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房贷证券化将启或撬动10万亿资金进入楼市

https://www.biud.com.cn 2014年10月20日11:01 家居装修知识网

　　银行

　　时隔多年，房贷证券化重新出现在公众视野，引发市场热议。此前，有媒体报道，一旦这一政策落实，将撬动10万亿元进楼市。房贷证券化后，你抵押给银行的房屋可能被转给一家券商，而借钱给你的可能是一家公司，也可能是你的左邻右舍。

　　不过，面对即将出台的房贷证券化政策，各方“表情”却不尽相同。在不少专家看来，房贷资产证券化是必由之路。在当前银行大量资金被占压、不良率双升、经济下行的情况下，证券化是解放信贷危机的重要对策。

　　也有人士提醒，房贷证券化必须严格审核，一旦放松尺度或弄虚作假，次贷危机或将降临。

　　信贷资源紧张

　　七折房贷只是梦

　　国庆前夕，央行、银监会推出房贷新政，要求银行支持刚性需求和改善性住房购买者。

　　在“金九银十”这一关键时刻，新政引爆了居民购房热情，在黄金周期间，全国多个城市认购量猛涨。

　　与以往投资者占主导地位不同的是，此次是刚性需求者登场。但刚性购房者资金有限，大多靠房贷完成，对新政提出的七折利率十分渴盼。

　　新政实施近一个月，至今没有一家银行实施七折利率。武汉多家银行人士表示，资金成本高企，七折利率势必会亏本。

　　有银行人士告诉记者，下半年，信贷资源有限，不少贷款逾期，加上互联网金融、保险、股市等抢走了部分存款，新增贷款非常有限。在央行未释放基础货币的情况下，监管层又要求支持中小微企业。综合多方因素，银行不仅不可能做到七折利率，在经济下行压力下，全面支持房贷都存在一定问题。

　　据了解，黄金周以来，井喷的住房认购依旧，但很多购买者刚刚进入房贷审核期，大部分尚未获得银行放款。

　　与此同时，大量想要贷款的房企依旧喊难。武汉一家股份制银行人士表示，房地产行业风险依旧，在信贷资源紧张情况下，只对有实力、盈利能力强的房企房贷。

　　未来或形成“穷人买房富人买券”

　　所谓房贷证券化(MBS)，是指银行将部分住房贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券，并以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益。

　　例如，有人首付30万元买了一套100万元的住房，基准利率，贷款30年，3年已还款本金10万，房屋市值150万。此时，如果银行将按揭贷款60万做成MBS，以发行利率5%发行，那么，银行就能立即拿回贷款本金，再将收回的本金贷给新的客户。这样一来，银行将风险转移给证券市场，同时还能获得固定息差(房贷利率-MBS利率-发行费用)。

　　房贷证券化后，如果你是银行的房贷客户，你抵押给银行的房屋可能被银行转给了一家券商，而借钱给你的可能是一家公司，也可能是你的左邻右舍。

　　据了解，2005年至今，建行和邮政银行共发行三笔共超过百亿元的MBS。

　　为何MBS没有发展起来?中南财经政法大学一专家分析认为，政策不持续、市场冲动消退，再加上国内金融市场不够发达、利率尚未完全市场化，导致MBS产品的二级市场交投不活跃。随着政策明晰、利率市场化进程加快，相信将来MBS产品会迅猛发展。

　　有专家预测，房贷证券化的未来，或将形成穷人买房、富人买券的局面。

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