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住房公积金新政红利要落到实处

https://www.biud.com.cn 2014年10月21日14:21 家居装修知识网

　　随着各地逐步推出异地互贷后，购房者就可充分利用好住房公积金贷款的额度，避免异地从业造成额度浪费。

　　最近，住房城乡建设部、财政部和人民银行联合出台住房公积金新政策，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，推进异地贷款业务。据公开报道显示，此次住房公积金改革有望提高首套住房贷款额度，取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，此举可以为住房公积金贷款者节省一笔不小的费用。此次住房公积金新政，对于购房者来说是否真切成为“利好”政策？是否能真正发挥住房公积金的效用？如何防止政策改革所引起的“并发症”？还需要哪些“补丁”来释放改革红利？本期读者参议就此热议，敬请关注。

　　——编者

　　新政“看上去很美”

　　■ 彭琳

　　继房贷松绑后，近日住建部、财政部、央行三部门又发文放松住房公积金贷款的条件。不过，虽然此次中央住房公积金“新政”诚意十足，但是各地具体实施起来却是百般无奈，由于受资金额度、政府管理、地方利益等因素影响，住房公积金新政陷入了“看上去很美”的尴尬。

　　住房公积金提取比例各地不同，并未做到普惠。据统计，一线城市额度非常紧张，三四线城市却一直在“沉睡”。北京上海的提取比例为50%，广州新增提取比例高达76%，广州住房公积金提取比例已超过警戒线，达全国最高。从7月起，广州每月住房公积金贷款限额10亿元，8、9月新增额度更是当天上午就被抢光。因此，有网友戏言在广州申请住房公积金贷款比抢春运火车票还难。显然，被称为“史上最严”广州住房公积金政策与中央此番新政多有抵触。北上广深等一线城市住房公积金额度不够用，而很多三四线城市数万亿元的住房公积金却在“睡大觉”，如何对资金进行有效配置十分关键，单单一纸文件恐怕难以奏效。

　　由于住房公积金背后的牵涉面广，住房公积金异地互认实施难度大。此次新政中，被外界给予最多期望的莫过于异地互认，但具体执行起来却很难。笔者从广东省住建厅一位官员口中了解到，这涉及住房公积金归集资金的跨市甚至跨省调配，住房公积金使用额度偏紧的城市对执行异地互动的政策缺乏主动。而如何协调各地住房公积金贷款额度也是疑问，全国各地贷款额度都不相同，如北京最高贷款额度是80万元，上海是60万元，深圳是50万元。此外，住房公积金沉淀资金大都以活期的形态托管在银行，产生的利息加上住房公积金贷款所得均属于住房公积金增值收益范畴。因此，住房公积金托管历来都是银行与政府互通利益的巨大蛋糕。这就意味着，大量住房公积金沉淀资金背后还牵扯着地方利益，异地互认更难执行。

　　住房公积金各项政策各地执行不一。由于此次通知并不具有法律强制效力，而且缺乏相应监督协调机制，地方政府很有可能不执行或在执行中打折扣，而银行方面则大可借口资金紧张或利率过低不配合执行。据记者多方了解，河南住房公积金新政早出，但迟迟未能落地；广州由于等待时间太长，很多新的楼盘已经拒绝买家用住房公积金贷款购房；四川则明确只能在户籍所在地申请住房公积金贷款；而在已经开启住房公积金异地购房的安徽省淮南市，由于贷款办理耗时较长，许多开发商不接受异地住房公积金贷款的市民进行贷款。

　　可见，虽然中央住房公积金新政具有一定的积极意义，及时回应了民生关切的异地互认问题，试图激活数额庞大的资金。但在落地上还需打破多重藩篱，出台更多操作性政策，住房公积金才能真正发挥作用。

　　异地互认须加速推广

　　■ 郭家轩

　　备受外界关注的住房公积金新规出台，一石激起千层浪，而其中最为激荡的涟漪，无疑则是广大职工能否真正从中受益。

　　从购房者的角度来说，住房公积金贷款的优势在于贷款利率较商业贷款低，可以降低购房者购房成本。而随着各地逐步推出异地互贷后，购房者就可充分利用好住房公积金贷款的额度，避免异地从业造成额度浪费。此次的《通知》充分考虑到了职工的流动问题，对流入地和流出地房地产市场均制定了对应的刺激政策。

　　对流入地而言，允许新进入职工将异地已有缴存期限累加，这有助于促进新进入职工的刚性需求提前释放；而对流出地，也允许职工在工作地缴存住房公积金，在户籍地申请贷款购房，不仅放松了职工回乡购房的贷款限制，还对流出地房地产市场形成一定的支撑。

　　但可以预见的是，当下推广住房公积金缴存异地互认和转移接续难度不大，不过想要实现全面推广异地贷款业务，目前仍存在很大难度。

　　同时，就住房公积金新规适用范围来看，包括首套自住房和第二套改善性普通自住房，主要集中于中小户型住房，这一放松政策对经济型住房的支持力度较大，普通职工也有望从中获得更多的倾斜。当前已有部分城市利用住房公积金贷款购买首套住房可以享受到首付两成的政策。对于降低购房者“门槛”，尤其是一部分有自住需求购房者来讲，是极大利好消息；而且这些政策对于购房刚需而言，也会刺激这部分市场需求提前释放。

　　不过，需要清晰认识到，尽管新规落地引来叫好声一片，但广大职工一直以来关注的住房公积金缴纳“肥瘦不均”、“缴钱容易提取难”等“顽疾”，想要得到根本医治，仍需下大力气。

　　一方面，当前住房公积金管理中暴露出来的缴纳不公广泛存在，不同行业、不同地区之间住房公积金的缴纳额度也千差万别。另外，面对目前较高的房价，中低收入职工很可能无力承担购房首付，事实上却无法使用住房公积金，这也就是坊间为什么称现有住房公积金政策存在“劫贫济富”倾向了。

　　打好“制度补丁”

　　■ 涂启智

　　住房公积金异地互认是深孚众望、富有“诚意”的惠民新政，要使利好政策彰显制定初衷，不能忽视当前住房公积金制度的缺陷与漏洞，还要考虑到住房公积金异地互认将会出现的新问题，以便未雨绸缪打好“补丁”，让新政“改革红利”最大化释放。

　　修复住房公积金“嫌贫爱富”的制度漏洞。住房公积金制度在建立之初，就具有将高低收入群体全部纳入进来的普惠精神；2008年七部委联合整改住房公积金，再次形成共识:“加强住房公积金制度创新探索，增强对中低收入家庭的支持力度”。然而就这些年运作情况看，住房公积金改善低收入家庭居住条件的作用并不明显。主要存在两方面问题：一是高收入群体住房公积金单位缴存比例较高，而低收入群体单位缴存比例较低，越是缴存比例高越是能够享受到制度实惠，而缴存比例较低的低收入群体就很难享受到“制度红利”。二是不同地区乃至同一地区不同身份人员住房公积金缴存与使用时间存在先后，导致不同群体享受住房公积金政策福利差别悬殊，比如有人买房时尚未享受住房公积金优惠政策，完全靠商业贷款，而有人在享受到住房公积金实惠之后才开始买房，拥有同等条件的住房，谁会少出钱不言而喻。住房公积金使用提取比例与额度向低收入者以及较晚享受政策优惠者倾斜，住房公积金“嫌贫爱富”状况才有望扭转。

　　破除住房公积金地方利益樊篱。不少地方，住房公积金提取困难重重，有些地方即使因为工作调动等原因，也只是提取个人缴存部分，而单位缴存部分保留不动，这昭示很多地方将住房公积金看成一项财源。住房公积金异地互认必须打破这种地方利益樊篱。异地互认只是一个大方向，技术层面如何操作还需出台配套细则，宜分门别类确定不同地区之间住房公积金转移标准和比例，尤其是缴存基数较高与缴存基数较低地方之间划转标准比例，明确转移地与接续地如何高效对接避免异地房贷手续繁杂等，都应当通盘考虑统筹谋划。

　　全国住房信息联网要跟上。既然利用商业贷款购买商品房因首套、二套、多套区别而利率不同，那么利用住房公积金贷款买房利率也应该有所不同。这样做的目的，都是为了防止有人蓄意炒房抬高房价，伤害低收入群体购买首套房的利益。

　　住房公积金为谁的住房“积金”

　　■ 巴恒星

　　我国的住房公积金制度已有20多年的历史，虽经过不断完善，但近年来其中的一些制度性弊端日益暴露，受到多方指责，甚至一度引起存废之争。本次出台的几条新政恰好适应现实环境发展切中时弊，在一定程度上起到兴利去弊的功效，因此赢得不少人叫好。然而，在新时期背景下，住房公积金制度不能只满足于局部修补，需要重新思考其功能定位——到底该为谁服务，其目标定位的核心是住房金融还是住房保障？

　　近年来，由于我国居民收入差距拉大，导致不同阶层对住房的支付能力差别显著，存在住房问题的主要是低收入者。因此，如果住房公积金的核心定位是住房金融，是一种解决住房问题的融资机制安排，那么其目标群体就应该是中高收入人群，因为缴存容易且运营风险低。早在2005年，人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》提到，“住房公积金对支持中低收入职工购房的效果不明显”。世行《中国2006年第三季度经济季报》认为中国住房公积金主要让高收入者受益。房价高、穷人贷不起、政府贴息都让高收入和较高收入者受益，有劫贫济富之嫌。

　　其实，虽然表面上住房公积金制度提供的贷款利率优惠适用于全体缴存人，但由于该制度并不保证缴存人具有购房能力，因此收入越高、资信越好的群体也就越有可能购房、越容易获得贷款。同时由于住房公积金制度实行强制性缴存原则，国家公权力介入就更加剧公平原则失衡。在此情况下，住房公积金制度本身就放大了不同收入群体之间的收入差距。然而，住房公积金制度的设计初衷应是让其承担部分的社会保障功能，首要目的在于解决居民基本住房需求，而非满足投资或投机性需求。可事实上，我国现阶段的住房公积金既无“保障功能”，亦非“社会福利”，其实际的制度效果恐怕会导致“多数人受损，少数人受益”的社会不公。

　　相反，如果住房公积金的核心定位是住房保障，那么其目标群体应是低收入群体，应该积极为住房保障体系建设提供融资服务。但同时，这将会导致缴存不足和运营风险过大，使现行的住房公积金运营机制与此目标定位产生内在冲突。对此，只要通过政策设计将住房公积金从“普惠”转向“特惠”，集中力量为需要通过公共部门来帮助解决住房问题的那些人，为他们提供好融资服务，就能在“雪中送炭”中克服掉这些障碍。