易宪容：房贷实施新政投资者会如何选择
◎易宪容
国庆长假前央行和银监会出台的房贷新政，实质是先通过对住房消费的全面泛化，即凡是还清银行贷款的住房投机投资者，再进入市场购买住房可享受按揭贷款的优惠条件，以此来释放住房消费，同时达到住建部所提出的市场“去库存化”的目的。
对此，有房地产市场人士认为，国内住房市场可能出现2008年底~2009年那样的 “惊天大逆转”，有些人鼓吹房价上涨，以此来左右买涨不买跌的住房投资者；国内银行则选择性落实房贷新政，把政策的实施重点放在还清已有住房贷款的住房投资者，让其再进入房地产市场享受按揭优惠。但此时最为重要的是要评估住房投资者会如何选择，这才是决定房贷新政的效果以及去库存化目的能否达到的关键所在。
那么，对于房贷新政，国内投资者会如何选择呢？会像2008年131号文（编者注：即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》）出台之后那样涌入住房市场？还是会与往年不同？如果不同，其原因又何在？
首先，要认识到目前市场的房价总体是过高的。对于多数真正的住房消费者来说，很难有足够的支付能力进入市场，所以，房贷新政主要针对的对象是泛化了的住房消费，或可称为所谓的改善性住房消费，或实际上是已经持有住房（不管持有多少套），但没有银行住房贷款的投资者。归根结底，新政的主要对象会是住房投资者，只不过叫法不同而已。
但对于这些住房投资者来说，心中一定会判断央行为何出台超出市场预期的房贷新政？其目的是什么？是为了帮助住房投资者进入市场后有利可图吗？答案当然是否定的。
在新的住房投资者没有进入之前，国内相当大一部分住房消费者已经被挤出了市场。一旦新的住房投资者再进入市场，将促使房价再上涨，而这会让更多的住房消费者被挤出。因此，新的住房投资者如果想把接手的住房传给真正的住房消费者，基本上是不可能的。
这样说来，新进入的住房投资者只能指望下一波投资者来接手，但假如没有下一波接手者，那么投资者新购的住房可能就会套在自己手上。也就是说，新的住房投资者进入市场之后，房地产开发商会大获其利，地方去库存化的目标得以现实，但住房市场的风险则转移到新进入的投资者及银行手上。
其次，国内银行为何对房贷新政的“认贷不认房”标准十分感兴趣，而对按揭贷款利率及杠杆率降低不感兴趣呢？因为“认贷不认房”会鼓励住房投资者尽快还清以前的住房按揭贷款，降低银行的风险，也可让住房购买对象全面增加。相比之下，银行对首付比例降低的兴趣并不大，更不用说降低贷款利率了。以此来看，银行不仅要考虑自己的盈利，还会十分注重住房市场的风险性。
可仍然不排除会有激进的住房投资者不这样想：2008年的131号文之后，进入住房市场的投资者个个赚得盆满钵满，今年的房贷新政恐怕同样会创造类似的奇迹。但任何投资都是面对未来，而未来最重要的一点就是市场的不确定性。当前国内房地产市场房价过高、部分地方已出现泡沫，这是谁也无法改变的事实。
值得警惕的是，日本上世纪90年代房价暴跌，2008年美国金融危机房地产泡沫破灭，最近黄金及原油价格暴跌，都是一个道理，没有谁能够改变市场的内在法则。投资者一直以为有例外，这就是为何一次又一次的金融危机爆发的根源。
金融市场的风险只能分散及转移，却是不可能消失的。假如投资者受优惠政策的刺激进入到房地产市场，却又不能把房产再转移出去，那么住房市场的风险就停留在新进入的住房投资者手上。
早几年的国内住房市场，投资者总是以为购买了住房一定能够赚钱，而且这被许多认为是经验之谈。如果有个别投资者购买的住房赚不到钱了，就出现“房闹”现象，而这些投资者每次“房闹”总是会闹点名堂，都归结于政府对市场管制过多，否则投资者购买住房岂能不赚钱？尽管这些“房闹”在成熟的市场经济中为不耻，但找上这个理由也不是没有一点正当性。但当前条件下进入市场，这些条件已经不存在，如果住房投资者未来亏损，要以“房闹”来弥补恐怕不会容易。这同样会成为投资者是否进入市场的考虑因素。
就目前情况来看，国内住房市场及金融市场已经发生了巨大的变化，国内住房市场严重过剩，投资者是否会按照房贷新政的期望进入市场是相当不确定的。这不仅在于住房信贷政策实质性优惠不大（如按揭利率），也在于国内住房投资者的风险意识增强。正因为如此，静观恐将是当前住房投资者的基本态势。
（作者为中国社科院金融所研究员）
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