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广州酒店式公寓呈现“郊区化” 售价下滑幅度增大

https://www.biud.com.cn 2014年10月10日15:46 家居装修知识网  

  白云、番禺、黄埔、增城……“十一”黄金周,广州多个区域的酒店式公寓不断有新货面市,为买家增加了更多选择。

  酒店式公寓在“十一”黄金周推货,其实是延续了今年前三个季度的势头,房价点评网的数据显示,今年1-9月,其新增供应量达110万平方米,与去年同期的59万平方米相比几乎翻一番。

  酒店式公寓新增供应的迅猛,得益于外围6区的黄埔、增城、番禺、南沙、花都、从化(黄埔虽属中心区,但其公寓大部分集中于原来为外围区域的萝岗)供应的井喷。

  外围6区酒店式公寓供应井喷,使得它们在全市供应的占比越来越高,2011年1-9月,它们的供应占比约36%,今年前3季度已升至79%。随着供应的增加,外围6区酒店式公寓的成交量也随之水涨船高,今年前3季度的成交占比同样达到79%,而2011年同期为41%。

  短短4年时间,供应从36%到79%、成交从41%到79%,难怪业内人士认为,就如多年前的住宅市场一样,广州酒店式公寓正掀起“郊区化浪潮”。

  外围6区供应左右供应大局

  高力国际等在分析广州酒店式公寓租赁情况时,提及的往往只有天河、越秀、荔湾、海珠等中心区域。因为广州过去的酒店式公寓供应主要集中在广州的中心5区(荔湾、越秀、海珠、天河、白云),目前用于出租的酒店式公寓也主要集中在这里。以2011年前3季度为例,天河当时的供应量接近18万平方米,超过外围6区同期的总供应量。

  但也正是这一年,酒店式公寓供应开始发生一些变化,外围6区酒店式公寓供应迅猛增长,前3个季度供应超过15万平方米,在全市中的占比达36%(见表1)。而供应的质变发生在去年,占比猛然从2012年的41%升至79%。外围6区和中心5区供应已不是什么平分天下,而是形成了前者独占鳌头的局面,酒店式公寓掀起了“郊区化浪潮”,黄埔、番禺成了酒店式公寓的供应大户。

  供应出现的巨变,最重要的因素是中心城区可开发的土地越来越少,开发商想在中心城区继续开发酒店式公寓有心无力,中心区供应从此一落千丈,原先酒店式公寓供应重镇的天河,今年1-9月新增供应只有2553平方米,整个中心5区的新增供应不过22万平方米,在全市占比中为21%。

  外围6区成交主导市场走势

  酒店式公寓的“郊区化浪潮”更体现在成交上,今年前3个季度,广州外围6区酒店式公寓成交面积占比为79%,同比上升了9个百分点(见表2),外围区域成交已主导全市的成交走势。更让人吃惊的是,外围6区今年前3季度87万平方米的成交量,已比去年之前所有年份的成交量还要高。

  “郊区化浪潮”越来越明显,结果就是酒店式公寓的整体价格下滑,毕竟外围6区酒店式公寓售价比中心5区低很多,卖得越多价格就越低。“公寓产品郊区化导致价格在数据上出现下滑,”房价点评网分析师李权基认为,如果撇除该因素,酒店式公寓实际价格还在上升当中。

  确实,郊区化拉大了酒店式公寓价格下滑的幅度,如果外围6区酒店式公寓今年成交占比与去年相同,价格跌幅不至于达到13%。但无论如何,“郊区化浪潮”只是扩大了价格跌幅,酒店式公寓价格下滑在今年还是事实,以黄埔的科学城为例,有些酒店式公寓去年底的售价为1.58万元/平方米,今年初推出的新单位降至1.35万元,到了今年第3季度降至1.3万元,还有一些新推售的公寓,在低至1.3万元的情况下将均价定在万元以下,同样被市场看作大幅降价。

  酒店式公寓售价下滑,一方面因为今年房地产市场整体不景气,酒店式公寓难以一枝独秀;另一方面,最近3年的供应量越来越大,增幅远大于需求,导致库存越来越高,为抢分更多市场蛋糕、较少库存,酒店式公寓也唯有降价一途。

  广州最近4年1-9月份外围6区供应占比

  (表1)

  时间 外围6区供应量(平方米) 全市供应量(平方米) 占比(%)

  2011年1-9月份 156224.97 424586.89 36

  2012年1-9月份 156578.2 373138.32 41

  2013年1-9月份 468523.35 592539.09 79

  2014年1-9月份 875360.77 1101589.91 79

  (整理/张秀钦 数据来源:房价点评网)

  广州最近4年1-9月份外围六区成交占比

  (表2)

  时间 外围6区成交量(平方米) 全市成交量(平方米) 占比(%)

  2011年1-9月份 120124.62 289848.24 41

  2012年1-9月份 216607.06 490099.77 44

  2013年1-9月份 446444.46 629604 70

  2014年1-9月份 623370.83 786990.68 79

  (整理/张秀钦 数据来源:房价点评网)

  专家观点

  住宅松绑限购会

  减少公寓供应

  与酒店式公寓相比,住宅可以明火煮食,有阳台可以晾晒衣服,居住功能比酒店式公寓好,松绑限购之后,买家有了更多选择,分流部分资金到小面积住宅市场,开发商看到市场需求发生改变,开发、推售的产品也会随之发生改变,小面积住宅供应会增加,公寓供应会减少。

  公寓供应和住宅

  松绑限购无关

  就算住宅松绑限购,广州公寓供应也未必会减少,主要还是看酒店式公寓的需求有多大,如果需求一直维持在高位,公寓的供应仍会很大。

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