限购松绑成风潮 “金九银十”楼市冲刺态势已成

　　沉寂了大半年的楼市不得不面临着新一轮更激烈的竞争。金九即将结束，尽管最终统计数仍然没有出来，但成色不足已经是预料中事。为了完成今年年度的业绩目标，开发商们不得不施展出浑身解数，以求在银十，乃至于最后一个季度能够突出重围实现逆转。事实上，从9月开始，尽管少有楼盘大规模同时推货的情况出现，但各个楼盘已经憋足了劲在逆市之中寻求决战。而与开发商们摩拳擦掌相应，政策上的顺水推舟也为这场市场大战增添了更多的看点。从下半年开始，以往对捆绑着市场的限制性措施都以不同的方式在松绑。先是一浪高过一浪的限购松绑大潮，将大量被绑在限购政策上的城市松开了政策的手脚，使得开发商拥有了更广的市场空间。而日前传出的限贷政策的放宽更是有可能为开发商这一场无硝烟的战争注入大剂量的鸡血。记者发现，今年的金九银十楼盘的销售策略都是避免集中推货而化整为零分散在一段时间内消化新货。在政策的支援下，楼市这一场决战将不仅是银十，更会延长至今年最后一个季度，哪个企业能突围而出，它就能占据着未来市场的主动权。

　　限购松绑成风潮

　　“南京限购取消了，武汉的也取消了！”就在金九即将结束的时候，地方政策的消息却是此起彼伏。9月21日，南京市政府发布《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》，明确指出在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。据悉，南京自2011年2月开始执行史上最严厉的“限购令”，为火热的楼市降温。2012年之后，南京楼市逐渐升温，2013年更是进入全面疯狂。不过，自2014年以来，南京楼市表现不佳。国家统计局数据显示，南京房价6月、7月、8月连续三个月下跌，9月楼市库存量巨大，重回5万套大关。取消限购更多被认为是南京市的“救市”。

　　而仅在南京取消限购一天之后，武汉也传来取消限购的消息。所消息称，武汉市房管局在9月23日召开内部会议，并以书面形式传达，武汉市全市区域范围内，将于9月24日开始全面取消商品住房限购政策。这意味武汉长达三年的“限购时代”正式终结。

　　在一份由武汉市房管局发出名为“市房管局关于取消我市商品住房限购政策的通知”的书面文件显示，9月24日起，在武汉市范围内购买住房，包括新建住房和二手房，不再实行限购。在办理网上签约、合同备案及相关登记手续时，不再核查购房人住房情况、不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。

　　今年，自6月呼和浩特取消限购开始，为楼市“限购”松绑的浪潮就一浪接一浪，从未停歇过。曾有开发商高管向记者开玩笑地说道：“现在说哪个城市取消限购不是新闻，说哪个城市还没取消限购才是新闻。”由此可见，今年各地为楼市松限的浪潮有多激烈。

　　6月底呼和浩特成为国内第一个取消限购的城市，而从7月开始，各地就已经摆脱过往扭扭捏捏的姿态而加入到风风火火的“松限”运动中来。7月10日济南跟风对新房和二手房限购政策全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。随后，海口也发布一份为“海府办(2014)148号”的文件，是由海口市人民政府办公厅下发。文件中指出，从即日起中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。

　　国内城市为限购松绑的举措并未因为时间推移而减弱，相反是愈演愈烈。仅在8月28日一天内，就有杭州、西安、贵阳三个省会城市宣布全面取消楼市限购，而随后，浙江省宁波市住建委通过官方微博发布消息称，经研究，自8月30日零时起，购买海曙、江东、江北三区范围内的套型面积90平方米以下的商品住房，不再需要提供家庭住房状况查询记录。至此，继杭州之后，宁波也将全面取消住房限购政策。

　　楼市成交迎来转机

　　在楼市低迷的影响下，各地的楼市高库存压力已经非常突出。为了缓解这一压力，各地从下半年开始就以松绑限购的方式为楼市提振。而在其中，二线城市无疑是最为积极，而且是最敢为人先的。据不完全数据显示，在参与到限购的46个城市中已经有38个取消限购。其中绝大部分都是二三线城市。但据市场研究机构预测，限购放松的大潮不会就此终止，除了四大一线城市之外，目前其他城市仍有极大的可能性采取跟风策略，也许只是在等待一个好时机。

　　松绑限购也为这些二线城市率先赢得了市场的转机。以佛山为例，在8月初松绑限购，仅一个月一手住宅成交量就翻倍增长。其中从广州流出的购买力更成为市场的主要支撑。据世联地产的数据显示，8月佛山一手住宅成交13593套，环比涨84.9%，创单月成交新高，住宅均价9336元/平方米，环比涨5%。记者发现，佛山取消限购后，广州客进入佛山置业的比率变高，主要集中在广佛交界区域，而高明、三水区市场变化要比其余三区热度要低。广佛交界的楼盘因为受到广州客户及外地购房者的青睐，成交有明显的上升。

　　房贷政策趋向放松

　　除了限购以外，另一个更加受市场关注的因素“房贷”在政策上也似乎看到了松动的苗头。从9月22日下午，一则“首套房认定标准放松”、“只要房贷余额还清都算首套房”的网络传闻顿时使得整个市场沸腾了起来。被认为是比限购还要制约市场的“限贷”政策似乎看到了松动的迹象。

　　据悉，关于首套房，此前按规定必须同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房享受契税税率1%的优惠)；购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。

　　按中国人民银行规定，我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠。而根据目前各地的调控政策，二套房不仅利率标准上升，首付亦比一套房提高，如广州，二套房首付为七成。各家银行实行认房又认贷的首套房认定标准。

　　然而按照9月22日的传闻，上周五央行已召集各大行开会，透露出调整首套房标准的想法，目前正在吹风阶段，预计该政策会较快出台。根据该传闻，首套房认定标准将放松，只要房贷贷款余额还清都算首套房。这意味着，若市民在拥有多套房的情况下，只要没有房贷再购房首付均只需三成，且可以享受按揭贷款利率优惠。

　　传闻出来后，市场上的反应都不尽相同。即便是在银行方面，传出的声音也是难以确定。记者从中行、工行两家国有商业银行在广州的信贷部门得到的回复是“仍未收到通知”。而一些中小银行现时的政策也模棱两可。如兴业银行在9月23日曾下通知称限贷松绑，但随后又收回通知，称首套房仍然“认房又认贷”。有分析人士认为，限贷放宽早已有过吹风，“应该是大势所趋，但何时能在广州落地仍然很难确定。”

　　=南方日报记者 蒋劲劲

　　专家观点

　　四季度市场有望回暖广东省房地产行业协会会长 蔡穗声

　　今年1至8月广东商品住宅销售面积销售额同比下降13.8%，销售金额下降15.1%，但是绝对数值处于历年的最高水平，低于去年，比以前的年份高，去年是比较高的数字，这种数据还不是太难看，还是比较正常的状态。

　　另一方面，我们看宏观经济，发布了8月份的宏观数据，整个数据来看认为低于市场预期，引发了争论，要不要加大刺激，有一个数据，我们要改革，要刺激，这一届政府要求加大改革，释放改革红利，抓住这个机遇做转型升级的工作，而不是靠刺激，但是刺激不是不要，是怎样摆好刺激和改革的关系。我看当前来说，很多的迹象表明，一方面加大改革力度，释放改革红利，这是主导的方向，同时力求通过微刺激使得经济的发展、经济的运行尽可能平稳。

　　加大改革力度和释放改革红利是方向。改革对于房地产市场来说，应该适当市场松绑，前几年的行政措施经济尽快地退出市场，让市场发挥作用，让长效机制调控市场。2010年4月国务院文件要求，商品住房价格过高，上涨过快，供应紧张的地区，地区人民政府可根据实际情况，采取“临时性措施”，在一定时期内限定购房套数，这是限购政策的来源。现在过去4年半时间，我们先不评论效果如何，今天来说已经跟4年前的市场状况发生了很大的变化，无论在供求关系，还是价格的变动方面都有很大的变化。所以我们从今年4月份起，广东省房协在多个场合都有这个呼吁，采取限购和限价的地方政府应该逐步的退出限购限价政策。

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