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房企蓄力黄金周去库存 瞄准刚需降价推货

https://www.biud.com.cn 2014年09月26日09:36 家居装修知识网  

  备战“金九银十”,房企在酝酿“秋收”,买家也在铆足了劲期待在这个推货旺季收获自己梦想中的幸福家园。即将到来的黄金周是否够旺?置业者如何才能在各种优惠让利中精挑细选到自己心水的物业?

  蓄力黄金周消化库存

  从中秋开始,全国各地对楼市“金九银十”的“预热”和“把脉”就层出不穷,进入9月下旬,铺天盖地的黄金周“爆款”、“5折”等富有诱惑力的字眼已经频频出现在准置业者的眼前。进入供应旺季,为消化积累的楼市库存,开发商势必会把握如此良机,使出浑身解数“抢客”,购房者的置业需求或将会有一定释放。

  9月13日,国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据。其中,截至8月末,商品房待售面积56160万平方米,比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度,去化周期为10个月左右。根据上海易居房地产研究院的监测,截至8月底,全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米,环比增长1.3%,同比增长22.6%。库存再攀新高,依然面临“压力山大”的窘境。35个城市新房去化周期为17.5个月。其中,温州新房去化周期达到47个月。贵阳、天津、西安、烟台等城市,同样面临库存难以消化的窘境。

  可见,楼市去库存的压力是这个黄金周最大的挑战。业内表示,9月份起是传统的营销旺季,房企开始由被动式的降价转变为主动式的降价,希望捕获目前限购松绑下挤出来的部分刚需。以价换量仍是房企主流策略,假如房企降价促销力度足够大,去库存的压力将有所缓解。

  为了完成下半年销售目标,同时又能保住利润,获得现金回笼,除了产品本身的影响力,开发商都在销售手段上下重注。而对于置业者而言,房企以价换量的当口,是捞足优惠的好机会。为了让黄金周的楼市首先有个好人气,不少楼盘都将实惠的功夫做到足。抵现、打折、送家电礼包等等已经是常规项目,近日,更是出现全国首个无首付、“全贷款”购房楼盘。据了解,购房者利用自己或亲友名下房产,经过估值评测后,可申请“房抵贷”,半个月内即可获得为期1年、最高50%抵押物评估价的专项资金作为购房首付款,剩余房款依然可以申请商业贷款。如果购房者选择“全贷款购房”,即可享受首付金融贷款、剩余房款商业贷款的100%纯贷款购房,换言之,0元即可置业。显然,这意味着购房者可以不拿任何现金,抵押房产即可实现“全贷款”买房。

  在广州,房企的促销手段也越来越多样。继垫首付、原价回购等促销手法后,海珠区有楼盘就高调推出了“无理由退房”置业计划——在购房后至明年5月31日前(收楼前),如果买家对所购的物业不满意,可申请无理由退房。此外,楼盘还推出了“10年免费入住”换房节活动,在此次活动中成功换房的业主可获赠10年物业管理费。

  瞄准刚需降价推货

  从当前推盘趋势来看,在8月底至9月这个时间段,全国主要城市的推盘规模都在增加,各大房企也准备在“金九银十”这个时间段积极跑量。

  以广州为例,据合富辉煌(中国)市场研究部最新的供应预测报告指出,预计今年“十一”黄金月(9.1-10.7),广州市十区新货将接近1.1万套,与往年“十一”推货量相当,整体充足。再加上新塘2000多套新货,货量预计约1.3万套。

  这些一手住宅供应大部分都集中在近郊区域,如新塘、南沙、番禺新货预计都将超过2000套。其中南沙中心板块为南沙供应主力,供应超1000套,占比达六成以上。由于南沙存量、新货皆多,出货压力大,合富辉煌预计其七成新盘低开出货,成交预计能由低谷回升,达7万-8万平方米左右。而番禺华南板块此次也有约1000套新货计划推出。而在市中心板块,供货则集中在白云-金沙洲板块以及原荔湾板块。

  外围区域不但是推货重点,也是优惠集中地。在9月推新的项目当中,很多楼盘都推出了不少折扣吸引置业者,这对于有购房自住需求的买家来说无疑多了一分机遇和诱惑。部分区域成交量突然大幅回涨,与当地楼盘的降价促销密不可分。

  中小户型获得青睐

  自住型买家,尤其是刚需族,还是在寻找“笋盘”,即便没有果断出手,也是强烈关注中。其中,最受到买家青睐的还是中小户型。

  “近郊板块的中小户型在价格上还是很有吸引力的,特别是有地铁利好的区域,投资自住都有一定的价值”,广州市民周先生坦言对中小户型比较感兴趣,“萝岗猛烈降价,增城受到冲击之后很多楼盘也都推出更多优惠来吸引购房者了,值得考虑”。出于对中小户型的关注,周先生盘点了一下“金九银十”增城要推中小户型的几个楼盘,绝大多数都在广园东板块:金泽豪庭,推新时间为2014年9月底,户型是第三期“隽府”组团,53㎡两房,87、90、93、125㎡三房,两梯四户、五户;翡翠绿洲,推新时间为2014年9月底,户型是85-95㎡南向小三房;合生湖山国际,推新时间为2014年9月13日,户型是约86㎡二三房;尚东阳光,推新时间为2014年10月初,户型是50-55㎡一房两厅、约69-74㎡两房两厅。以上楼盘都有诚意登记打折或者“认筹×万抵×万”的优惠。

  中小户型无论什么时候都很抢手,最主要的还是价格优势。以前中小户型也都一直有,今年房价往下走,中小户型一下子如“雨后春笋”冒出来不少,很显然是因为买家比较愿意出手,而对开发商来说,要去库存,当然是出手快的款型优先加推。因此,在买卖双方的这种“默契”之下,中小户型有望成为“金九银十”带热市场的主力军。

  南方日报记者 许蕾

  “稳中有降”仍将是大势所趋

  专家观点

  天津财经大学经济学院教授 丛屹

  投资者、投机者已经意识到炒房的风险;开发商意识到了房地产不再是暴利行业,只有满足消费者居住需求才能生存;银行等金融机构也随着我国整体经济结构的调整,将资金的便利之门敞向新兴产业。因此,无论限购是否取消,房价暴涨暴跌的时代都已成为过去。虽然不同区域楼市会有一定程度的分化,但整体房价逐渐回稳是大概率事件。

  新一轮购房时机正在来临

  上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

  新一轮较好的购房时机,正在悄悄来临。一线城市将会先复苏,估计当前一线城市的住宅成交量基本见底,未来一二年不太可能更低迷了。估计9月一线城市成交量还将继续反弹,下半年成交量应高于上半年,明年高于今年。而二三线城市的市场变化一般稍滞后于一线城市。明年房价将见底企稳。量在价前,成交量先见底,房价后见底。

  不同地段区别对待

  暨南大学管理学院教授 胡刚

  如果以地段来选择购房的话,中心区不要期望楼盘会降价。近期较热的地段如萝岗、火车南站等楼盘降价幅度也不会太大,购房者可根据产品及需求程度选择是否等待。对于远郊如南沙、花都等地,楼市还在调整中且区域库存较大,购房者可观望一段时间。

  南方日报记者 许蕾

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