2014中国富豪榜：揭秘中国地产的未来
以往，富豪榜公布时，都是地产商上头条的日子，今年却显得有点不一样。9月23日胡润研究院在北京发布2014胡润百富榜。受国家宏观调控政策影响，昔日富豪扎堆的房地产行业，已经风光不再。
根据我们的梳理，在2014年中国前100名的富豪中，仅有24位来自地产行业或以地产为主混合经营的富豪；在前10名富豪中，更是只有王健林和严杉2位来自房地产行业，较上年大幅缩水(详见表一)。其中，碧桂园杨惠妍、世茂集团的荣茂和恒大地产的许家印被挤出前10名。前两位由于企业业绩欠佳，造成财富缩水；许家印尽管在财富上有小幅增长，但依然难敌新晋富豪吸金速度。
外行人看热闹，内行人看门道。一份榜单，绝不仅仅只是一些简单的数据。事实上，在枯燥的数据面纱背后，是一个行业，乃至整个大的经济状况脉动。而透过这些数据，我们也可以看到，那些能够顺应时代发展，求新求变的企业家，依然在享受着财富的饕餮盛宴。我们摘取了部分地产富豪三年的财富和排名数据，试图洞悉整个行业面临的挑战与机遇。
一、规模分析：前50名的平均财富比去年下滑5%
根据胡润公布的榜单，2014年中国房地产富豪榜前50名的平均财富比去年下降了5%，为149亿元。前50名上榜门槛也比去年降低13%，为65亿元，回到了2011年的水平。身家百亿及以上的人数比去年减少3位，为30位。龙湖地产的吴亚军以200亿元身家排名房地产富豪榜的第7位，不过财富相比去年缩水了22%。整个行业的财富水平呈现下滑的趋势，而且这种趋势在地产“白银十年”间都会延续。
二、区域分析：京津冀长三角珠三角发展潜力大
榜单显示，北京和广东是地产富豪设立企业总部最多的地区，分别有14位和13位上榜，占整个房地产榜的一半多。其中，广东比去年增加1位。上海仍然以5位保持第三。福建比去年增加1位，到5位，与上海并列第三。重庆比去年减少2位，排名降到第八。
从企业家出生地来看，粤商仍然最多，有13位，比去年增加2位；其次是闽商和浙商，分别有8位和6位。
整体来讲，未来地产商未来想要有所作为，京津冀长三角珠三角地区绝对是不容忽视的重镇。原因显而易见，珠三角占国土面积0.3%，全国人口的3%占全国GDP达到9.3%，长三角地区占全国国土面积2%，人口6%，全国GDP接近20%，京津冀地区国土面积2.27%，全国人口接近6%，占全国的GDP大概10%，三个地区加起来GDP占了全国的40%以上。
三、变化分析：国际化和多元化路径保值增值
1.开拓海外市场
万达集团的王健林，此次排名第2，较上年下滑1位，但仍以五年内第四次名列房地产榜首位笑傲江湖；这与其不断进行外延拓展不无相光。最近一年，王健林国际动作频繁，包括投资洛杉矶、芝加哥、澳大利亚和马德里投资了200多亿元。
王健林曾表示，在中国的投资回报率应该是在英国和美国的数倍。但这是基于过去行业快速发展的角度考虑的，未来则很难说。而国际地产性价比较高(人民币的强势和海外地产价格相对便宜)、在中国房地产市场放慢速度时可以分散风险，以及中国消费者的国际化需求增加等因素的影响，可以为成功开拓海外市场的企业带来源源不断的现金流，使其财富持续增值，未来国际地产投资的趋势还将延续。
2.挺进新兴行业
如果说国际化只是在现有领域拓宽边界，那么更多的的房企则在尝试进入新的领域开疆拓土。如恒大的许家印继宣布要进入农业和健康两大行业后，9月29日又与河北省张家口市政府签署太阳能光伏发电重大项目战略合作协议，计划投资900亿建设920万千瓦太阳能光伏发电项目，在谋求多元化的发展道路上继续大步向前。
很多人听到转型升级，脑海里首先冒出的肯定是阵痛。对那些反应缓慢的企业来说，这确实不是好消息。但对能够与时俱进的企业来说，则是新生的好机会，掌舵这些企业的企业家也会身价倍增。2014年，许家印排名尽管下滑了，但其资产相比上年依然是增加的。事实上，中国的房地产先后经历过多次转型，每一次都提升了产业水平，促进了房地产的发展，现在又到了面临新一轮的转型期。
四、业态分析：产业地产成财富高速制造器
此前，由于与商住地产相比，产业地产不仅利润空间小，还拥有超长的回报周期，诸多房企对产业地产避之不及。不过，据张江高科、华夏幸福、光谷联合等十数家主流产业地产上市企业半年报资料显示，虽然今年上半年房地产市场面临深度调整，但这些产业地产企业实现的总利润却同比增长了20.58%，成为财富高速制造器。
从富豪榜可以看出，华夏幸福的王文学，2012至2014年的财富分别为100亿、185亿和220亿，排名则一路从102位到44位，再到40位，可谓迅猛(详见表三)。
尽管产业地产当前存在缺乏统一标准、泡沫问题初显等系列问题，但在商业住宅市场较为饱和的情况下，产业地产逆市增长的潜力十分强大。
除产业地产外，地产企业在整个地产行业的大地上，还有诸多深井可以挖。标杆企业万科在涉足商业地产、养老地产、物流地产后，万科多元化的触角再次伸向了旅游地产市场，而且做得极为出色。今年7月，龙湖宣布了未来3年的商业地产开业计划，将向市场推出300多万平方米的购物中心，正式进军商业地产。亦证明，即便整个大的行业在调整，小的方面依然可以有很多作为。
注：表三“资产”的计量单位为亿元，“排名”均指胡润富豪榜的总排名名次，“变化”为相对于上一年的名次变化，正数为排名上升，负数为排名下降。
五、趋势分析：地产行业需要积极拥抱互联网
如果说风水轮流转，皇帝轮流当。那么，今年IT行业的富豪绝对是高高在上的皇帝。在胡润十大富豪中，含互联网基因的富豪占据了半壁江山。他们分别是马云家族、马化腾、李彦宏、刘强东、雷军。回望20年中国富豪榜，不同家族和新贵的亮相，其实暗合的是经济的深刻变化。谁能抱上时代的大腿，谁的财富就能水涨船高，创造马云屌丝逆袭的神话。
房地产行业如果不想从往常的高大上沦为屌丝，也必须要搭上互联网的顺风车。在此，标杆房企也迈出了坚定的步伐。广州万科与明源云客合作，开启全民营销新风潮；万达与百度、腾讯合作成立电商公司，推进O2O业务。还有更多的房企通过云采购，熨平以往采购中的信息褶皱，打破物理壁垒，大幅减少交易成本，最终实现多边互利互惠。这些，都是传统房企拥抱互联网的最佳实践案例。
仅从估值的角度看，互联网的估值也要比传统房企高得多。与传统行业截然不同的是，互联网领域的成功大多使用的是免费的产品服务来获得用户和流量，继而建立起平台，由于用户的粘性和粉丝经济，这时不论一个平台短期内是否盈利，平台的客户保有量或者是流量已经足以成为了互联网产品的护身利器，从而使其获得高估值。而且，与2000年互联网泡沫破裂不同的是，如今互联网公司的盈利模式已经非常清晰，各个坐拥巨量用户的互联网企业获得收益均有方法可以。房地产企业通过与互联网联姻，一方面可以借助互联网拓宽采购和销售渠道并降低交易成本，譬如通过云采购降低采购成本，采用地产云客推动全民经纪人模式，处理库存，保业绩。
六、大势分析：注入多重元素才能基业长青
过去地产业的“黄金十年”，不仅催生了众多内地房地产新晋富豪，而且亦使中国香港的传统富豪，能够保持其资产的持续增长。
然而，经过十年高速发展，当下我国房地产市场的租售比、房价收入比，与世界其他国家相比严重企高。地产行业虚火过旺，房地产投资(投机)的泡沫严重，吸纳了过多的银行信贷和民间资金，对实体经济造成挤压。而且当前，诸多的房企本身也面临严重的去库存压力。
从长远来看，房地产富豪数量是个好现象。纵观世界上任何一个发达国家，房地产基本都难以成为支撑经济持续增长的主流行业。美国富豪榜的前50名中，基本看不到地产商的身影；世界级富豪中，也鲜有靠地产发家的。
长期以来，由于绑架了中国经济，房地产行业一直饱受诟病。我们甚至可以将地产富豪的数量，作为我国经济转型能否成功、产业结构能否升级的反向指标—地产富豪变多，则我国经济难转型，产业结构难升级；地产富豪变少，则我国经济可能成功实现转型，我国产业结构成功实现升级的概率大。
2013年房地产投资占GDP比例高达16%(详见图一)。从过往的数据看，自1960年以来，只要是房地产投资对GDP的占比高于6%的国家，房地产泡沫都出现了破灭。当年日本房地产泡沫破灭时，房地产投资占GDP比重也不过是9%，而美国次贷危机爆发时比例达到局部峰值6.2%。中国市场存在一定的特殊性，也不可能长期挑战市场规律。因此，逐步解除中国经济对房地产的依赖不仅仅是可能，而是必须。在这样的历史变局中，房地产企业还像过去一年埋头卖房子肯定是行不通，而是必须结合自身的特点，在大行业内部深耕细作，与旅游、文化、金融、互联网等实现融合，实现地产的泛金融化，互联网化，更有文化内涵，娱乐功能。万达对地产、旅游和文化的融合，使得自己在地产富豪榜首富的位置上屹立不倒就是很好的例证。
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