蔡浩：中国楼市调控尚未转向
中国房地产市场将放松“限贷”政策的传闻，在国庆长假前的最后一天终被证实。中国央行放松了对“首套房”的认定：拥有一套住房、但已还清贷款的家庭，再购房时可享受首套房贷款优惠(贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍)。不少人将此举解读为中国楼市调控政策转向的信号。
以当前的经济和社会环境看，放松“限贷”很有必要。不过，最新政策调整仍不意味着楼市调控的全面转向，至少“北上广深”和三亚这五个城市还没有取消“限购”。与“限购”政策的放松程度在全国不同地区有所差别一样，此次“限贷”的放松程度也有可能因地而异。
“因地而异”正是习李政府的楼市调控基调。李克强出任总理以来，极少发表有关房地产的言论，也没有出台过中央层面的房地产市场调控政策。但他在今年“两会”结束前答记者问时，曾发表过对房地产市场调控的思路。他强调，让人民群众“住有所居”是政府奋斗的目标，对房地产市场应“因城因地”分类调控，抑制投机投资性需求，对于合理的自住需求，也要有相应政策支持。
中国大量现存住房是房地产市场改革前所建，截止2012年，有超过60%的人住在不合标准的老房子中。这意味着改善型需求依然巨大。这部分需求被抑制，主要原因不是“限购”，而是“限贷”带来的高资金成本。
但之所以认为楼市调控还未到全面转向时刻，是因为中国房价仍然偏高。
按照今年5月易居房产研究院公布的数据，2013年，全国35个大中城市剔除可售保障型住房后，房价收入比(一个城市的平均单套房价与平均家庭年收入之比)均值为10.2倍，北京甚至高达19.1，远远超出国际通行的4-6倍的合理范围。而2013年中期，国际货币基金组织(IMF)的数据显示，世界十大贵至难以承受的房地产市场(城市)中，有七个都在中国。
从衡量房地产市场价格是否过热的另一个指标——租金回报率看，2008年以来，一线城市租金回报率(平均单套房屋年租金与平均单套房屋价格之比)持续下降。8月时，北京、上海的租金回报率仅略高于2%，而广州、深圳的租金回报率不到2.5%，均处于历史低谷，大幅低于2014年上半年银行理财产品5.2%的加权平均年化收益率(数据来源：全国银行业理财信息登记系统)，甚至较一年期银行定期存款利率亦有不小差距。
可见，中国房价仍处于高位。此次“限贷”放松主要体现在首套房的认定上，显然更多针对的是本地民众的改善型需求，可以理解为楼市调控政策的局部调整。
“限购”的放松过程，也体现出“因城因地”的差别。二、三、四线地方政府根据署地发展情况和建设需要，放松限购，以稳定当地资产价格和经济增长，是一种正常的政策选择。而一线城市因为丰富的教育、医疗、文化、经济、政策资源，一旦放开限购，可能会引发全国需求的涌入，再次造成房市供不应求，加重区域公共资源的负担，因而不放松“限购”也在情理之中。
从国际经验来看，“限贷”即使放松，也不应延伸为对住房信贷的整体放松，对投机投资性需求仍需要加以抑制。根据国际货币基金组织在2014年的研究，在全球金融危机期间，23个曾经历住房市场和信贷市场“双繁荣”的国家中，有21个都爆发了金融危机或GDP增速的严重下降。相较之下，只经历了楼市繁荣(信贷不繁荣)的7个国家中，只有两个经历了系统性银行危机，而且这些国家的经济衰退相对温和。从这个角度看，为了“防风险”，给房地产市场“托底”的全面信贷放松仍应谨慎。这或许是本次“限贷”放松消息几经周折后才被证实的主要原因。
从“因城因地”分类调控的“限购”放松，到修改首套房认定的“限贷”放松，主要着眼于改善型住房需求，可谓既“惠民生”又“稳增长”。但全面宽松的楼市政策还未到来。
徽商银行金融市场部 蔡浩 为英国《金融时报》中文网撰稿
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