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20%个税降临?广州二手豪宅黄金月未现降价潮

https://www.biud.com.cn 2014年09月26日18:21 家居装修知识网  

若20%个税严格执行,二手豪宅转让的税费成本将大大提高

  文/图 羊城晚报记者

  陈玉霞

  一年一度的黄金月并不是二手市场的传统旺季,一方面受一手楼盘促销影响,二手房成交量不会太大;而今年还有一个特殊情况,那就是继年初白云区出台二手房交易征收20%个税的规定后,近期海珠和越秀两区也开始传出要实行二手房转让征收20%个税的消息,不少二手业主和买家对此表示十分担忧。不过,有业内人士反映,目前上述三区的二手房个税还是可以自由选择核定征收(按物业评估价1%征收个人所得税)或者按实征收(按买卖差价20%征收个税),“近期都没有出现被征收20%高价个税的案例,二手豪宅也没有因此出现降价抛售潮。”中原地产和满堂红地产等中介的相关负责人告诉记者。

  高额个税针对非普通住宅征收

  满堂红市场部研究员刘镜棠介绍,征收20%高额个税的物业主要是针对非普通住宅,而此类非普通住宅需要同时具备“建筑面积在144平方米以上”和“套内面积120平方米以上”这两个条件,若有其一不符,都可以按普通住宅的税费标准征收;普通住宅的税费标准则和以前一样,暂无调整。

  中原地产多家分行的主管介绍,“20%个税”并不是新规,这个征税方式一直都有。2013年3月份的调控政策“国五条”中就曾提及个人所得税20%的征收标准,但是由于各地均无执行,最终沦为“一纸空文”。随即出台的广州版“国五条”细则,对个人二手房产交易征收20%个税也有提及,并曾一度引发二手房连夜抢过户的疯狂交易现象,但之后政府对于20%个税也没有进一步的明确规定。直到今年年初,白云区才出了20%个税的规定,近期海珠和越秀两区也开始实行该项规定。据了解,在非普通住宅转让时,个人所得税可以按两种方式征收:一是据实征收,即如果卖方转让房屋时提供上一手购入时的购房发票,可按照物业差额的20%计征个税;另外一种是核定征收,即卖方不提供购房发票,个税按房产转让总值的1%计征。

  若严格执行,对早期豪宅买家影响最大

  一旦20%个税规定严格执行,对于早期低价入市、持有豪宅至今的业主来说影响最大,对近两年入市的业主影响则相对较小,“主要是近几年豪宅升值空间很大。”中原地产凯旋新世界分行营业经理吴家波说,例如凯旋新世界的一套单位,七年前业主购入时是150万元,现在转让的市场价则是750万元,差额达600万元。若卖方不提供上一手发票,需全额按本次交易价征收1%的个税,按750万元计算,个人所得税总额为7.5万元;若卖方提供了购入时的发票,则转让时按照20%进行据实征收,所缴纳的个人所得税则高达120万元(差额600万元的20%)。两种计算个税的方式,令个税相差达到112.5万元。

  不过,业内人士介绍近期并未出现被征收20%高额个税的个案,业主规避20%个税的做法就是在交易时不提供上一手的发票。据吴家波介绍,近期珠江新城板块豪宅类物业成交相对较少,因此暂未有被征收20%个税的个案。虽然征收20%差额个税再次重申,但他表示,卖家目前仍可通过不交上一手发票来规避重税。满堂红滨江东分店店长许国强也介绍,今年滨江东豪宅成交萎缩,近期未出现按新纳税方式缴税的交易个案。

  然而,现在未出现高额个税个案,并不等于以后政府不会从严执行。业内人士认为,契税完税证可按税率推算当时的交易价,而一二手房契税完税证本身在地税部门就有电脑记录,不需经过房管部门调档查阅,20%个税已是悬在豪宅头上的“达摩克利斯之剑”,有可能随时掉下来。

  豪宅成交少,也未现降价潮

  一旦政府从严执行20%个税规定,不少豪宅业主将首先受到重税影响,那么豪宅业主会否出现降价先跑规避重税的情况?刘镜棠介绍:“近段时间,放售业主关于个税缴纳的情况咨询确实明显增多,但放售心态并未出现太大变化,豪宅业主多数仍以观望为主,并未出现因20%个税而降价出售的情况。”据介绍,今年以来二手豪宅成交量比较少,这和20%个税规定没有关系,而和整体大市低迷有关,满堂红统计数据显示,今年1-8月份,144平方米以上二手住宅成交宗数仅占该行总成交的4%左右。

  中原地产双城国际分行资深营业经理甄超盼也表示,天河区豪宅业主的心态目前仍较为强硬,虽然出现20%个税的规定,但放盘价仍没有多少调整,只有急售的业主会接受降价成交。据介绍,目前二手市场上豪宅成交量不大,因此预计,即便该规定严格执行,对整个二手市场的影响也不会很大。

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