之最。而这两个商圈街铺含金量之所以下滑,其所在路段的地下商城日趋繁盛是重要原因。

  譬如天河南一带的街铺,前两年的租值基本在1000元/月/m2,但随着与地铁站无缝接驳的天河又一城、时尚天河购物广场等地下商场的经营步入正轨,越来越多在天河商圈购物的消费者改变了以往的逛街路线,从地上转入地下,“广州的夏天格外漫长,地下商城凉快又不用晒太阳,沿线街铺被抢客也是意料之中”。天河南的街铺商户生意一落千丈,空置待租的商铺数量增多,业主的放租价亦同步回落,目前街铺租值在600~700元/月/m2。

  同样,在江南西商圈,这边厢,地下商城江南新地一二期“一铺难租”,供不应求;那边厢,地上街铺空置率高企,租金更是从前两年的800~1000元/月/m2跌至500~600元/月/m2。记者 王雯倩

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