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众筹建房亮相南京号称将使参与者买房成本降20%

https://www.biud.com.cn 2014年10月20日10:31 家居装修知识网

　　央广网南京10月20日消息(记者周益帆)据中国之声《新闻纵横》报道，商品房市场价格高企，让“个人合作建房”成为近几年一个热门词汇，个人合作建房指的是买房人自己集资拿地，自己找开发商盖楼，从而省掉中间成本，拿到便宜的房子，不过因为过程中涉及资金筹集、拿地等各方面问题，被认为真正成功的个人合作建房案例，只有由温州商人赵志强2006年在当地发起的“理想家园”项目。

　　在个人合作建房还没有探索出一条完全成功的道路之时，近日，在南京的房地产市场，又出现了一个新词“众筹建房”，这个项目由南京一家基金公司发起众筹建房模式，号称将使参与者买房成本降低20% 。众筹建房与“个人合作建房”有什么不同？背后又有哪些机遇与风险？

　　众筹，指的是一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为。一般而言，是通过网络上的平台连结起赞助者与提案者。这一次，在南京，将“众筹”引入建房领域的，是乐居南京股权投资基金管理有限公司，发起人叫袁长喜，项目官网目前正在进行会员征集。

　　袁长喜：足够的会员之后，那我们南京分8个区，某一个区比如一区达到了我们预想的500或1000个会员，我们就可以跟开发商签订合同，然后进行第一轮投钱、拍地、建房。

　　实际上，就“凑份子，建房子”这个概念而言，并不是袁长喜的首创，相比于“众筹建房”，更为人熟知的模式叫做“个人合作建房”，根据记者的梳理，从流程上来说，“众筹建房”与已成功的“个人合作建房”模式实际上没有大的区别，都是先向有意向的购房者募集资金，然后以代建的形式，委托房地产公司拍地、建房，从而挤压掉房地产公司的利润，让购房者以低于市场的价格买到房子。

　　袁长喜：我们做统筹的，包括房地产开发商合作、律师事务所、会计事务所、审计事务所，所有的建房流程、拍地、建设都是开发商来做。基本上国内比较大的开发商我们都有去跟他们交流，他们非常有意愿做这个事，因为本来大的开发商利润已经不是很高了，如果给他们代建费3到5个点，他们非常愿意。

　　而在这其中，乐居南京股权投资基金管理有限公司想要获得的是1个点左右的管理费用，以及规模和口碑。但是，这一点，在中国第一个在互联网上提出合作建房的人于凌罡看来，正是“众筹建房”与“个人合作建房”的最大区别，前者的发起人，是以盈利为终极目的的公司，而后者则是实实在在的购房者：

　　于凌罡：合作建房本身我们目标比如说物业自主权、项目自主权、配套收益权啊，实际上成本价得房只是我们四个成本价之中的一个，而他们就直奔这唯一的一个主题。首先这唯一的一个脱离了那仨还成不成？我们合作建房这件事情本身强调的是真正得到一个属于自己的房子。

　　南京个人合作建房首位发起人邵角认为，国家政策的变化，也是两者之间的差别：

　　邵角：04年，国家公募基金、私募基金、包括基金法都没有出现，但现在基金法可以运作一些事情了。对于我们当时来说是集资的主体一直解决不了的问题，他如果能把这个合法的主体解决掉，那可以解决集资的问题。实际我觉得这个是概念的炒作，不是单纯的不管是南京还是全国大家自建房发起，那些是真正无房的或者想解决住房问题，它的出发点跟这个出发点，完全是两种概念。

　　北京岳成律师事务所律师岳屾山介绍，随着众筹概念的兴起，“非法吸收存款”的风险被很多单位或个人规避了：

　　岳屾山：根据司法解释来说，向亲友、员工等募集资金，不会被向社会不特定的人募集资金，这个现在很多众筹都采取这个就是会员制，吸收会员，把会员当做特定的人。

　　而乐居众筹打的正是这个擦边球，以众筹为概念、以房产基金为模式、以互联网来推广。

　　袁长喜：正常的众筹建房子现在应该还是不可以，还没有放开，我们用的是房地产基金的模式，我们的主体是基金公司，我们项目虽然叫乐居众筹，但我们公司叫乐居南京股权投资基金管理有限公司，所以说我们是先征集会员，征集特定的对象去募集资金，去拍地盖房子。就比方说你买了房地产基金这个产品一样，相当于理财，你100万买了之后给你10%的收益，你现在买进来之后，对应的就是多少的面积。

　　但由此，于凌罡提出了他的担心，资金交由基金会之后，使用的透明度如何监管？甚至江苏省司法厅在近日也发出提醒：众筹房产存在一定的法律风险，其中的资金安全是最受关注的。

　　于凌罡：你现在说众筹建房，众筹建房如果是给一个基金公司，你不能去监督他的话，他拿不拿你的钱去建房你都不知道，监督这件事情是绝对不能或缺的。

　　袁长喜说，这个项目已经筹备两年，不管是资金的使用还是对开发商的约束，公司都有考虑：

　　袁长喜：首先我们找了当地排在前三名的有实力的开发商，这个首先规避一个大的风险啊，一些不确定因素，这一块基本上是规避了。第二，我们也负责全程监控，我们基金公司也做全程监控，我们有项目经理，很专业的项目团队去监管。另外我们也会让房地产开发商出一些资金作为补充，这样也防止他们出现质量问题，出现各种风险，我们也会让他们出百分之五到十的资金，因为相当于他们自己有资金嘛，他们也是股东之一，所以这样也会对房子的质量有保证。另外我们购房者会成立一个购房委员会一样的，代表可以外聘一些监理或者律所这样的去审，包括审计去审，是公开透明的。

　　在活动网站上，乐居众筹承诺：从拿地到正式交付，预计两年左右，将根据众筹会员参与的顺序优先选房，如果选不到心仪的房源或者想要退出，众筹建房可退还首付。根据介绍，从10号正式开启到今天，这个项目已经吸引了100多名会员参与，不少专家认为，众筹建房，想法新颖，其中可能面临的难题多多：众筹建房组织者能以什么价格拿到地？组织者的专业能力、成本把控能力、资金实力有多高？这些风险都会都转嫁给参与者。南京高盛房地产公司董事长孙天元说，这一切的解决的前提是足够多的资金：

　　孙天元：特别是这种集资建房或者众筹建房，他们手里面的资金数量，可能都不是特别多的人，付首付款基本是房款的三成左右，但是买地特别是大城市买地，土地成本基本占到6成左右，这之间的差距从哪来。但我觉得这件事情慢慢会有开发商来做的，原先开发商都会从银行获得一些廉价的资本，现在随着银行资金的住建收拢，开发商(是愿意代建的)，另外众筹的人即使出钱者，又是消费者，有他们的参与，也减少了营销了成本，另外设计的产品是有需求的产品，信息不对称可能就被打破了。