购房支招:每年年终奖用于提前还房贷减压
新京报插图/张妍
个案资料
郑先生，37岁，在一家国企工作，税后月工资10000元，年底奖金10万元。妻子，33岁，外企工作，税后收入8000元。孩子2岁。
目前新购车一辆，家庭存款为零。有住房99平方米二居、100平米三居共2套，市值大概都是380万元。其中一套需月供5000元，还有15年还清。家庭每月开销6000元。
理财目标：
1.打算明年再要一个宝宝。
2.每年旅行一次。
3.想换套学区房(预计需450万元)是否能现实？
4.如果不换学区房，孩子上小学就需要租房住，请帮忙规划下家庭整体理财。
财务状况分析
目前郑先生家庭，夫妻二人均有稳定的工作以及收入来源，每月现金流结余较为可观，但无存款代表该家庭抗风险能力较差，一旦有风险事件的发生，再加之目前还有房贷未还清，该家庭将受到严重冲击，难以承担。
郑先生家庭未来将再要一个宝宝，新的家庭成员的加入意味着未来不论从生活支出还是教育支出，负担将加大很多。好在郑先生家庭现有两套住房以及新购的汽车一辆，家庭固定资产购置齐全，其中仅有一套住房需要月供房贷。
每年一次的旅行支出可由郑先生的每年年底奖金部分支取，而不用为其专门花精力做经费储蓄计划。
综合来看，郑先生家庭每月结余完全可以覆盖现阶段日常支出以及两个宝宝学龄前的开销。现有的两套房产可用于盘活未来两个宝宝学区房的规划。
年底奖金 实现提前还贷+旅游
由于郑先生家庭预计明年再要一个宝宝，未来一共两个宝宝，随着他们的出生和不断成长，对于家庭来说经济负担有了相当程度的增加，不仅日常支出会增加，未来的教育金也是一大部分负担。目前每年底郑先生将有10万元奖金入账，建议每年用这笔钱作房贷的提前部分还款，以减轻未来支出压力。
具体方法：由目前还款每月5000元，15年还清，目前第二套住房贷款利率7.21%来计算，目前郑先生家庭负债55万元，如果每年末郑先生家庭提前还款8.5万元，那么大约4年后郑先生家庭基本没有债务负担。
如此，每年底的10万元奖金还完房贷后还结余1.5万，可用于每年一次的旅游支出。
郑先生家庭目前没有存款，换一种角度来看，该家庭承受风险的能力较低，一旦有意外的事件发生，需要用到大笔资金的时候，该家庭将无法支出，必将需要出售靠自己多年打拼来的固定资产，如住房和汽车，甚至是折价出售。况且，就目前来说，该家庭还有一套房产正在还房贷，未来还有两个小孩的抚养支出更使得该家庭的经济体系非常脆弱。
每月结余 用于保险+教育储蓄
郑先生家庭每月收入两人一共18000元，生活支出和房贷共计11000元，尚有7000元结余，这部分结余可以分成两部分规划：一部分用于保险规划，规避意外事件的发生带来的家庭赤字支出；另一部分用于未来两个小孩的教育储蓄。
首先是保险规划，对于该家庭来说，郑先生和爱人都是主要收入来源，单人的角色也都非常重要，建议两人都做重大疾病保险和意外险的保险规划。如果未来其中任意一人出现意外事件，无法继续为家庭提供收入来源，至少未来还会有保险公司的赔付来支持该家庭可观时间长度的房贷和日常开销支出。
推荐用月缴保险的方式，夫妻两人各投50万左右的保额，这和目前该家庭房贷余额比较接近。按照一般重大疾病的保险费，大概每月需支出4000元，通过较小资金撬动较大保障杠杆。故此后郑先生家庭可放心做其他储蓄规划，而不用给自己留出“应急钱”。
其次是教育储蓄规划，保险规划后，该家庭月结余每月还剩3000元。未来将给两个小孩做教育规划，在考虑是否换一套学区房的问题上，建议郑先生家庭采用“以房养房”的方式进行学区房规划。小孩的教育支出在4年之后，时间弹性较大，现在每月的结余3000元可大胆用于投资风险较大的产品，如股票型基金。目前来说，我国股票市场长期处于较低点位，也是入场的较好时机。
在四年后，郑先生家庭无房贷还款压力，而开始教育支出的压力。由于4年后两个小孩一个4岁，另一个6岁，初上小学，在学习上尚无自我约束的能力，需要家长花很大精力照顾，所以一家四口都需要同住在学区房，目前郑先生家庭有两套房产，建议郑先生家庭将两套房产全部出租出去，收取的租金用于支付学区房的费用。如此，用两套房养一套房后，应该还有部分结余用于日常开销，改善生活水平。
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